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浦东张江新盘 ​「圣宇豪庭」选房攻略出炉,全方位的了解

来源:楼市独家   2020-12-23 11:05:55

浦东张江新房几乎0供应!13号线张江路站旁纯新盘「圣宇豪庭」(圣御花苑)入市也很突然,12月13日低调开始认筹!

本次取证房源191套,推约137-308㎡的3~4房,当时消息一出,我们也第一时间发文,一房一价可复习👉均价约6.8万!浦东张江又一新盘 「圣宇豪庭」突发认筹!一房一价 认筹规则 全套户型图爆出!

「圣宇豪庭」是张江仅有的两个新盘之一,还有一个是中建朗阅府,这两个盘!低调却热度却都很高!

张江孙桥板块的全新盘圣宇豪庭本次推出产品属改善型房源,均价约6.8万/平,区域新盘的稀缺以及长期积累的购房需求,也备受大家关注,独家君经过仔细研究户型、房价、光照、价差等因素,为大家做了一份详细选房攻略,祝大家都能选到一套合适自己的房子。

严肃声明:买房大事各有观点,本文仅为《楼市独家》编辑部观点,仅供参考,不构成买房决策,拍砖请轻拍~~如有补充选房角度,欢迎留言讨论~

户型分析

此次项目推出4款户型,分别是约137㎡3房2卫、约149㎡4房2卫、约222㎡4+1房3卫、约308㎡4+1房4卫。

约137㎡3房2卫

1、房型方正,三开间朝南,采光较好;2、明厨明卫,全明户型;3、南北双阳台设计,增大空间使用率;4、储物空间较少,室内带有走廊,有一定浪费面积。约149㎡4房2卫

1、房型方正,四开间朝南,采光非常好;2、明厨明卫,全明户型;3、南北双阳台设计,增大空间使用率;约222㎡4+1房3卫

1、房型方正,四开间朝南,采光非常好;2、朝南次卧套房内卫浴为暗卫,通风效果差;3、超大南向阳台,采光面更充足;4、南北双阳台设计,增大空间使用率;5、带有家政房,卫浴为暗卫;约308㎡4+1房4卫

1、房型方正,四开间朝南,采光非常好;2、朝南次卧套房内卫浴为暗卫,通风效果差;3、超大南向阳台,采光面更充足;4、南北双阳台外加朝西阳台,空间感十足;

价差分析

项目是个小型社区,只有4幢楼,整盘均价约6.8万/平。整体来看,每幢楼价格相差都不是很大,定价较为平均,这样来看,认筹客户只要选择合适范围的面积段,基本没有太多选房顾虑,具体细小区别如下:

1、4幢价格最低,低于整盘均价,而且面积段最小,采光也很好,相对来说有性价比;

2、其余三幢楼依次从南向北排列,整幢楼均价相差不大,就看客户需要什么样的面积段。

我们所统计的每个楼栋价差是上下楼之间的价差,这样对比就有一些规律可循。

1、该盘开发商定价与其他项目略有不同,低层区1、2、3楼价差无明显区别;

2、低层区与高层区每层楼相差约270元/平左右;其中只有3幢13号楼以及4幢10、11号楼的1楼与2楼定价有明显区别,相差约3300元左右。

3、大部分楼栋最顶层价格最高,比楼下高出约550元/平左右;

4、如此定价,购房者选择任何楼层对于舒适度来说都相差不大,基本可以任意选。

光照分析

开发商在制定均价时参考的主要是面积、景观和周围不利因素,其中光照是个重要指标,我们根据冬至9:00-15:00满窗时长为基准来测算项目每栋楼的采光数据。

1、1幢5号楼满窗时长比6号楼理想;5号楼5楼以下在4-5小时满窗时长;

2、2幢楼虽位于社区中央,但光照时长不及1幢,且西户(02室)光照时长不及东户(01室);2-5楼满窗时长为3-4小时,东户(101室)光照最不理想,满窗时长为2小时。

3、3幢、4幢位于社区最南面位置,前方无遮挡,满窗时长均为6小时,非常理想;

4、整个项目有一个变量,在1幢、2幢东侧有人才房,若人才房日后作为高层住宅使用,那么1幢、2幢楼光照也会受到一定影响,起码中下层以下影响较大。

总结:从项目定价策略来看,该盘还是偏向于改善型产品定位的,整盘定价差距不大,而且每个楼层差距也很小,从这点来看,项目各个楼栋的栋距、景观等都非常良好,确实适合改善型客户购买。

既然价差不大,那么客户自然要选择更高楼层的房子,毕竟高区视野更开阔。

但同时项目也有个变量,就是东侧的人才公寓,若人才公寓楼栋较高,那么对于西边的1幢、1幢楼光照就会产生一定影响。

但总体来说,该盘舒适度还是非常棒的,买到这里基本是一步到位的住宅产品,所以项目开盘后,即便是摇到最后的客户,也大可不必纠结楼层等情况,因为每幢楼基本都不错。

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