从十大城市调查的房价结果看 有三大未来趋势值得我们关注

房价到底是涨还是跌都牵动人们的心，而代表房价未来趋势的无疑是一线城市房价的变化。因此，百城新建住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查结论一公布，就引发人们的关注。

从这十大城市调查的房价结果看，有三大未来趋势值得我们关注：

第一大趋势，从十大城市目前的房价涨跌数据看，房价仍然具有一定的上涨趋势

曾经有专家说，买房的秘诀有三：地段、地段还是地段。而一线城市的房价更具有代表性和趋势性的意义。

从十大城市房价调查的结果看，2020年11月，十大城市新建住宅平均价格已达28441元/平方米，同比上涨高达4.42%，涨幅较上月扩大0.27个百分点;其中，成都以同比上涨8.96%的幅度位居10城之首。在十大城市中，北京样本均价43529元/平方米，同比上涨1.01%，环比上涨0.51%;上海样本均价50097元/平方米，同比上涨6.62%，环比上涨0.35%;广州样本均价22755元/平方米，同比上涨4.13%，环比上涨0.23%;武汉同比上涨5.13%，环比上涨0.12%;同比上涨5.13%，环比上涨0.12%;杭州同比上涨8.47%，环比上涨0.93%;南京同比上涨4.89%，环比上涨0.85%;成都同比上涨8.96%，环比上涨0.52%。上面7个城市无论是同比还是环比都呈现上涨趋势。天津和重庆一涨一跌，天津同比下跌0.37%，环比上涨0.38%;重庆同比上涨3.38%。环比下跌0.06%双跌的城市有一个，深圳同比下跌0.01%，环比下跌0.31%%。新房价格整体处于上涨趋势。

如果以楼市资本论的观点，新房市场的价格主要取决于新拍地价，绝大多数以上涨为主，更能代表市场情绪的是二手房价格，就以此观点进行分析。11月十大城市二手房均价为37558元/平方米，环比及同比均持续上涨。深圳二手房价格环比上涨1.65%，在10个城市中涨幅最大;同比更是上涨18.69%，亦排在10城之首。上海环比和同比涨幅分别为1.21%和5.98%;广州环比上涨0.62%，同比上涨1.86%;北京二手房环比、同比涨幅分别为0.02%和0.12%;成都和南京二手房同比涨幅分别达到5.49%和5.13%。天津同比和环比都呈下降趋势，分别下降0.85%和0.38%;重庆和武汉一涨一跌：重庆同比下跌0.42%，环比上涨0.18%;武汉同比上涨0.61%，环比下降0.03%。

近几年来，关于房价下跌的声音不断出现，甚至关于房价大幅度下跌的报道也经常见诸报道，我们不否认这个现象的存在。但从十大城市的房价表现看，我们仍然可以得出一个趋势性的结论：十大城市的房价仍然处于缓慢的上升通道之中。这一点一定要明确，否则就会对房价趋势做出错误的判断，从而决策失误。

第二大趋势，从十大城市目前的房价涨跌数据看，新建住房价格与二手房价格的倒挂现象到底说明了什么?

房价市场可以分为新建住房和二手住房，一般的传统认知是新房的价格肯定要高于二手住房。但是从十大城市的房价看，却发现一个特别有趣的现象：新房和二手住房的价格倒挂，即二手住房的价格高于新建住房的价格。

根据调查的数据显示，2020年11月十大城市新建住宅平均价格已达28441元/平方米，同期二手房均价为37558元/平方米，二手住房价格比新建住房价格高32.06%。从具体的城市看，情况也大致如此。

