拜登美国家庭计划是否会给房地产带来麻烦

的确总统拜登最近宣布的美国家庭计划拼大麻烦房地产市场?为了更好地了解这项潜在法案的影响，让我们来看看具体情况。

从广义上讲，美国家庭计划是对儿童保育和教育等人类基础设施的投资。这是该计划的好部分。不足之处?为了支付这些计划，将增加税收。

需要明确的是，在现阶段，美国家庭计划只是一个计划，还不是法案。还有很多细节需要解决。不过，就目前而言，让我们关注三个专门针对房地产的具体增税提案，并确定这将如何影响我们的投资策略。

我的观点是，房地产是普通美国人可以用来实现财务自由和为子女建立遗产的最后剩余投资机会之一。股票市场和 401(k) 都不会这样做。除了房地产投资组合之外，家族企业并不那么容易过渡，而且孩子们通常对继承家族企业几代人不感兴趣。因此，通过房地产投资产生被动收入是建立孩子财务未来的理想方式。

拜登计划提出的第一个变化是将年收入超过 100 万美元的家庭的资本利得税提高到 39.6%。目前，长期资本利得税的最高水平为 20%。这种增长真的会扼杀房地产吗?可能不会，但它可能会阻止和/或延迟业主出售。业主可能会选择为他们的下一次收购为其现有物业再融资，这将减少可供购买的建筑物的供应，从而推高价格。也就是说，任何年收入超过 100 万美元的人都有可能拥有一支税务律师团队，他们拥有避免此类税收的策略。例如，仍然可以实施机会区、捐赠计划和其他策略以避免对其征税。

该计划的另一个重大变化是：废除 1031 兑换超过 50 万美元的收益。超过这个数字，您将必须支付 39.6% 的资本利得税。这种税收延期对于财富积累和创造多代财富至关重要。这将如何影响房地产?例如，拥有公寓楼的投资者可能会等到资本收益或 1031 交易法对他们更有利时再出售这些房产。相反，他们可能会转向较小的单户住宅，以避免 1031 交换。这将减少对多户住宅的需求，但会增加对单户住宅的需求并提高其价格。这将对试图迈出购买房地产和建立长期财富的第一步的美国中产阶级不利。还，

第三个重大变化是取消超过 100 万美元(每对夫妇 250 万美元“与现有的房地产豁免相结合”)的收益的递增基础，如果财产没有捐赠给慈善机构，则对收益征税。改革的设计将“带有保护措施，使家族企业和农场在交给继续经营企业的继承人时不必纳税。”出于某种原因，房地产投资不被视为家族企业。最有可能的是，非流动资产将能够在很长一段时间内缴纳税款，可能超过七年或更长时间。

这将对多代人的财富产生巨大影响。升值基础规定，在您去世后，您的不动产和资产的价值将“升值”至其当前市场价值。如果遗产的受益人决定立即出售，他们将无需缴纳资本利得税。可以想象，这是将财富传给孩子的好方法。

想象一下，您的父母在加利福尼亚拥有一栋 40 年前以 300,000 美元购买的房子。在他们去世后，升值的基础现在估价为 200 万美元(相信我，这在加利福尼亚不是疯狂升值)。您可以以 200 万美元的价格出售您父母的房子，并且无需缴纳资本利得税。根据拟议的拜登新计划，前 100 万美元将免征资本利得税，但无论您是否出售该房产，您都需要为剩余的 70 万美元缴纳 39.6% 的税。与今天相比，父母去世时需要缴纳的税款超过 277,000 美元。

那么，谁将受这项新计划的影响最大?我倾向于持愤世嫉俗的观点，认为非常富有的人会依靠税务律师来保护他们的资产。他们的孩子在仍然控制股权的同时不必纳税。相反，中产阶级没有足够的资源聘请昂贵的税务律师，也没有时间和资源提出新的投资策略，他们最终将承担这一新计划的负担。我也相信该计划将影响中产阶级投资房地产、实现财务自由和为子女留下遗产的能力。

拜登美国家庭计划会摧毁房地产吗?当然不是。投资者和企业家足智多谋，总是能适应。房地产将继续成为一项强劲的投资;它只会标志着投资资产类型的重大转变。也就是说，我预计住宅价格会随着需求的增加而上涨。我希望你觉得这篇文章很有帮助和洞察力。