随着城市发展人口密度的提高深圳城中村也在生长

“没有人在意你从哪里来，也没有人在意你愿意怎样生活。也许你今天晚上很绝望，但明天可能就看到希望。”

——这是一个28岁深漂青年，初来深圳住在城中村半年之后的心路历程。

无论白石洲、上下沙、蔡屋围、皇岗村、桂庙新村……城中村是深圳异乡人的聚集地，这里有形形色色的人，也有大大小小的梦想。

直到今天，深圳还有70%多的人居住在城中村，这里是“深漂”们的赛博朋克，也蕴藏了家长和孩童们的爱与愁。

根据深圳市规土委统计，截至2017年末，深圳现存1044个城中村。多年来，政府和市场一直在寻找城中村转型的可能性——除了拆除，还有没有其他的“城市更新”路径?

深圳是一座创新之城，是年轻人梦想的聚集地，城中村藏有广厦都市下满满的市井温度。每天清晨，摊贩们沿墙根延伸，叫卖声与行人匆匆上班的脚步声交织在不宽敞的小道上。城中村不只代表着城市的历史和文化记忆,同时也承载着许多外来劳动者的“深圳梦”。这里有唤醒城市的环卫工人、有怀揣创业梦的深圳青年、有满怀憧憬的学生……

“深漂”故事，大多从城中村开始

由“拆”变“治”

随着城市发展，人口密度的提高，城中村也在生长。

今年8月，深圳市住建局透露，深圳未来要学习新加坡，未来深圳的住房比例是6：4，目标是让6成市民住进公共房屋，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。目前，深圳全市住房累计数量1068万套、总计6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

另据统计，深圳1877个城中村居住单元中，农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积超过1.2亿平方米，总数超过1100万人。

“城中村”已成为深圳最大的租赁房源供给主体，但庞大的租赁市场也隐藏着许多亟待解决的问题。

痛点一：缺管理

城中村业主纸账本+微信支付宝收款的管理方式落后，缺乏竞争意识，难以抵御专业租赁机构的冲击。

痛点二：缺资金

城中村存在脏乱差的现象，物理结构不合理，安全隐患突出，亟需改造提升房源居住水平，但由于资金难、资金贵，业主提高租住质量的意识薄弱。

痛点三：缺服务

城中村聚集了大量低收入人群，由于金融服务的缺乏，大多投向了民间借贷，利息高、风险大，租客的资产安全得不到有效保障。同时，城中村业主大多是高净值客户，由于缺乏适配金融产品，银行服务难以切入。

痛点四：缺运营

专业租赁机构进驻城中村模式，例如万科的“万村计划”以及“水尾村”企业+政府+村委三方合作的方式，均因拉高周边农民房租金价格产生的“挤出效应”以及缺乏明确的运营逻辑，已主动退出或暂停止步。

城中村怎么办?新的思路是由“拆”变“治”。

2019年3月，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》正式发布，困扰深圳多年的城中村改造问题，未来6年有了一个明确的方向。规划中明确写道：“不急功近利”“不大拆大建”“高度重视城中村保留”。

由于长租公寓定价较高，曾一度引起舆论关注。规划则要求，企业要控制改造成本，合理制定租赁价格。这在一定程度上，影响了房地产公司参与城中村改造的热情。

这时候，就需要引入新的思维。

一两栋房源也需善治

长租公寓模式兴起后，确实为深圳城中村的改造提供了契机。

最初进入深圳长租公寓市场的，既有魔方、自如等全国性品牌，也有深圳本土创业品牌，甚至有仅拥有一两栋房源的城中村房东们。

但“租金贷”、住房租赁企业跑路暴雷，也使得长租公寓蒙上一层阴影。解决的办法之一，是引入强信用机构——比如国有大型商业银行，注入信用和能力。

因此，在“房住不炒”战略指引下，中国建设银行深圳市分行开发了城中村租赁管理系统，并将“劳动者之家”引入城中村，探索新型的“农村包围城市”路线。

今年11月24日，在深圳龙岗区的南约村，一场别开生面的签约仪式举办后，“CCB建融家园·劳动者之家南约项目”正式启用入住。项目共为所在区内环卫工人及其家属分批提供33套稳定、安全、廉价的住房。

深圳龙岗南约社区“CCB建融家园·劳动者之家”项目先后对比图。左图为改造前的面貌，房体破旧，设施老化，私搭乱盖较多，污水横流。改造后干净整洁，令人身心愉悦。

这次改造来源于一次调查。

中国建设银行深圳市分行的工作人员，在一次深入城中村几位环卫工人的租房时，发现门口污水横流，水电设施老旧，墙体斑驳发霉，楼上护栏低矮，有些环卫工人的孩子就在走廊上追逐打闹，随时可能从楼上翻下来。

