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青岛房价涨跌分析「青岛房价会降还是会涨」

来源:   2024-03-07 16:16:43

一年之计在于春,春节过了,2022年的春天马上就要来了。

今年青岛楼市到底是个啥行情呢?我从节后学区房、二手房、新房的行情变化中寻得了一些迹象,现分享给大家。

01 学区房

学区房是楼市的风向标,基本上每一次楼市上涨都是以学区房为号子手的。

一般来说,下半年是学区房的淡季,上半年是旺季,盖因上半年是小学报名的时期,很多家长这时才想起来学区房的事。

现在回想起来,去年春节后青岛学区房的行情还让人很是后怕。

像最为火热的浮山后片区,短短的半年时间每平就上涨了2千元/平。虽然下半年又下降了1000元/平,但全年仍是上涨了1000元。不过青岛去年的好行情仅属于学区房和部分新房,大部分的房子并没有明显地上涨。

正是因为学区房的火爆,才导致了去年青岛大多数学区都发布了学区预警政策,普遍要求提前1-2年买房落户:

学区预警后,今年青岛的学区行情如何呢?是延续去年下半年的下跌之势,还是像去年上半年那样疯狂上涨?

还是以数据说话。下图是贝壳上浮山后(辽阳路北)近一个月的供需对比图:

可见,春节后浮山后的新增客源量迅速恢复到了节前,近30天内新增客源量457,新增房源量41,市场呈现紧俏行情。

不过,新增房源量的速度要大于新增客源量,房客比(新增客源量/新增房源量)呈下降趋势,说明房东们节后出货意愿强烈。

整体来看,春节后浮山后房、客量都明显增加,市场趋向活跃,但还只是苗头,仍看不出明显的回暖现象。通过我现场的市场调查,节后浮山后的看房量确实增加不少。

市南中片和崂山育才都呈现出和浮山后一样的行情:

除了市场行情外,我们再来看看背后的新出生人口情况。

放开二胎后,青岛2016年、2017年出现了新生儿高峰期,2018年、2019年虽然有所降低,但仍处于高点,2020年彻底降下来了。2016年之后,在青岛新出生人口中担当主力的是二胎。

2015-2016年学年(9月1日为界)出生的学生2022年上小学,2016-2017学年出生的学生2023年上小学,2017-2018学年出生的学生2024年上小学,2018-2019学年出生的学生2025年上小学。

由此可知,今明两年是青岛小学入学竞争最严重的两年,这种紧张氛围将持续到2025年。

因为2023年的学区房需求仍旧十分强烈,我判断今年上半年青岛学区房仍会有一轮回暖行情,这主要集中在要求提前一年落户和没有预警的学校,要求提前两年落户的市南区4所小学表现会差点。

但今年学区房的回暖幅度恐怕没有去年那么大。

02 整体行情

除学区房外,这几天青岛整体的新房和二手房看房量都有所增长。有媒体分析说,这意味着今年青岛楼市将是一个不错的行情。

其实,这种分析有一定的片面性。

不论淡季还是旺季,年后历来都会迎来一波看房、买房的客户。因为很多人去年看了很长时间的房子,过年期间和家人一商量,年后就快速定下了。

更多的情况是,很多本想买房的人过年回家集齐了6个钱包,年后一回到青岛就开始马不停蹄地看房了。也有的是被已经买房的老乡刺激到了,或者是被家长唠叨该买房了,年后也开始看房了。

所以说,现在看房量的增长,并不能反映出今年的楼市行情。最起码到3月份,才能看出今年上半年的情况。

为了分析今年青岛楼市的行情,我们先来看近期的一些楼市消息:

对待楼市的态度,由去年年中的“压”到现在的“托”,转向迹象还是很明显的。关于房贷加点的下降,可看贝壳今天的这个统计:

但现在的楼市已经不是2016年前的楼市了,现在的买房者也不是那时的买房者了。在多年的“房住不炒”教育下,大家已经形成了“买房不能赚钱”的惯性思维,投资、炒房的已经很少了。

兼之,曾经最大的买房群体——拆迁户,现在已经不足鼎盛时期的一半了:

所以说,这些楼市利好政策究竟能发挥多大的作用,还有待观察。

另一方面,今年很大概率将会实现房地产信息全网联网和房地产税试点,这对于楼市是两个利空消息。

因此,今年楼市利好、利空政策都有很多,楼市的不确定性增加。

而对于青岛楼市,除了LPR的统一下调和加点的降低、放款的加快,其他的利好并没有到达青岛。青岛令人“诟病”的全国最严五年限售,也同样没有放松的迹象。

基于这些因素,青岛楼市今年难有大的回暖,但局部回暖是可能的。这个局部回暖,很有可能还是像去年那样出现在学区房、新房和次新房上,而且以市区、近郊区为主。

总体来说,很有可能出现上半年平稳、下半年回暖的行情。

03 买卖双方的应对

今年以来,青岛已经发布了好几个“城市更新”的政策,举行了好几个“低效片区再利用”的“誓师大会”,城市开发建设大有向市区转移的迹象。

楼市会跟随城市的发展方向而转移。最近几年,市区新房供不应求,郊区新房供大于求而且十分难卖,此时城市和楼市发展向市区回归其实是一个市场导向。哪里的房子好卖,就开发哪里的土地,这对于解决青岛楼市的困境、缓解地方财政压力、改善城市面貌都是有很大积极作用的。

结合青岛城市发展的方向、楼市的基本情况和未来行情的预判,我对于买卖双方的建议如下:

买房者要搞清楚自己的迫切需求是什么,买房子以满足个人需求为先,升值为次。尽量买市区、近郊区的新房、次新房;学区、环境、地铁是最重要的三种配套,越多越好;最好是买大户型;尽量不要买老破小、公寓、商业、写字楼等。

卖房者要紧跟市场行情,回暖后要抓住机遇赶快出货;手里有多套房子的要尽快置换为优质大面积住房;次新房可以保留,老房子尽快卖掉,以后二手房会越来越难卖;非自住的老破小学区房最好今年置换掉,未来一年级新生越来越少,今年是最后一个转手的大机遇了;多余的郊区房子可以向市区置换归拢。

对于买学区房的家长来说,要是孩子明年上学的话,今年上半年可以买学区房,因为这是没办法的事,或者选择另外三种上学方法(见:重磅推荐:在青岛不买学区房,也能上好学校的3种方法!);后年以及以后上学的,没必要赶在今年上半年买学区房,可以等下半年或者以后。

楼市也是市场,市场讯息万变,预估未来走势容易被打脸。以上只是我的一点浅见,大家还是要随时关注楼市行情,综合各方信息和自己判断再决定下一步怎么做。


本文来自微信公众号:青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析


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