现实生活中物业管理服务企业擅自处分和管理专项维修资会的问题

物业管理服务企业有权处分和管理专项维修资金吗？

现实生活中物业管理服务企业擅自处分和管理专项维修资会的问题比较常见。物业管理服务企业有权处分和管理专项维修资金吗？《物权法》第 79 条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”物业管理专项维修资金是为了对物业的共用部位或共用设施,设备进行养护而建立的,资金的受益人是全体业主。因此,全体业主都有交纳物业管理专项维修资金的义务。根据《物业管理条例》第 7 条规定,业主在物业管理活动中有义务按照国家有关规定交纳专项维修资金。既然专项维修资金是由全体业主共有,业主有权对专项维修资金的用途作出决定。另外,《物业管理条例》第 53 条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位,共用设施设备的维修和更新,改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”该条第1 款是关于业主交纳住房专项维修资金的义务及交纳范围的规定。物业管理专项维修资金是为了对物业各共用部位或共用设施,设备进行养护而建立的,资金的受益人是全体业主。因此,全体业主都有交纳物业管理专项维修资金的义务。该条第2款是关于物业管理专项维修资金的权属和用途的规定。专项维修资金属于业主所有,专门用于物业保修期满后物业共用部位,共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。既然业主对专项维修资金享有所有权,那么业主对专项维修资金便可以进行占有,使用、收益、处分。

案情

某小区随着业主入住率的提高,依法成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业主委员会的委员们认真负责,依法履其职责。该小区的物业公司在进行物业管理服务过程中,也得到了小区业主们的肯定。后来,在对小区共用部位进行维修过程中发生了矛盾。原来,小区物业公司在发现小区共用部位需要维修之后,为了维护小区业主们的共同利益,积极进行维修事宜,使用维修资金,而没有经过业主大会的决议。小区业主委员会发现该情况之后向物业公司提出异议。业主委员会认为,物业公司不是专项维修资金的所有权人,在没有经过法定程序的情况下,没有权利使用、管理和直接处分维修资金,专项维修资金应当由业主委员会代表业主们进行管理,使用和处分;物业公司则认为,小区业主大会还没有成立之前,专项维修资金就一直由物业公司代为管理和使用,物业公司也一直按照法律规定使用维修资金,保护小区全体业主的合法权益,没有违法使用维修资金情况。双方协商未果,业主委员会将小区物业公司告上法庭。

法院经审理后认为,根据我国《物业管理条例》及相关规定,专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。业主大会成立前,商品住宅业主,非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。业主大会成立后,应当按照规定划转业主交存的住宅专项维修资金。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起 30 日内住宅专项资金管理办法住宅专项资金管理办法，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。本案中,未经法定程序,物业服务企业没有权利处分和管理专项维修资金。

【案例分析】

本案中,业主大会并没有决定委托物业服务企业作为专项维修资金划转后的账目管理单位,也没有签订相关的维修资金委托代管协议,根据《住宅专项维修资金管理办法》第 16 条规定:“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。”很显然,根据本条的规定,专项维修资金的管理单位,由业主大会决定,物业服务企业并没有管理专项维修资金的权利。办法称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位,共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位,共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。既然业主对专项维修资金享有所有权,那么业主对专项维修资金便可以进行占有,使用,收益,处分。因此,本案中,物业服务企业当然无权处分专项维修资金。

【相关法条链接】

《住宅专项维修资金管理办法》第 10 条、第 16条

《物业管理条例》第 53 条