长期来看货币供给量增长明显助推房价上涨

《编者按：长期以来，M2增长明显助推房价上涨。从2002年到2020年10月，货币发行量从18.5万亿元增长到216万亿元，与此同时，全国商品房销售均价从2291元/平方米上涨到9887元/平方米。但随着2017年以来房地产调控政策总体趋紧，货币投放增加对房价的影响不甚明显。展望未来，房价走势将取决于房地产调控政策和信贷放松力度的相对变化。建诚晟业将持续开展相关研究，敬请关注。》

一、长期来看，货币供给量增长明显助推房价上涨

弗里德曼所说，“无论何时何地，通胀都是货币现象”。

M2增加对房价的影响体现在以下两方面：一是需求被最大限度激发，M2增加使得消费者对房产的需求(包括投资、自住等)增加;二是开发商可用资金增加，土地购买量增加，土地价格上升，同时资金的增加也会使得开发商加大房产供给，当需求效应超过供给效应时，房价便趋于上升。历史数据显示，M2与房价指标存在正相关性。

(一)M2/GDP与商品房销售均价

M2/GDP与商品房销售均价存在明显的正相关性。M2/GDP大于1表明货币超量供给，造成大量的货币空转，加之国内缺乏理想的投资标的，房地产市场成了超量货币的主要出口之一。过高的M2/GDP比值推动资产价格上行，投资和投机需求的增加推升房价。反过来，住房价格上涨的财富效应使得房产的投资和投机需求进一步增加，助推更多资金涌入房地产市场。

图1：M2/GDP与商品房销售均价变化情况

数据来源：国家统计局、建诚晟业整理

图2：商品房销售均价增长率与(M2增长率-GDP增长率)对比

数据来源：国家统计局、建诚晟业整理

长期来看，我国商品房房价上涨与货币供给量持续增加紧密相关，特别是2009年和2014年，金融政策与房地产政策同时放松，刺激市场热度不断提高。2008年受全球金融危机的影响，政府投放四万亿元刺激经济发展，但由于实体经济处于疲软状态，大量货币进入房地产市场，推动房价快速增长，房价和M2在2009年的增长率均达到历史最高。2015年，央行五次降息，数度降准，同时各地救房市的政策的不断升级，降低首付比例和贷款利率，认贷不认房政策促进了房地产市场的空前繁荣。2017年以后，因经济增长压力较大，金融环境针对性放松，但房地产调控总体取向不变，市场平稳健康发展升级为主基调，全国商品房销售均价保持平稳，涨幅趋于回落。

(二)M2与国房景气指数

国房景气指数作为国家统计局于1997年建立的一套用以综合量化反映房地产业发展变化趋势以及变化程度的指数体系，能综合反映我国房地产市场运行状况。选取2002-2020年10月M2和国房景气指数年度数据计算同比增长率，得到如图3的曲线发现，M2增长率与国房景气指数走势高度一致，并且M2增长率具有先导性。

2002年货币供给量(M2)为18.5万亿元，当年全国房地产市场销售总额为5721亿元;2020年10月货币供给量(M2)超过216万亿元，截止到10月全国房地产市场销售总额为13.17万亿元，同比增长5.8%，2019年将近16万亿元。18年间，货币供给量增长超过了11倍，房地产市场销售总额增长了28倍;而2002的GDP为12万亿元，2020年截止到三季度末为72.3万亿元，2019年99万亿元，增长了约8倍;信贷投放增长推动房地产市场规模增长远高于国民经济增长速度。

图3：M2增长率与国房景气指数对比

数据来源：国家统计局、中国人民银行、建诚晟业整理

(三)M2与房地产价格

M2增速与商品房销售均价涨幅存在高度的正相关性，伴随着M2的快速增加，商品房销售均价从2002年2291元/平方米，增长到2020年10月的9887元/平方米。2008年-2017年间，货币周期与房地产周期高度吻合，2009年商品房销售均价增长率与M2同比变化率同时达到了历史高点，2014年同时下降后，在2015年又开始反弹，体现出M2增长与房价增长具有高度的同步。

图4：M2与商品房销售均价变化趋势图

数据来源：国家统计局、中国人民银行、建诚晟业整理

图5：M2增长率与商品房销售均价增长率对比

数据来源：国家统计局、中国人民银行、建诚晟业整理

二、短期来看，除信贷投放外，房价波动还与调控政策密切相关

2017年以前M2与房价的变化呈现明显的正相关，超发货币更多地流向房地产市场，加之多数时间信贷政策与房地产调控政策同向调整，从而出现房地产量价齐升、波动较大的现象。2017年一季度以后，为抑制市场过热，从中央到地方频发政策，市场热度逐渐冷却。从图7可以看出，2019年以来M2同比增长率略有提高，但同期全国商品房销售面积多个季度出现下降，只在2019年和今年的三季度有所增长。

图6：70个大中城市新建住宅价格指数环比与商品房销售面积同比增速对比

数据来源：国家统计局、建诚晟业整理

政策对于市场的影响在2018年以后愈发明显。从M2同比增长率趋势来看，在信贷环境相对宽松的背景下，2018-2029年新建住宅价格指数环比涨幅明显回落;2020年，疫情导致一季度交易量下滑，M2增速明显反弹后的二三季度，销售面积止跌反弹，房价环比涨幅出现波动。金融政策与房地产政策一松一紧，造成了超额信贷投放与房价走势出现了阶段性的背离。

究其原因，一方面，长期以来货币供应对GDP的撬动力较弱，针对这个痼疾，2017年以来货币政策不断强调要深化金融供给侧结构性改革，更好缓解民营和中小微企业融资难融资贵的问题，引导资金切实流向实体经济。从结构层面上来说，新增信贷更多投向新基建和实体经济，尤其受疫情影响严重的行业、中小微、民企、制造业、高新技术等领域。

另一方面，2017年来，房地产调控政策不断加码，限价、限售等调控政策力度强于以往，个人买房意愿受到明显抑制;今年8月，以“三道红线”为核心内容的房企融资新规，大幅压缩企业高杠杆扩张空间，将进一步改变行业发展逻辑。从供需两端同时加力，使房价渐趋平稳，货币供给量对房价的直接带动作用减弱。

站在2020年末，我们探问2021年房地产市场走向如何：短期政策影响与长期发展趋势如何共同作用，需要关注更多的因素才能发现。我们将持续探讨金融信贷投放及更多因素影响下房地产市场未来走势，敬请关注!