武汉出台楼市新政「武汉最新房地产政策及影响」

新政之下，为何要在现在买房？

在讲政策之前，我们首先要了解政策的背景

如果您经历了15年16年两年楼价翻倍上涨以后，自17开始全国始终保持住房不炒的政策

上海限购满二变满五，武汉自2016年年底开始，基本全面限购，但是楼市还是相对较热，楼盘一二手倒挂严重，全国虽然在调控，但是大家的趋势还是相信房价会涨，买房客户依旧趋之若鹜，直到2018年调控不断升级，武汉成为全国房贷利率最高的城市，首贷贷款5.88%甚至更高，几年坚持房住不炒，不断调控，楼市整体价格相对平稳，直到2020年开始，疫情封城2个多月，持续一年的经济萧条，全球范围内刺激经济，疫情一直得不到控制，2021年给开发商树立3道红线，不断有开发商暴雷，从最有名的恒大到今天的融创，开发商难受了，大家都不好受，土地没有人拿，新房没有人建，存量房市场新增就少了，房产经济就转不动了，影响了各个企业。直到现在，几乎所有人都会说一句话，房子不好卖了， 房地产不好做了，不管是否从事房产相关行业，这个意识已经深入人心，那么这样好吗？肯定不太好，适度的房价上涨有利于房地产市场的健康发展，保住开发商存活也保住了更多背后的家庭，那么就在五月，根据中央指示，各个地方发布了新政策，武汉就跟上节奏，发布了以下几条利好政策

政策利好第一条：

降利率，首套4.8%，二套5.05%。LPR：4.45%

算一笔账

如果你现在买一套房子，首套贷款100万，利率4.8% 30年

月供5246元，贷款总额100万，利息88.88万，共计188.88万

如果你在2019年首套贷款100万，贷款5.88%（因为之前LPR降了，现在按 5.73%算）30年 。月供5823，贷款总额100万，利息109.629万，共计209.629万

就算明年你LPR同步到4.45，因为你的贷款合同上浮1.03,你的贷款利率是5.48%

100万，月供5665元，贷款总额100万，利息103.952万，共计203.952万

那么今天的你，首套首贷，比2019年买房的客户，少还20.75万，就算明年他们的LPR降到4.45%，你依旧比他们少还15.07万，这就是现在买房的第一个优惠，省钱！

就算后期LPR上升，因为你的上浮比例少，你一直比高位贷款的客户要省钱！

所以，不论你是现在要买房子，还是18年19年高贷款利率买房的业主，现在是你上车和置换的好时机！

当然，我相信肯定会有客户会问，那我是不是可以等利率在低一点，我在出手？

第一：一个政策出来到市场反馈周期是需要时间的，如果政策效果不好，可能会加码，如果效果好，可能会保持，现在的利好政策一定是窗口期，不会一直持续，至于会多久？要看每个城市去库存的情况而定。

第二：武汉去年新房 二手网签近30万套，截止同期环比下滑70%，意味着第一季度有接近5万的客户是在观望状态，那么只有有一部分客户在这个阶段出手，好房子成交了，您能保证其他的客户不出手？如果大家都出手了，说明政策有效，那么利率后期只会降不会低，买房最难把控的就是人性，因为谁也不能保证大家都是一致状态。

第三，任何市场都会需要房子住的人，这些客户一定会主动上车，那么也将会带动其他观望的客户，您能保证的只有您自己在等，但是您不能保证好房子会等您。

政策利好二

四大城区（江夏，东西湖，经开，黄陂）解除限购，首付2成

首先，我们要明白，这个政策主要是针对新房，还是二手

其实不论新房和二手，解除这个板块的限购相当于是对全国客户开发，但是最主要的

肯定是救开发商

那么，开放这四个板块的限购，最先吸引的是哪里客户？

我认为是就近武汉周边城市的客户，比如孝感，仙桃，麻城，潜江等

为什么这样说：

因为周边城市的房价以5000一平100平米为例，总价50万首付3成，也需要15万首付

而在这几个城区，首付2成，15万-20万之间，买一套三房毫无压力

在加上老家人口外流，房产缺乏保值，武汉的房子一定会成为他们的主要选择之一

其次，我们国情大家都喜欢买新房买新城，所以这几个板块的新房，一定会收到利好政策的影响，然后再带动二手房销售

但是因为是买新房，这些资金从客户到开发商手里，在回到土地市场，这个周期将会相当长，因为现在的开发商基本是少拿地，清负债，保交楼

对主城区的二手成交影响不会很大，但会提高武汉人口流入，短期一定是利好

当然，根据南京限购一日游，这个限购窗口也可能随时取消

没有社保的客户抓紧上车把我机会，武昌买江夏，汉口买东西湖，预算少买经开

政策利好三：

非武汉市户籍首套购房仅需一年社保

举个例子，根据去年成交新房 二手近30万套网签，意味着有30万位客户买房

那么今年把社保时间缩短一半，意味着这个池子的客户又在增加，而且每个月在不断递增！

买房的客户池多了，房源库存就那么多，意味着便宜的房子一定会被早成交

武汉目前贝壳二手挂牌17.45万套，新房15万套库存，整体库存32万

性价比的好房肯定是百里挑一，这个时候一定是比先下手为强，而不是你们先买，我在等等看。如果你真的有需求，应该趁这个机会，积极看房，大胆谈价！

政策利好四：

武汉市户籍开发购买第三套政策（二胎家庭以及投靠子女或者父母）

武汉作为一个千万级人口大都市，筛选1万有能力买三套的家庭难度不大，但是要筛选1万套改善的好房肯定比较难，相当于在原有的客户群体上又加了一部分客户去库存，那么如果您是改善客户，那您反应一定要更快一些，因为这些客户的购买力，远远超出你的想象！

总结，稳地价，稳房价，稳市场，稳信心，房住不炒，一直是我们坚持的方向

但是所有的方向也是要根据市场行情来做调整，现在是政府给我们一个买房的窗口期

谁也不清楚这个窗口期会有多久，如果库存消化到一定程度，利好政策收回，利率上浮

而您确实又有买房的需求，那么，多花钱也是我们不想看到的

所以，如果您是房东，您是开发商，把握这个机会，大家双赢，给个好价格，让客户买到好房子

如果您是客户，而且您确实有居住需求，不要在等了，该出手时就出手，不要捡不到漏自己再后悔！

最后祝所有房产经纪人小伙伴，客观理性讲政策，站在买卖双方的角度看问题，为每一位买房（卖房）的客户顺利完成置业计划！