北京二手住房的样本均价是67207元/平方米，新建住房样本均价为43529元/平方米，二手住房比新建住房价格高54.40%;上海二手住房的样本均价是55011元/平方米，新建住房样本均价为50097元/平方米，二手住房比新建住房价格高9.81%;广州二手住房的样本均价是35161元/平方米，新建住房样本均价为22755元/平方米，二手住房比新建住房价格高36.52%;深圳二手住房的样本均价是73854元/平方米，新建住房样本均价为54344元/平方米，二手住房比新建住房价格高35.90%;天津二手住房的样本均价是25404元/平方米，新建住房样本均价为14887元/平方米，二手住房比新建住房价格高70.65%;武汉二手住房的样本均价是18642元/平方米，新建住房样本均价为13017元/平方米，二手住房比新建住房价格高43.21%;杭州二手住房的样本均价是34553元/平方米，新建住房样本均价为28082元/平方米，二手住房比新建住房价格高23.04%;南京二手住房的样本均价是34700元/平方米，新建住房样本均价为23723元/平方米，二手住房比新建住房价格高46.31%;成都二手住房的样本均价是17766元/平方米，新建住房样本均价为11760元/平方米，二手住房比新建住房价格高51.07%;重庆二手住房的样本均价是13279元/平方米，新建住房样本均价为11185元/平方米，二手住房比新建住房价格高18.72%。

从上面可以看出，十大城市完全是二手住房价格高于新建住房，天津倒挂最严重，二手住房比新建住房价格高70.65%，北京二手住房比新建住房价格高54.40%，成都二手住房比新建住房价格高51.07%。上海倒挂的最少，二手住房比新建住房价格高9.81%。这说明了什么问题?

最可能的逻辑是，二手住房的区位更好，而新建住房的区域比二手住房的区域更远离城市核心区。这也能解释为什么上海倒挂的不严重，因为上海的区位差异不明显，而北京的新建住房基本都不在核心区，而是大部分在房山区、丰台区、门头沟区和朝阳区。也可以得出一个结论：好区域的住房价格下降是困难的，而上涨的可能比较大。

第三大趋势，作为粤港澳大湾区的龙头城市的深圳房价均价居全国城市第一位，而杭州和成都等准一线城市涨幅较大值得关注

一般我们认为，北京上海广州深圳四大一线城市，甚至大多数人可能会认为，北京和上海的房价应该是全国最高的。但数据却告诉我们，事实并不如此。

从十大城市的房价数据看，粤港澳大湾区的龙头城市深圳同比涨24.95%，目前均价81757元/平米，位列第一。位于珠三角的宁波和杭州分别以18.04%和16.19%的涨幅位列第二和第三。

深圳二手住房的样本均价和新建住房的样本均价分别为73854元/平米，新建住房样本均价为54344元/平方米，双双位列全国城市房价第一位。有人可能会认为是粤港澳大湾区的发展潜力让人充满了对深圳房价未来的想象空间，也有人觉得是因为深圳的人太有钱了，以2019年深圳2.6万亿的GDP计算，只有1343万常住人口，人均20万元位居全国第一。如此看来，深圳房价及涨幅双双位居第一，也算是实至名归。毕竟房价是靠钱来支撑的。

杭州房价均价33817元/平米，涨幅16.19%，也成为房价涨幅较大的城市，与杭州互联网经济风生水起有关，而杭州连续三年人口净流入全国第一也成为房价上涨的重要因素。有观点认为，杭州楼市正在从局部过热向全面均热过渡，因为杭州真正的投资预期仍然处于上升的时期，整个市场还没有真正的走向平稳。

成都房价均价17331元/平米，涨幅8.58%成为房价上涨较高的城市有些难以理解，毕竟成都是一个没有经济热点的城市，但今年以来，成都由于楼市热度持续火爆，已经出现众多热门楼盘一房难求。只能说，成都的房价仍然处于大城市的价格洼地，补偿性上涨可能是其中的原因。

从十大城市的房价变动情况看，可以得出一种趋势性的结论，无论是全国性房价还是70个中心城市的房价，其房价代表的趋势是一致的，即仍然处于房价上涨趋势之中。(麒鉴)图片来自网络