福田口岸地铁22号线起自福田保税区，通往观澜！

福田口岸有地铁4号线、10号线，但有一定的距离，需要公交换乘到达。项目在地铁出行这点上，不是很方便。

此外，规划中的地铁22号线起自福田保税区，通往观澜。从公示的规划站点来看，福保西站离佳兆业航运红树湾较近。（具体站点以深圳地铁官方公布为准）

佳兆业航运红树湾周边有好几个公交车站，离项目最近的是红树福苑站，但片区内公交线路不是很多。

相对来说，项目在自驾出行上更为便利，离京港澳高速皇岗站出入口不远，可驾车前往南山、宝安等地；由福荣路通往滨河大道，可以去到全市各个方向。

佳兆业航运红树湾所处的福田保税区，被纳入了河套深港科技创新合作区。

| 淘房志现场实拍

深港科技创新合作区的定位是粤港澳大湾区国家战略平台，受重视度高。

福保片区将发展高科技产业，之后流入的人才与资金也将为保税区带来一定的推动作用，但需要时间来兑现。

02

对口福田外国语学校南校区，周边配套满足日常生活所需

配套评分：（总分25分）22分

佳兆业航运红树湾所在位置，根据目前福田教育局的学区划分，小学学区为福苑小学，中学学区为福田外国语学校南校区初中部，幼儿园是福田区第八幼儿园。（具体学区划分以教育局公布为准）

其中，项目离幼儿园最近，到福田外国语南校区学校有2.4公里的距离，步行需要35分钟（数据参考自高德地图）。

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福苑小学于2018年9月投入使用，规划建设36个班，共提供3000余公办学位。

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福田区外国语学校南校区，原名福田保税区实验学校，48个班的九年一贯制公办学校，其中小学24个班，初中24个班。

学校名气大，备受期待，因为是新学校，升学排名目前还没数据。

在商业配套上，项目自带1580㎡商业，规模不大。周边无大型商业配套，主要依靠社区底商，可满足日常生活所需。

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远一点的大型商业配套可以去益田中心广场或者福田CBD。

佳兆业航运红树湾的西侧是福田红树林生态公园，项目规划建设了连通桥，将来去公园很方便。

项目临近深圳市妇幼保健院福强院区（三甲）、福田区妇幼保健院。

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项目周边有厂房等，环境一般。

福田保税区高峰期人流量、车流量大，项目旁边是条马路，容易拥堵，会给周边居民生活带来不便。

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03

推310套住宅，周边二手房指导价在6.7-8.4万/㎡之间

户型和价格：（总分50分）41分

佳兆业航运红树湾规划有10座14-15层楼高的中高层物业，共397套住宅（含24套安居房）。

其中户型套内建筑面积＜90㎡有370户，小户型为主，梯户比有2梯2户、2梯3户。

项目容积率约4.7，绿化覆盖率24.9%，停车位380个，车位比约1:0.95，绿化率和车位不足。

据了解项目可售房源为310套。

佳兆业航运红树湾主推户型为60-143㎡单位，其中小户型1-2房主要分布在H座、J座。

部分中高层户型可看深圳湾的海景，这也是项目的最大卖点。而小户型在后面，不一定能看到海。

从网上曝光的户型图来看，选择多元，但可以看到一些户型不够方正红树湾价格红树湾价格，影响实用率。

79㎡两室两厅一卫户型

96㎡三室两厅一卫户型

114㎡三室两厅两卫户型

119㎡三室两厅两卫户型

目前片区内没有新房在卖，周边二手房成交指导价在6.7万/㎡-8.4万/㎡之间。

周边小区，截图自链家

其中，福保桂花苑二手房指导价为8.44万/㎡，红树绿洲二手房指导价为8.32万/㎡，福源花园二手房指导价为7.22万/㎡，自由港湾公寓二手房指导价为6.74万/㎡。

从福田外国语学校南校区在2018年引入福田保税区，到去年地铁3号线南延线福保站开通，福保片区的物业都有一定的上涨。

预计佳兆业航运红树湾的价格在10万/㎡左右，这个价格还香吗？

04

看海景、红树林公园旁，福田这个新盘值得下手吗？

总体评分：（总分100分）80分

对于很少上新的福田来说，尤其是福保片区近10年无新房供应，佳兆业航运红树湾上新或许是个上车的机会。

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项目优点：

1）福田外国语学校南校区加持；

2）有小户型可选择，总价低；

3）公园旁，享红树林生态资源，可看深圳湾海景；

4）项目在深港科技创新合作区内，未来可享发展红利。

项目缺点：

1）不是纯住宅区，周边有厂房等，高峰期车流量大，居住环境一般；

2）离地铁口不算近，旁边没有大型商超，出行、生活有所不便；

3）部分户型不够方正。

总的来说，佳兆业航运红树湾面积小、总价低，是个上车盘，大家可以根据自己的需求、喜好来选择。

淘房志创始人顾洪波先生视频号开通啦！