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南昌好盘乐居楼盘测评系列——专业测评师现场踩盘

来源:网络整理   2022-08-23 13:04:30

评测:赣电东方城

乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘,明察暗访,看项目、赏户型,实地走访周边环境,从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息,最大限度还原项目真实人居体验。

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本期楼盘测评项目:恒茂未来都会

①产品体系丰富,满足购房者多种需求

恒茂有高层、小高层、洋房、别墅,各种类型产品均有售,其中高层还分装修、毛坯,洋房、别墅品质不错,市面上需要的恒茂都有。

②环境优越,生态宜居

湾里本来就是南昌的“后花园”,景观资源丰富,内部园林体系也是不容小觑,特别是三期洋房,遍布28出景观节点,移步异景,生活与自然结合的很好。

③性价比高,内部配套齐全

单价约9500元/㎡,洋房也刚破万,性价比毋庸置疑,这么低的价能买到宜居的洋房,比较刚需适合入手,此外,项目内部配套多个共享配套。

综合推荐购买人群:

一万出头就能购买的洋房,适合对公共交通要求不高的人群,刚需或者养老的群体。

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体量大,产品体系丰富

恒茂未来都会是恒茂回归南昌元年的作品,占地约41万㎡,建筑面积约102万㎡,容积率约1.80,绿化率约32.84%,小区体量蛮大,一期总共23栋楼,二期有25栋,产品体系也十分丰富,涵盖小高层、高层、洋房及别墅。整个小区规划户数达6610户,车位共6021个,配比1:0.9,其中略紧张。

恒茂未来都会产品建筑随市场主流,洋房、高层、小高层混合布局,别墅位于整个小区的西南地块,自高向低排列,视野会很好。前期售罄高层(2梯4户)毛坯单价7900元/㎡起,目前在售的89-123㎡洋房(9F,1梯2户),精装均价10800元/㎡,带地暖交付;187㎡联排别墅现房,均价18000-20000元/㎡。

项目内部利用原生坡地的高地落差打造立体园林,区别于其他楼盘的是,恒茂未来都会汲取国际前沿人居经验,在社区里打造10大共享空间:近2000㎡共享儿童馆;7大主题游乐区;室内恒温游泳池,1年4季随心畅游;NBA专用地板篮筐,高标准羽毛球馆;健身房、艺术馆等。小区还规划建设超10000㎡的精品时尚街区,满足业主生活需求。

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户型性价比高,刚需首选

Y-B洋房户型

恒茂的户型非常之多,这也跟它产品类型比较多有关。高层适合刚需,主打的都是小户型。洋房的户型有所考究,性价比高。别墅就是纯粹的山居大户型,适宜人群小众。这里着重解析洋房的两个户型。

89㎡的洋房市面上不多,这是因为洋房得房率高,公摊面积小,容积率相对高一些,89㎡的户型略微“不划算”,但是恒茂有。89㎡三房两厅一卫,户型设计没有随大流的做景观阳台,而是保证了小户型也能南北通透,三房也不会太紧凑,非常适合作为婚房购入。

户型采光性好,南北通透,明厨明卫,空气对流,安全又卫生;89的洋房起步,得房率高,空间不会局促,餐客厅一体,连成一线,空间延伸感十足;三开间朝南,南边卧室均带有飘窗,采光充足, 还能增加收纳空间;北面卧室可改成书房等安静的工作区,不会有阳光刺眼,也不会被打扰;动线流畅,又能让家庭成员之间的联系紧密;厨房“偏安”于西北一角,不打扰作息,与餐厅还是相连,操作便利。

唯一有所不足的是卫生间只有一个公卫,私密性有欠缺恒茂有几个楼盘,还会有点拥堵,但是这也是受限于整体面积不大之困。

Y-C洋房户型

89㎡看起来不够“洋房”,而108㎡可以算真正的“起步”了。108㎡三房两厅两卫,双阳台,南北通透,双卫生间,功能分区布局合理,操作编辑,

入户有玄关设计,还比较宽敞,归家的仪式感还是要有的。南向客卧自带独立大衣柜,不面对床,更显空间感。南北双阳台,一个作为生活阳台,洗刷晾晒生活方便;一个作为景观阳台,赏景休闲不在话下。U型厨房,一点都不拥挤,厨房里的时间占有一个家庭生活很重要的一部分,为了心情舒畅,使用起来更方便舒适,就有了自带窗户,细且超流畅设计,正对着餐厅,互动性强,上菜方便。

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主卧是休息的主要阵地,带有独立的卫浴设备,配上飘窗,藏在房间里能享受一整天。空间无浪费,再次诠释了什么是性价比。

总体而言,恒茂的洋房户型都是左中右结构,强调实用性,舒适都藏在细节设计上,值得刚需收藏。

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一环旁,九湾新城人气聚集地

恒茂未来都会位于南昌湾里区。湾里,一直被称为南昌的后花园,自然资源丰富,森林覆盖率高达74%,是南昌本地人休闲放松的好去处。2019年,湾里撤区,并入新建区,2020年6月,湾里管理局挂牌,对南昌市揽山入城,打造“山水名城、生态都市”战略的实施和做强做大“大美湾里”旅游品牌都具有十分重要的意义。