环境简陋，存在极大安全隐患

问题亟待解决，城中村房源管理系统上线后便与建融家园平台成功打通，第一时间着手如何为环卫工人创造品质安居新生活。

深圳分行了解到深广瀛公司持有即将闲置5-10年的旧改城中村房源后，深入调研龙岗片区住房物业形态特点，结合地方政府网格化分级管理的要求，联合建信住房服务(深圳)有限公司，最终确定“CCB建融家园·劳动者之家”计划。

在这项计划中，深圳分行免费为企业提供房源管理系统服务，减免支付手续费，提供低利率装修改造资金;企业负责对这批安全达标的房源进行改造升级，包括更新老旧线路，建立室内供水与排水等等。

同时，街道、深广瀛(开发商)、以及玉禾田(租户)签订了长期租赁协议。因此，居住在这里的环卫工人不必再为租期不稳定、租金波动而大伤脑筋，每月均租金仅需100元，就能住上安全、洁净、廉价的租房。

每户门口专门设立电车的充电桩

1万套房源的科技赋能术

每年几十万外来人口流入，为深圳带来源源不断发展动力的同时，住房也成为一大难题。

城中村功不可没。未来的城中村，既要让人住得起，更要符合深圳城市更新不断前进的定位。

传统的大拆大建已被证明不可行，唯有引入科技赋能。上文的深圳龙岗南约社区“CCB建融家园·劳动者之家”项目，就是一个典型样本。

2020年，中国建设银行深圳市分行针对城中村租赁市场需求，量身打造推出了城中村租赁管理系统，打开了城中村租赁市场的突破口，填补了市场空白。

该系统专业解决城中村房源管理困难、财务混乱、售后服务品质低下等问题，为城中村业主免费提供房源管理、财务管理、售后管理、人事行政等四大模块二十余项管理功能。

业主对各种类型房源管理更精细

业主和租客账单自动提醒更及时

微信公众号在线收缴租金更便捷

物业报修全程线上化处理更高质

租赁合同在线签署防纠纷更安全

可视化经营报表财务数据更直观

城中村房源管理系统演示界面

在过去，深圳城中村作为相对独立的市场，怎么租、怎么管无章可循，城中村业主的运营能力也参差不齐。新系统有效提升了业主的专业化管理的水平，衔接和服务了城中村租赁场景生态的各类主体。

特别对政府而言，通过依靠城中村业主原生力量稳定租赁市场，保护了低收入人群租赁权益;同时，与政府监管系统的对接使政府掌握了城中村房源数据，让政府管得到、管得住，缓解了管理压力。

今年5月份，系统全面推广后，获得市场的认可，分行已快速上线城中村房源项目200余个，管理房源合计1万余套。

金融溢出，

构建“城中村”住房租赁体系

“家”是老百姓对美好生活向往的具体体现。

中国建设银行深圳市分行创新性地把住房租赁与乡村振兴战略相结合，发展城中村房源存房市场的同时，还扶持了一批行业领军企业，共同构建深圳特色“城中村”住房租赁市场体系，共同为社会提供更加优质、稳定的租赁房源。

深圳城中村村民仅占常住人口的2%，但掌握了近20%的土地资源。城中村业主持有大量物业，通过城中村租赁管理系统，可为更多的基层劳动者提供更稳定、优质、廉价的住房。

更重要的是，银行将金融服务专业能力和国有大行信用注入住房租赁市场，既无“租金贷”市场乱象之忧，又可解决城中村缺乏银行营业网点，缺少金融服务覆盖的窘境，将客户新增、聚合支付、账户开户、租赁贷款等金融溢出效应输入。未来，住房租赁市场必定会形成庞大的生态，银行的力量不可或缺。

目前，中国建设银行深圳市分行已开展了城中村“装修贷”、“城中村业主租赁装修贷”等金融业务创新，搭建了住房租赁供应链金融产品体系。2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓是租赁市场的重要组成部分。

深圳依然“效率就是生命，时间就是金钱”，深圳今天的中心城区，继续崇尚着速度、效率、理性价值观。与之伴生的，几乎是一个平行世界的城中村，城中村仍在进行自我城市化。但这种城市化，新的更新中注入40年时间积累的金融能力和专业态度。

这就是深圳的年轻人一个劳动者港湾，既不破坏城中村原有的生活方式，又保留了市井的气息和生活的温度。