“万元”未科有小区二手房价下行，以价换量可行吗？

今天，很高兴为大家分享来自杭州日报房产的未科有小区二手房价下行，以价换量可行吗？，如果您对未科有小区二手房价下行，以价换量可行吗？感兴趣，请往下看。

关于未来科技城的讨论从来就没有停止过。

近期，区域内关于二手房的成交又传来了些新动态。

1

说起未来科技城，很多人的眼光都放在了明星“未科三兄弟”二手次新房，亦或是极具想象空间的新房，而常常忽略了那些普通但位置同样不错的房子。比如北大资源未名府，从交付至今已三年多，无论降价也好、涨价也罢，似乎很少被人关注，但恰恰是这样的房子，可能才代表了绝大多数小区的真实市场情况。近日，有中介透露，“北大资源未名府目前好的楼层单价才4万+，非常适合刚需自住的客户”。听到这样的消息，我去到现场进行了一番实探。

未名府

北大资源未名府距离地铁5号线五常地铁口不远，对面就是热门楼盘未来天空之城，隔着一条绕城高速就是西湖区。交付了两三年，附近又有西溪北苑这样的成熟小区，居住氛围浓厚，楼下还自带社区商业，北面是景观绿道，整体居住起来还是舒适的。走进小区，你会发现中式风格较为明显，但又不失现代的大面玻璃，小区整体环境还行。但缺点是毛坯交付，入住几年后还是时常会有正在装修的住户，或受到噪音、灰尘等干扰。另外，小区里物业并没有统一规定不能包阳台，所以有的住户包了阳台，有的住户则没有，有些楼幢外观上看起来不那么统一和美观。

未名府实景

据好找房平台显示，目前该小区共199套房源挂牌在售，挂牌均价5.1万元/㎡，签约均价4.5万元/㎡。这个均价不一定准确，因为未名府不单有高层住宅，还有两幢小面积的公寓。公寓的价格较低，部分房源挂牌价仅2.5万元/㎡左右，若是公寓房源挂牌出来的多，那么会大大拉低整体小区的均价。从详情页看，住宅房源的挂牌价格在4.5万-7.5万元/㎡不等，大部分单价集中在5万多。

附近中介老张介绍，挂牌单价超过6万元的现在都不怎么带看了，在目前的行情下，这样的房东明显有点不太诚心。“现在不比前两年，小区品质如果不拔尖的话，在价格上很难有优势。若是再有瑕疵，就比较麻烦。”老张说。未名府属于那种关注度不高的小区，但价格却也随市场发生了变化，去年行情好的时候6.5万元/㎡轻轻松松，现在好的楼层4.5万元/㎡客户都要犹豫。

未名府老张回忆，未来科技城价格全面上涨是在2020年，那时候未名府也跟着起来，从2019年的单价4万多成交直奔6万多，这样的情况一直维持到去年。像去年7月，一套89㎡的房源成交价能到560万。而到了今年5月，同是89㎡的小户型仅能卖460万。再到今年8月底，400万都不到，对比2019年的9月成交的395万，几乎差不多。

128㎡的四房户型，去年10月价格在700万左右，到了今年9月，620万带车位都有成交。小区里备受认可的112-114㎡四房户型房源较少，近一年没有成交，去年5月的成交价是650万左右，今年有房源挂牌出来，挂牌价在580万-700万不等。“像这样的户型虽然稀缺，但是价格一直处于高位的话也不会有人买单。

”未名府近期成交量依然不高，老张表示，随着新交付小区越来越多，大家的选择也多了起来，同是市场不好的情况下，对小区品质、户型、物业等的要求也会提高。

2

价格下滑但成交量依然上不去的小区在未来科技城不止北大资源未名府这一个。

德佑翡翠城店周店长介绍，目前未来科技城的二手房市场整体比较低迷，热门小区不用说，当初涨的有多厉害，现在降价就有多凶猛，还有平时关注度略低的如西溪悦居、万科星空、映月台、欧美金融城等，价格也基本回落到了两三年前。

“尽管有些房源价格眼看见底了，但购房者依然不会轻易买单，挂牌房源持续增多，但成交量很少。”

欧美金融城实景

映月台、欧美金融城都是体量比较大的小区，现在一个月成交5-6套就算多了。好找房平台显示，映月台共197套房源正在出售，包含洋房、排屋，挂牌均价5.9万元/㎡，成交均价5万元/㎡。

周店长说，洋房约89㎡户型目前成交价基本在430-450万左右，且是满二唯一，没有增值税，折合下来单价4.8万-5万元/㎡左右。而在去年高峰时，同样的面积段，550万都算是房东诚心卖。

欧美金融城的业主小D也有感触，今年的房子价格和未来科技城前几年几乎差不多了，他小区的房子89㎡左右户型在2019年时成交价集中在360万-380万不等，现在大都在420万左右，少部分房源380-390万就卖掉了。行情一直未有好转，小D自己的房子挂牌价也从9月份的450万调整为现在的420万。

万科星空实景

万科星空体量小，位置不错，就在地铁5号线永福站旁边，但交易量太少，市场关注度低。周店长表示，近三个月仅成交了2套，其中一套是89㎡，挂牌520万，最后450万成交。西溪悦居拥有附近都较为稀缺的190㎡左右大平层户型，去年成交价格基本在1000万以上，今年挂牌价基本在850万左右，尽管今年价格往下降，但同样没人买单。

“业主的心理预期已经降下来了，有些急着置换的甚至多次降价，但购房者心中判定短期内房价不会上涨，所以没那么着急，以前只要价格便宜，楼层、楼幢位置不是问题，现在优先撇开顶底楼、沿街幢。”周店长如是说，现在的成交周期在三四个月起步，平均带30组客户才能成交1组。

天空之城实景

不过，也有个别新交付小区成交量可观的，但基本是以价换量，如翡翠城、天空之城。据周店长统计，上个月翡翠城成交了有30套左右，大都是今年新交付的那一批，价格在3.5万-4万元/㎡左右，价格不算高。

天空之城交付以来已有20多套的成交，中介老张告诉我们，今年五六月份刚交付时交易量也少，且单价高达6万多，个别户型上7万，近两个月价格松动尤其是90㎡左右的小户型下滑至5万出头，成交量就慢慢上来了。

3

未名府、天空之城、映月台等以上小区只是未来科技城乃至杭州二手房的小小缩影。

老张表示：“好的产品、好的户型、好的开发商、好的物业在当下市场环境下显得尤为重要，一旦有瑕疵就会被无限放大，除非价格放到底，不然很难成交。”老张分析：

一是，受到新房市场的影响。今年未来科技城、申花、钱江新城二期重磅级板块都有新房推出，且大都以改善为主，一波波的开盘潮冲击，很多人都直奔新房市场参与摇号。

二是，二手房市场急售房源增多。当一套房子明显低于市场价出售后，有些房东扛不牢慢慢也加入了降价行列。三是，人们长期以来买涨不买跌的心理。降价的时候，以为还能再降，害怕自己成为站岗的人；行情开始上涨后，又怕没把握住“上车”机会。

其实，每个时间段都有人在问：现在是否是入手好时机？这个问题没有谁能准确回答。老张建议，在现阶段，刚需自住群体只需要认准自己的需求，在尽可能多的选择里去多方比较，遇到符合需求的房子时，再挥起手上的“大刀”往下砍。“在这样的市场行情下可以试探一下房东的底线，如果房东急于出手，或许就能要到合适的价位。”

好了，关于未科有小区二手房价下行，以价换量可行吗？就讲到这。