近年来,随着“揽山入城、山城融合”战略的深入实施,当地新型城市化建设加速,湾里融入南昌大都市核心区,逐步从后花园进化为“都市中心花园”。

恒茂未来都会项目地处湾里区天宁路以南、宁中一路以东,归属于九湾新城板块位于湾里的东南面,三条主干道(梅岭大道、南昌绕城高速、前湖快速路)以双十字交叉,分别对接红角洲、九龙湖新城以及红谷滩中心区,快速交通的便捷性也促使九湾新城成为湾里中心,包括凤鸣湖公园、湾里区旅游集散中心、红星爱琴海购物公园、漫和城商业、南昌市二十八中都集中在该片区。

区域的实力提升以及密集的配套资源投入,九湾新城也成了许多开发商的抢滩的热土,吸引了恒大、万科、碧桂园、红星、恒茂、赣电等多家知名房企,众多房企大量集中开发,片区逐步成熟。当然,该片区系湾里管理局自行打造开发,市政投入力度相较其他新城有所欠缺,这对区域的未来前景有一定影响。

通勤困难,公共交通不够便利

轨道交通:恒茂未来都会周边目前没有地铁线路覆盖,不过从南昌地铁第三期建设规划图上看到,未来将建设7号线,具体以实际批复为准。

曝光的规划图上显示,7号线一期起点站从翠苑路引出,向西沿翠苑路敷设,向西下穿昌九快速路、乌沙河后沿礼步湖大道向北敷设,在与子实路交汇后往西,沿子实路敷设,至新建区文化中心处向北沿文化中心东路敷设至工业大道,往西沿工业大道、湾里大道敷设,在与岭秀湖公园西侧往东北延伸,沿八面山大道敷设,在湾里管理局周边设站。从建设规模看,南昌轨道交通7号线一期新建线路28.5公里,全线设站21座。

公共交通:小区目前1km范围内5个主要站点,最近距离的站点主要路线是875/876路线。另700米的距离是邓家坪/公安局站有146路、170路、522路。146路、170路是目前湾里重要通勤线路,往东边红谷滩老城区方向走。

875路长度约16.6千米,为外线环形线路,设30个车站,起于新经济产业园出发恒茂有几个楼盘,途径南昌教育学院、洪崖丹井景区、南昌市湾里文化馆、磨盘山森林公园、南昌教育学院、湾里文化商业街,到达新经济产业园。南昌公交875路/876路覆盖全区广场、医疗、教育、市场等公共场所,畅通了城区交通“微循环”,全面串联现有的公交线路,实现湾里公交的无缝换乘,最大限度的贴近市民需求。

自驾:项目位于湾里区天宁路以南、宁中一路以东,紧邻梅岭大道、距离前湖快速路路口1.6公里、南昌绕城高速路口2公里,三条主干道分别通往红角洲、红谷滩中心区和九龙湖新城等片区。梅岭大道是湾里三条对外主干道的重要一环,天宁路则是九湾新城的腹地,连通新老城区的道路宽敞,车流量不多。

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配套基本落地,但“后劲”不足

教育配套:根据湾里最新的学区划分,恒茂未来都会已划入南昌28中学区范围,今年9月,南昌28中已经开始招生。而南昌二十八中是南昌前十的名校,距离项目约700m,目前学区划分为二十八中,但是后期生源多起来后,可能会面临重新划分的情况。周边3公里范围内还有湾里一中、湾里四小、湾里五小、招贤镇中心学校等教育配套。板块内亦有江西中医学院、江西警察学院、师范高等专科学院等大学城。

医疗配套:项目3公里范围内有湾里人民医院、南昌市中医院、新华医院、幸福街道保健所、妇幼保健院等医疗配套,不过缺乏三甲医院。

公园配套:项目本身所处的湾里板块就为南昌的后花园,梅岭景区山脚下、周边3公里范围内还有凤鸣湖公园、岭秀湖公园等。

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其他配套:商业方面,恒茂未来都会自身配备约建设超10000㎡的精品时尚街区,满足业主生活需求。对面即是恒大林溪府6700㎡商业街,约8800㎡影城商业,此外,距离项目300米处有红星爱琴海购物公园以及赣电琴街商业,周边还有3700㎡农贸市场、大型品牌超市、品牌酒店、省级旅游集散中心相继入驻。商业资源丰富,只是就目前经营状况来看,恒大影城商业人流量最多,剩余商业需要等待整体居住人气上来,才能形成规模化的商圈。

板块整体均价低,潜力待定

湾里一直属于价格洼地,整体装修高层均价9200元/平,区域内的新房价格相差不大,南昌恒大林溪府带装修9500元/平,海玥名邸约9500元/㎡,赣电贵府约9800元/㎡。而项目因为邻近恒大,本身内部配套丰富,产品多总价低,销售情况较好,洋房别墅价格稍高。与同市场定位的欣悦湖板块新房比较,恒茂未来都会比该板块新房价格上优势明显,性价比高。欣悦湖毛坯高层整体均价在1.2万元/平,未来都会带装修仅9600元/㎡。

片区内二手房楼盘较少,红星九湾天铂已交付房源售价约9800元/㎡,万科璞悦里均价9800-10000元/㎡。

价格潜力:随着大南昌都市圈、西二环等规划的获批及建设,湾里与主城区联系越发紧密,10公里的距离,15分钟的车程,价格相差一倍,以时间换空间,对于很多人来讲都是划算的。而且越来越多的文旅项目落户到湾里板块,区域价值凸显,外加未来大概率轨道交通的落地,项目保值性还是可以的,增值性需要看未来各类配套的落地情况。

项目不足

项目的把不足其实也是板块上的不足,距离主城区还是太偏远,公共交通不够便利,配套虽然齐全,却并没有非常有影响力的商圈,人气不足,特色有余,需要等待发展。

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