上海楼市下跌「女生进入社会后变化」

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

提问：您好，想请问一下上海宣布执行二手房挂牌指导价，算是目前的一个什么情况？

回答：七月第二一周，上海楼市有三项重大变化！

上海环比涨幅首次低于1.0%，

市场情绪指数从40大幅下搓至30以下，

上海宣布执行二手房挂牌指导价！

无论银行何时介入指导价进行按揭，新政已经对市场产生了实质性的影响！

基本上可以被看作关键利空政策，再结合连续三个月月环比涨幅在1.5%以下的市场情况，上海楼市目前已经进入了赶顶期！

目前，全市依旧在明显上涨的只有长宁、青浦、松江；

另外，徐汇是第一个开始下跌的行政区，跌幅最大的是康健、龙华以及徐家汇。

指导价出台以后，我认为对2000万以上的豪宅市场以及400万以下的低总价市场的影响较小；

因为前者全款多，税费高，土豪们是不会在意的！

而后者贷款额度低，而且这类低总价房源在这一轮上涨行情中涨幅不大；

从目前透漏的信息看，上海的指导价可能更灵活一些：

一方面是不像深圳，上海的指导价是不公布的，只能不停试错，这就给了不同小区、不同房源差异的空间；

二是不像深圳一刀切，一个小区一个封顶价，上海的指导价更加精细；

链家目前正在按照二手房核验价整改，官网上还遗漏了不少没下架的，现在链家上的价格并不代表官方认可的价格，整个整改过程还需要一周左右！

提问：曾叔您好，我是从苏州到上海，一家4口，目前是居住证积分。老大读的小学复旦万科，老二目前幼儿园中班，明年考小学。现在新政策出来后，不知道老二的小学之路怎么选？目前的几个思路；1.目前没有购房资格，只能买带学区的法拍房，房产＋居住证积分是否有把握二流公办(徐汇或闵行)；2.民办摇号碰碰运气；3.国际学校。

或者您有好的方案推荐吗，不胜感激。

回答：1.带学区的法拍房，可遇不可求。

2.房产 居住证积分，不看梯队，主要看热门程度，部分二梯队或一梯队公办可以进。

3.如果想走体制外路线，可以考虑国际学校。

4. 既然老大在复旦万科，可以考虑附近不太热门的二梯队买个房子，然后尝试摇号，老二能进去和老大一起最好，进不去也是在附近，接送不会太辛苦。

提问：老师，首套首贷，买个200万以下的房子，工作社保在上海，新房或二手都可，学区优先的，上海周边有推荐的吗？

回答：两百w要带学区还是挺难得，我建议你优先考虑自住吧，学区可以晚一点再说。即便只考虑自住，200万也很难买到理想的自住，推荐你去泗泾、鲁汇、赵巷、高行、嘉定新城，这里看看二手房。

提问：曾老师您好，按揭是二套首付180的预算，看总价300的，计划莘庄地铁站或者华泾小两居，该怎样选择上海南站附近上班，或者其他有推荐的区域吗？

回答：上海南站上班，选择莘庄或者华泾问题不大，通勤上够得到，其他可以考虑的区域包括春申、顾戴路一带也是可以的。我看你的预算300，是有点偏少的。不知道你的现金流情况，如果现金流可以的话，我建议这次加一点预算，这样可以把房子买的新一点，至少是次新两房。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准建议。

提问：曾叔，请问下11年以前与父母的共有住房，现在结婚后另一半无房，算有房还是无房？

回答：你好，11年之前和父母共用的房产，且套数少于等于2套的，可以不计入限购。但这个政策是只针对沪籍家庭的。

提问：请问曾叔，兼顾学区自住保值，张江高科和大宁哪里更有优势？我们夫妻一个大宁，一个张江工作？

回答：张江能级高于大宁， 选张江稳一点，大宁环境也不错，新静安动迁户最爱，如果没有情怀问题，还是选张江。

提问： 你好曾叔，我的情况是单身，已落户上海，积分55.1，目标新房总价350~400w。 目前看了青浦佳兆业和奉贤阳光城未来悦，佳兆业分可能不够，阳光城周边规划比较弱，请问您有什么建议么，或者有其他新房可以推荐吗？ 另外有消息说后面积分规则会调整，土拍消息供地量也比较充足，是否不用太着急上车？ 谢谢！

回答：新房55.1分，所有的热门新盘估计都没机会了，就是那种比较偏的话，看你的需求是什么，如果是投资的话，可以考虑市中心小面积的房子，确定性会更大一点。土拍供应量大，基本就是针对五大新城来的，所以五大新城同类型的新房以后会很难卖。

提问： 曾叔你好，我们家庭目前持有宝山杨行一套次新三房，500-600w，品质较好，对外租金7k，附近是招商花园城商业，上海北站和19号线规划；自己租住在浦东世博板块，三房电梯，租金1w。 未来目标：资产增值，世博附近购买品质好一点的三房或四房（不考虑学区）。 计划A：卖掉宝山房子，之后方案1、参加蟠龙天地新房认筹（卖房后积分很高，够），继续在浦东租住五年，等待蟠龙升值；方案2、直接购买世博三房（牺牲房龄、品质、面积等）。 计划B：不卖宝山房子，等待杨行升值；手头300w现金购买浦东附近老破小出租，租金在4-5k。 希望得到好的规划建议，谢谢！

回答：看了你的问题，我建议是卖掉宝山房子，去参加蟠龙摇号，如果摇不到，再来一次新房，如果再摇不到，马上买二手，不留恋，避免踏空。

提问：您好，请问地下停车场出入口在楼下，会有噪音等不利影响吗？这种房子能买吗？

回答：有不利因素，自住不要买了，比较吵，特别是晚上。投资没关系，只要折价高，比如说超过5%以上，也是可以接受的，反正自己不住。