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“图片”放松限购的大半个杭城,新房如何百里挑一?

来源:杭州房叔   2022-10-12 09:07:02

今天,很高兴为大家分享来自杭州房叔的放松限购的大半个杭城,新房如何百里挑一?,如果您对放松限购的大半个杭城,新房如何百里挑一?感兴趣,请往下看。

|PART1|

▲财政部调整个税的通知与解读

刚过去的国庆,楼市松绑政策一个接着一个,多地下调公积金贷款利率、置换个税减免、区域放开限购。

而落实到杭州购房人层面,最密切相关自然是萧山、钱塘、余杭部分区域跟随富阳,加入放松限购的大军。

截至10.11日,杭州市不同程度放开限购的区域有临平(区级人才享受差异化限购),及富阳全区,萧山、余杭、钱塘大部分区域(一个月社保)。

针对新政,笔者建议读者们明确两点:

1、越是率先放开限购的区域,力度越大门槛越低,投资属性越弱,求个自住,房住不炒。

2、本文针对新房,给预算不高、资格及社保受限的购房者一个参考,省事省心,现实情况下建议要和限购区域心仪的二手房进行比较,择优上车。

今日推文,主题简单,放松限购区,新房购房怎么选?

|PART2|

▲萧山、余杭、钱塘三区限购放松地图,红色区域未放开,来源网络


开门见山,如上图是近期三区放开的示意图,加上临安、富阳,笔者推荐选择板块如下:萧山新塘、戴村及河上,下沙白杨、大江东义蓬、富阳银湖及高桥,余杭仁和。

推荐的标准简单——通勤便利,这是最影响日常的因素,与生活的幸福感相关度极高。以上板块或是临近主城有地铁,或是临近交通大动脉车行很方便的区域。

在推荐板块中目前已有地铁通车的板块为下沙白杨、大江东义蓬、富阳银湖及高桥,其余建议购房配车。

预算300-400w,放松限购区新房推荐下沙杭曜之城和杭望云潮城,以及即将开盘的绿城燕语春风居;

杭曜之城和杭望云潮城,融创做的南北地块兄弟楼盘,面积段在105-142㎡,北侧组团杭望云潮城还有少量房源在售,优选该组团,次选南侧杭曜之城。

燕语春风居所在也不远,位于一号大街与六号大街交叉口,绿城出品,建议积极把握。

▲杭望云潮城(北)+杭曜之城(南)鸟瞰效果图,区位

配套上该大盘位置距离1号线地铁口高沙路和文泽路都在1km内,周边有和达城购物中心、吾角天街、金沙印象城、省中医院下沙院区;

▲燕语春风居鸟瞰效果图,区位

同时,这三盘是所有推荐板块里唯一有强学区利好的,目前招生是文清小学+文海实验的配置,等到文瀚学校(九年一贯制文海新校区)建成,大概率会转到文瀚,属于强校本部为满足招生需求的校区规模扩张,比新区新设校区影响小的多,保持强教育问题不大。

|PART3|

预算200-300w是刚需的主流,笔者分东西南北四个区位分别介绍。

城东方向,萧山、大江东通勤的购房者推荐义蓬的阳光名城,1.87w/㎡的滨江造,主流89-128㎡,7号线地铁盘+医院房+超高得房率洋房产品,位置所在的义蓬是江东新城核心区,同时还是毛坯房,能省下没必要的精装修钱。

▲阳光名城鸟瞰及花园效果图

若在下沙、临平、城东上班,从阳光名城开车走江东大桥和德胜快速路,或是7号线转8号线,早上基本在1小时内也足够到达。

▲阳光名城多线交通示意图

视角转向城西南客群,在之江、转塘、滨江、富阳通勤的购房者首选富阳银湖的瑞源邸、锦云里,或者高桥的桂语新月;

瑞源邸,还有极少量房源,标准的6号线虎啸杏地铁盘,2.05w/㎡的限价,面积段在99-121㎡;

▲瑞源邸效果图及区位

锦云里,紧挨银湖实验学校和银湖硅谷小学(时代小学签约合作办学),面积段在96-160㎡,均价仅2.138w/㎡,是银湖板块均好性不错的高绿化洋房大盘,得房率高,居住有品质感,准现房状态,交通也较为便利。

▲锦云里效果图及区位

6号线野生动物园东、银湖、虎啸杏三站为贯通TOD,整一片是银湖科技城,定位为富阳融杭的中继大城,比起一年前这里的人气和城市界面已成熟许多,居住感佳;

▲银湖新城总规划及部分产业区效果图

唯一的缺点是这里缺乏一个大的品牌商城进驻,好在商业地块已准备好,属于万事俱备,只欠东风,是有潜力并且正在兑现潜力的板块;

