302轮、9426人次围观 温州市中心40多方商铺 拍出1140万元高价

6月23日，温州五马街旁一商铺出现在“阿里拍卖司法”频道！起拍价为280万，评估价为375万。

最后经过302轮竞价，以1140万人民币的价格成交，整整是起拍价的4倍多，计26.23万/平方米成交。这起拍卖共吸引了10人报名，9426人次的围观。

（图来源：阿里拍卖）

（图来源：阿里拍卖）

这家商铺位于温州市鹿城区府前街五马花园一层N8号，就在禅街和府前街交叉路口、五马街西口对面，曾是一家卤味店。

该不动产土地用途为商业用地，建筑面积43.46平方米，其中分摊建筑面积14.47平方米，以权证登记为准。土地使用权面积5.4平方米，也就是说，每平米就要211万。

（图来源：温州百晓在线）

（图来源：阿里拍卖）

那么，该商铺必须能按1023元/平方米/月出租，即每月4.75万元/月的租金，每年57万元的租金，才能保住年化5%的理财利息。

五马街这个地段毕竟寸土寸金，可谓是真正的温州老市中心。

其实，4月14日，该商铺曾经经过81轮叫价，被黄某某以899万竞得。但是5月22日，法院再度将商铺挂出拍卖。疑似黄某某放弃？那么30万押金呢？没收了吗？我们暂且不得而知。

（图来源：阿里拍卖）

有网友指出：这个位置虽然也在路边，但是总体情况真心一般。

府前街、五马街、人民中路，都是温州市中心的黄金地段。

在20世纪初的头十年，市区沿街店面，特别是市区这几个大商圈优质地段的店面，都是皇帝的女儿不愁嫁，人们眼里的香饽饽。

卖出一套商铺，高峰期的租价能达到10万元一平方米，回报率极高，是名副其实的光靠租金就能实现“一铺养三代”。

由于五马街上的私人产权较少，几乎归国有。安居客上搜索五马街在售的商铺，五马街正街上约有4家，商圈内也只有约30家。

此外，沿街商铺转让出售的周期较长，几年内才会有一个出售的案例，所以市场交易价格较难估量。

据市场知情人士，2019年出售的一个位于五马街正街的约75方的商铺，门面约3米， 成交价格约为800多万。

因此，从安居客上看，五马街周边商铺的挂牌价较低，正常价应约在10万元每平米左右。

(图来源：安居客)

如今，市场行情也有些扑朔迷离，6月23日以1140万元出售的位于五马花园的商铺，正常来说的话，按照租金10000元/平米/月，年租金约46万元，年化率5%来计算，售卖价格大约在800万元左右。

而1140万元，若要保持年化5%的收益率，每年的租金则需要达到57万元，每个月4.75万元。

但是，这家店面能租到每个月4.75万元吗？

据了解，位于五马街的正店面，差不多面积的商铺，每年才租到约1万元/平方米。

若达不到年化5%的回报率，那买商铺的意义何在？毕竟，这1140万元放进银行，买个理财产品每年也能有近5%的收益率了。

但如今卖出了1140万元的高价，按照店铺曾经的卤肉店收益来计算，哪怕每份卤肉利润20元，也需要每分钟卖出8份才能勉强抵消日租金。就这样，还是没算上人工费、水电和设备费用的情况。

这么来看，这个店铺接下来可能只有做一分钟接几十单的网红奶茶店才能支付如此高昂的租金了。

在实体店不断受电商冲击的互联网时代，实体店人流量减少，但五马街旁这个位置的商铺依旧能卖出如此高价，足以说明五马街的含金量。

其实，电商冲击的也大多是零售业，例如服装和小商品，而注重服务体验感的吃喝玩乐类反而在今天更有市场。

比如，近些年，人民中路已经从“服装一条街”转型为“火锅一条街”。火锅店在人民中路迅速扩张，各类口味的火锅店开满整条街，各大连锁品牌扎堆，目前一条街已经有20多家火锅店，最密集处连着开了3家。

