房价涨幅全国第四的江苏无锡也开启新一轮的楼市调控

本报记者 郭阳琛 张玉 上海报道

紧随省会南京，房价涨幅全国第四的江苏无锡也开启新一轮的楼市调控。据国家统计局发布的 7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，7月，无锡新建住宅环比上涨1.3%，位列第四;二手房环比上涨1.2%，位列第五。

8月30日，无锡市发布的《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)显示，将从加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房、整顿规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析等五个方面稳定楼市。

《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，无锡持续升温的土地市场也引起了省级部门的关注。8月19日，江苏省自然资源厅官网发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》，无锡等三市名列其中，将重点加强住宅用地供应监测、评价和考核。

对此，多名业内专家在接受记者采访时表示，无锡不但进一步升级了限购政策，还对房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧。一系列限购“组合拳”体现了房地产金融要执行审慎管理制度的导向，将对无锡楼市挤泡沫、防风险发挥积极作用。

土拍戴上“紧箍”

《通知》指出，2020年度，无锡市普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。同时，建立房价、地价联动机制，有效管控土地价格，热点区域严格执行 “限房价、竞地价”出让模式。严格落实开发企业购地使用自有资金规定，金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查。

在无锡市房地产协会副会长沈洵看来，增加土地供应量，让市场增加新房供应量，购房者选择面更广，房企间的竞争也会更加激烈。这将协同“双限”政策，防止房价上升过快，以达到平抑房价的效果。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进则表示，此次新政重新提出了“购地资金来源穿透式核查”，具有非常强的信号意义。这符合中央及江苏省的政策导向，即央行住建部近期房企座谈会精神，以及江苏近期刚提及的住宅用地分类调控的导向，有助于打击无锡近期地价炒作的现象，也是相关房企所需要注意的内容。

沈洵告诉记者，今年以来，无锡土拍地价刷新纪录，上半年土地供应量也基本接近2019年全年供应量。“无锡此前最高地价为18050元/平方米，现在单价突破了19000元。新房单价也开始‘破三’甚至‘破四’。”

上述“地王”正是无锡土地市场火爆的一个缩影。6月17日，三盛控股击败多家品牌房企，以成交楼面价19542元/平方米、溢价率44.8%拿下河埒口郁巷地块，成为无锡市新的“单价地王”。据了解，该地块出让面积5.26万平方米，用途为住宅用地，容积率1.8，建筑面积9.47万平方米。

相关数据显示，2020年前8个月，无锡土地出让金额530亿元，同比上涨91%，位列全国第16位。

“双限政策能否达到预期效果，关键在于合理确定上限价格。”沈洵认为，上限价格应综合市场供需情况、周边市场价格的实际情况以及未来的价格走势进行科学评估。“如果上限价格定得低，起不到降温的作用;定得高了，会影响市场信心。”

打压违规乱象

无锡土拍持续升温的另一面，便是热浪滚滚的楼市。

相关数据显示，今年上半年，无锡市商品住宅成交20815套，备案均价为19553元/平方米，住宅成交255.45万平方米，成交金额499.49亿元。其中，6月商品房住宅备案均价20222元/平方米，环比增长3.33%，首次突破2万元大关，2.5万元/平方米以上高价段占比环比增加4.9%。

价格上行的同时，违规挪用消费贷、假结婚等现象也时有发生。例如，7月初，记者曾走访位于无锡市锡山区太湖大道与华夏南路交汇处的三盛星悦城。该项目置业顾问承诺，如果每月公积金缴纳额度较高，且在国营单位工作，可以帮忙以3.5%的利率贷款30万元，而条件不佳的客户贷款利率需要6.5%。

“公寓产品不限房不限贷，很多上海客户也成功贷款在我这儿买到房了，只要拿到贷款在不同银行的账户多倒腾几次就行了。”上述置业顾问如是说道。

对此，一名在无锡多年从事房地产的业内人士向记者直言，疫情之后，由于房价在苏南城市中尚处低洼区，同时号称“小上海”交通、基建等配套都很不错，无锡楼市恢复得较为迅速。“现在房价很多本地人都负担不起，违规现象也趁势抬头，确实需要政府调控让楼市冷静冷静。”

记者注意到，今年以来，严禁消费贷、经营贷等流入房地产市场一直被人民银行、银保监会等部门重点关注，相关部门多次就此召开座谈会等进行研讨。

此次《通知》也要求，金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

与此同时，《通知》指出，夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算;将市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房商贷的，最低首付比例调整为不低于60%。

严跃进告诉记者，根据无锡既有的购房政策，本地户籍允许认购两套，外地户籍在有2年社保条件下允许认购一套，防范假离婚“骗购”也是今年限购“打补丁”的重要体现。而住房转让增值税征免年限的调整与深圳此前的政策类似，预计后续被其他城市借鉴的可能性较大。

值得注意的是，7月24日，国务院召开房地产工作座谈会，共10个城市参会;8月28日，住建部召开房地产工作会商会，强烈地传递出了“稳房价、稳地价、稳预期”的调控基调。

“无锡新政出台后，监管方加强监测，市场主体行为更加理智规范，楼市将长期健康稳定发展。”沈洵预计，下半年无锡房地产市场供应充足，将有40多个新楼盘上市，市场需求旺盛。随着长三角一体化的发展，基础设施改善，改善性需求将持续释放。

(邹黄晶对本文亦有贡献)