桂语新月,绿城造,东侧是主干道恩波大道(彩虹快速路富阳段),西侧1km的距离是高桥板块阳陂湖地铁口,2.2w/㎡的限价,面积段在98-138㎡;

▲高桥,桂语新月效果图及区位

项目百米开外是阳陂湖公园,一站地铁向北即是万达广场和省中医院总院区,向南是富阳主城区,属于买辆车车轨两便,配套齐全的楼盘,缺点是容积率高、楼有点密、楼下水体需要整治,且毕竟离地铁口有点距离。

城南方面,在萧山、滨江、钱新上班,推荐雅望居、泊朗廷和樟宜翠湾,三个楼盘均在新塘。

雅望居,距离银泰城最近,东侧紧挨通惠南路且南侧靠河,通惠南路高架通车后便利性也不错,项目绿化率相当不错,100-139㎡面积段的高层小区,价格2.56w/㎡,总价上非常亲民;

▲雅望居效果图及区位

泊朗廷是少有的现房销售(毛坯),分2.68w/㎡的高层及3.3w/㎡的洋房产品,沿河且绿化极佳,密度也适中,购房只需3个月装修便可入住,相当省时间成本,十分难得。

▲泊朗廷现场实拍及区位

樟宜翠湾万科出品,2.98w/㎡的均价,89-130㎡的面积段,刚需改善产品齐备,景观和室内装修的小细节都很到位,准现房状态,预计明年交付。

▲万科樟宜翠湾鸟瞰效果图及区位

以上三盘身处南卧板块,板块内有浙二总部、萧山城市文化公园、银泰百货,生活配套还可以。

位置距离2号线曹家桥站步行有1.8-2.2km,可以接受就骑个自行车,如果有车出行交通四通八达,走向旭路快速上风情大道,或是走通惠南路上通城高架可达性都不错。

放松区域城北的新房选择不多,仁和板块目前仅有启航城推荐,分南北地块,住宅在北侧地块,2w/㎡的价格,面积段97-133㎡。

▲启航城区位及鸟瞰图

南侧地块自带品牌商业,紧挨仁河大道和东西大道,其中仁和大道有杭德城际线的规划,会与地铁10号线相接。

车行去西湖区、拱墅区还算便利,基本一小时可达。

|PART4|

预算200w以下,首套首付只在60w内,选择相当有限,基本都在远郊,笔者会推荐戴村及河上,原因在于开通不久的时代高架南延段,配车通勤走改高架,实测25-30可达滨江产业核心区的长河及西兴板块,日常的商业配套也即将有城南银泰城加持。

▲贯通江南的时代高架

同时今年初萧滨领导互换、萧滨一体化框架协议签订,框架中发展的重中之重——三江创智新城就坐落义桥-戴村片,就在前几天,吉利新能源汽车电子产业园刚刚落地于此,有明确的产业利好。

戴村在售泽翠居,17730元/㎡的超低均价,89-98㎡的纯刚需盘,1.8容积率全部做小高层的产品,景观园林也不错,如今的市场还能见到89㎡不容易,最低仅约145万起的价格;

河上紧挨戴村,在售樾臻府,1.3w/㎡出头的均价,89-116㎡,首套30w的首付上车,几乎是杭州最低门槛,且板块的可达性因为时代高架的存在并不差。

如果滨江和萧山上班,买辆车完全可以把握以上两盘。

|PART5|

最后,如果不急着上车,在10月二十大闭幕以后,可以静待第四季度的政策风向,对低社保弱资格又想买新房的购房者,重点关注临平,如果地产行情继续下行,下一个调控调整区域临平概率最大。

临平的购房逻辑比较清晰,320国道以南、杭甬高速以北,东湖高架和望梅高架之间的区域是临平区精华,即老城+南侧临平新城第一里+北侧东湖新城第一里,在这个区间内沿着9号线地铁口买。

▲临平核心区

推荐鼎湖未来云城和荷禹宸府;

鼎湖未来云城是临平新城标杆项目,挨着公园,地铁百步,距离老城核心藕花洲大街一站路,全铝板大盘,2.85w/㎡均价,108-190㎡全面积段齐备;

▲鼎湖未来运城区位及效果图

荷禹宸府则在荷禹路地铁口,老城向外一站,又是东湖新城的核心区位,98-128㎡的面积段,3m的层高,总价200w级,全架空层和单面铝板的大盘。

▲荷禹宸府区位及鸟瞰效果

以上便是针对限购放松区的新房建议指南,当然,笔者再一次强调,有精力有财力还是多和限购区内的二手次新房做一个整体比较,择优上车。

|PART5|

长夜未明,启明星却已清晰,破晓注定不远。

好了,关于放松限购的大半个杭城,新房如何百里挑一?就讲到这。

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