（来源：温州晚报）

现在人民中路除了卖手机的，就剩下火锅店了。翻开历史的扉页，人民中路曾经是温州有名的传统商业街，经历过一段辉煌又坎坷的时光。

在2010年之前，人民中路商铺租金可观。位于人民中路国际大酒店斜对面的多间商铺每平方米月租金为600元左右，且每年有5%的租金递增率，同时还要20万元的转让费，才能从前承租人手上签下。如果按照近10年人民币通货膨胀率为7%计算的话，这个租金在今天则约为1200元。

2011年的“老高事件”是一个节点，受温州经济环境、人们消费观念改变的影响，商铺的空置率大量增加。以人民路为例，人民中路等地段的多间商铺在那几年经历了身价陡增、备受热求，到放低身价委曲求租的起伏之路。

到了2013年，整条人民中路空置的店铺约有30%，有些店铺空置七八个月是常态，甚至空置一年的也比比皆是。当时，像人民路店面这样的情况并非个例，市区传统旺铺整体上的租赁形势都不太景气。

人民中路商铺空置以及租售的困难，一方面是整体经济低迷；另一方面是，大南商圈、时代商圈及购物中心等商场的兴起，增加了中高端品牌入驻温州的可选择性，人民东路不再是为数不多的商家必争之地。

再到了2015年，人民中路上则密集地出现按天租店做短期生意的清仓甩卖店。而按天租的租金则从每天1200元左右到一年30多万元不等，店家做一天算一天，勉强维持着人民中路的光景。

也是从2015年开始，陆续很多火锅店进驻人民路，直到现在一条街都是火锅店。但原来的人民中路主打服装店和珠宝店，餐饮店比例很少。现在，这些火锅店生意还都挺不错，有些店里晚上9点还是坐满食客。

（来源：温州晚报）

人民路到今天的转变，其实不难理解。究其原因，火锅美食广受年轻人的喜爱并在全国崛起，火锅店氛围好又适合聚餐，价格还不贵。同时，火锅店对烹饪的技艺要求不高，最主要是食材新鲜，因此这一业态迅速占领市场。

更何况，人民路毕竟地处市区繁华地带，有高人流量的保证。以往的服装销售从实体转型电商成为既定事实，美食服务业则在市场选择作用下，逐渐特色化、细分化后强势崛起，满足了追求美食体验感的年轻人的消费需求。

如今，温州的商业格局正在发生明显变化。以百货和沿街商铺为主的五马——大南商圈、时代商圈，均呈现出一定程度的滞后性，包括商业业态、商铺产权、停车设施的缺失对这些传统商圈带来的极为严重的制约。

同时，万象城、万达广场、大西洋银泰百货、5050购物中心等商业综合体崛起，凭借大规模与集约化、吃喝玩乐购一体化、统一招商运营、领先的硬件设施等优势，对年轻人具有较大的吸引力，因此分流了大量传统商圈人流。

当前，这些已建成营业的商业综合体尚且分布在城市东南西北，核心城区尚且缺乏强有力的商业设施，也为传统商圈保留了部分人气。然而，当前位于中央绿轴的印象城MEGA、位于滨江商务区的万象城、远洋广场正在建设中，届时有望于核心城区形成现代化商圈。

同时，相比较略显老旧的老城区，如今青年人就业、置业更青睐于城市界面、生活环境、硬件设施更好的新城区，那么今后这些现代化商圈的崛起，很可能对五马——大南商圈、时代商圈两个传统商圈造成严重冲击。

如此说来，传统的五马街及其周边老城区，会彻底衰落吗?不见得！

这里是温州城的根脉，拥有深厚的历史文化底蕴，其优势与特色并非现代化商圈能比。相比较许多部分城市，温州古城依旧保留了不少历史建筑，只是未能更好地挖掘、修缮，任其破败。

（来源：温州零距离）

近两年，禅街、五马街、公园路相继进行改造、修缮，呈现出焕新的一面，也让人流量有所回流。本次高价拍卖的商铺所在的五马花园，也位于其改造、修缮范围内。

当然，仅有禅街——五马街——公园路一条长街的改造，依旧不够。今后若能对整片历史街区进行挖掘、改造、修缮，建成诸如福州三坊七巷、上海新天地、成都太古里那样全面融合历史文化与商业、旅游等多功能的的大型街区，吸引全城乃至外来游客，那么这间高价竞得的商铺，或许能保持甚至超越当前的价值。

部分参考：温州晚报、温州商报、温州网

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