【朝阳亮剑②】建发的第一次

原创 房小评 中国房评报道

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编者按

北京第一次集中供地最大赢家是朝阳区，不仅供地数量最多，项目推进速度也最快。

2个多月的时间，10宗朝阳区地块都已经获得了建设规划许可证。朝阳区政府有关部门高效行政审批，为北京市集中供地保驾护航。

朝阳首批集中供地项目即将入市，各大房企亮剑，谁更胜一筹？

请随我们【亮剑朝阳】系列文章，一一走进这些房企和项目，一探究竟。

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这虽是个“黑马”难觅的时代，建发却在书写新时代黑马房企的故事。

上个月，中指研究院的2021年1-6月房企拿地金额排行榜发布以后，人们惊讶地发现，拿地金额排名第三的是：

建发，723亿元！

房小评查了一下建发旗下房地产上市平台公司建发国际2018-2020年的合同销售额分别为：247.9亿元、507.8亿元、907.7亿元……

这三年来，建发国际的合同销售额几乎是以每年翻一倍的速度在增长，这不是“黑马”，是啥？

今年1-6月份，建发国际销售额已经达到917.09亿元，同比上涨256%，位列百强榜第21位。

建发自然不会放过进京的机会。

今年5月底，在北京首次集中供地当中，建发在竞高标准商品住宅建设方案环节胜出，以28亿元+20%政府持有商品住房产权份额的代价拿下崔各庄L06地块。

这一次，建发要玩个大的——

自己操盘！

卓越虽然也以“黑马”姿态杀入北京首次集中供地，但不操盘，采用合作的形式开发项目。

可建发不同，之前已经通过合作方式完成了“和玺”系产品品牌在北京的亮相。这次要玩得更大，要在北京推出自己独立操盘的第一个项目，大有“来了，就不走了”的霸气。

崔各庄另外两个项目都迅速公布了案名，华润+保利项目案名为和光悦府，招商+城建项目案名为龙樾合玺。建发拿地时间比邻居晚了17天，还未公布案名。

房小评了解到，建发可能不会在崔各庄打造招牌的“和玺”系，而是推出全新的产品系，预计四季度入市，开盘时间会尽可能再往前赶。

据悉，项目主力面积为120-160平米。而隔壁的和光悦府项目的宣传物料表明会打造约120-170平米的产品；龙樾合玺的产品有小道消息说是100-160平米之间。

从上述数字可以看出，崔各庄三个项目的产品定位重合度很高，而从开盘时间上看，建发项目又排在后面，建发如何打赢在京独立操盘的第一仗呢？

No.1 价格低于竞品

7.04万元/平米

建发项目的优势在拍地阶段就明确了：区域唯一没有配建公租房的地块，唯一竞高标准商品住宅建设方案的地块，也是唯一由政府持有20%产权的地块。

相比另外两个项目8.8万元/平米的销售指导价，建发项目按照政府持有20%商品住房产权计算的折后价格只有7.04万元/平米，每平米便宜了1万多元。

建发项目可能成为比周边新房、二手房价格都低，不到1000万元就可以买四居室，这对望京区域的客户来说很有吸引力。据说，很多人已经开始担心摇不上号了。

No.2 不差钱且利息低

年利率近5%

建发有底气在北京拿地的另一个原因是自己有个不差钱的“富爸爸”——厦门建发集团。

公开资料显示，厦门建发集团业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域。在刚刚发布的《财富》世界500强中排名第148，比中国中化还高……

建发国际这个富二代因此能够轻易获得丰富的项目和财务资源支持。

就以今年6月份的一次借款来说，建发国际公告大股东建发房产向其子公司益悦置业授出本金为人民币50亿元的贷款额度：

（1）这笔借款的初始期限为10年，还可以延期。（2）年利率近5%。（3）不要求提供担保。（4）该贷款将确认为建发国际权益，即建发国际得以降低其负债并更灵活调整其资本架构。

这次借钱的益悦置业就是建发崔各庄项目公司的大股东，像崔各庄L06这种总价28个小目标的地块，建发的确不需要跟别人平摊成本，可以自己干。

No.3 用地下面积平衡收益

约3.56万平米

建发在崔各庄L06地块竞争中能打败对手，靠的是比对手更敢出价。而在别的房企眼里不挣钱，甚至亏损的地块，在建发眼里却有可平衡的资产。

据悉，崔各庄L06地块项目用于平衡收入的主要有两块，一是项目有着高达约3.56万平米的地下建筑面积，也就是地下车库、下挖的储藏空间、一层的下跃等；另外，项目有着约2.11万平米的公建部分（下图左上角建筑），据上述负责人透露这个20年自持的公建部分，也可以作为资产，平衡一些利润。

将自持公建作为资产平衡整个项目的盈亏，这也是用蚂蚁腿做烧烤，没有办法的办法了，崔各庄L06地块的确很难算账。

从相关文件来看项目地上可售住宅面积仅约4.92万平米，可售住宅楼面价近5.7万元/平米，折后的对外售价为7.04万元/平米，房价与地价比只有1.23左右。

粗略计算一下整个项目的成本

项目住宅部分货值约为34.6亿元，而粗略估算的成本达到约36.29亿元，如果只靠地上住宅销售，显然是有亏损可能的。至于地下部分如何运作，就看建发的操盘本领了。

我们祝满怀理想的建发好运吧！