均价3万5 在北京能买到什么样的房子 「350万在北京的哪里能买房」

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（小区区位）

五里仓社区位于顺义区顺义城板块集汇大街，小区东侧是通顺路，北面是顺平路，西面是顺义区税务局新顺南大街办公区，南面是顺义区人力资源和社会保障局。小区整体建于1992年-2007年，开发商是北京大龙伟业房地产开发股份有限公司。小区共有65栋楼，均是6层板楼或塔楼，有一梯两户、一梯三户和两梯两户等设计。小区现有业主3716户，是一个大体量社区。

小区无物业公司，目前由街道办事处代管，不收物业费。目前街道办事处的主要服务项目有24小时保安执勤、定期保洁、基础设施维修等。

（小区停车场）

（小区外观）

小区的绿化率为30%，小区内32号楼东侧有小型的中央花园，里面种有法桐、榆树等树木，在路两边也种有槐树、柳树、桃树等树木。此外，在楼栋前后留有草坪。

（小区绿化）

（小区绿化）

（小区绿化）

小区内无固定停车位，业主可在小区内免费停车，主要停车点分布在楼栋两侧、道路两旁。

（小区停车位）

（小区停车位）

小区采用的是集中供暖，供暖费是16.5/㎡。

小区建于1992年-2007年，楼栋建筑结构分钢混结构和砖混结构，楼栋外立面采用灰色涂料，并且楼体设有保温层和防水层。

（小区楼栋外观）

（小区楼栋外观）

小区单元门为铁门，门口与室外道路采用平接方式，楼外直达楼内。单元门口装有用于门禁和监控的人脸识别系统，单元门内有收件箱。楼道间无电梯，楼道内装有声控灯，楼道内是灰色的水泥地面和白色油漆墙面。

（小区单元楼下）

（小区单元门 ）

（小区楼栋内）

小区共65栋楼3716户，户型包括58-69㎡的一居室、59-116㎡的两居室、75-156㎡的三居室及183㎡的四居室，其中一居室占比40%，两居室占比35%，三居室占比25%。

小区主力户型是60㎡的两室一厅一卫户型，该户型南北通透，主卧朝南带阳台，次卧朝北紧挨厨房。

小区主力户型还有116㎡的三室一厅一卫户型，该户型南北通透，主卧和次卧朝南，客厅和厨房朝北，两个卧室、客厅和厨房均带有阳台。

小区内配套很多，小区南门处有一条商业街，里面有超市、餐馆、理发店、养生馆等配套；位于小区29号楼和30号楼东侧还有顺义区东风小学；位于32号楼东侧的小型花园里还有基础健身设施。

（小区内部生鲜市场）

（小区那边广场）

地铁出行方面，小区距离地铁15号线顺义站1.9公里，地铁15号线可通往望京、大屯路东、奥林匹克公园等站，可以换乘14号线东段、5号线、8号线等地铁线路。

公交出行方面，小区周边500米内有五里仓公交站、劳动局站公交站、仓上小区公交站等公交站。在劳动局公交站可乘坐顺1路、顺3路、955等公交线路，其中顺1路公交车可通往仁和花园、顺义体育中心、地铁顺义站等地；在仓上小区公交站可以乘坐924路公交车，前往地铁俸伯站、通州杨庄等地。

自驾出行方面，小区距离通顺路300米，通顺路是双向八机动车道，连接京平高速、东六环路等主要道路；小区距离东六环路4公里。

（小区附近公交车站）

除小区内部生活配套外，小区周边500米范围内有龙盛众望便利店、永辉超市(顺义Mini店)等生活超市。

小区周边1公里内有中国工商银行(北京顺义支行营业部)、交通银行24小时自助银行(北京顺义支行)、北京农商银行(石园分理处)等银行。

小区距离鑫海韵通大卖场(石园店)830米，距离隆华奥特莱斯购物广场3公里，隆华奥特莱斯购物广场内有耐克、阿迪达斯、呷哺呷哺、中国黄金等品牌，是一家集购物休闲于一体的大型购物商场。

（小区附近的门店）

（小区附近的大卖场）

（小区附近的银行）

（小区附近的银行）

（小区附近的大型购物商场）

（小区附近的大型购物商场）

小区周边1.5公里范围内有北京市顺义区城区社区卫生服务中心、北京康泰诊所、北京怡馨康佳诊所等基础医疗诊所。

小区距离顺义区医院1.8公里，北京市顺义区医院始建于1947年，隶属于顺义区卫健委，是一所集医疗、教学、科研、预防与保健为一体的现代化综合性三级医院，也是北京市急救中心顺义分中心。医院目前编制床1000张，总建筑面积11万平方米。设有职能科室28个，临床医技科室48个，职工2150人。

（小区附近医院）

幼儿教育方面，小区周边2公里范围内有北京金色摇篮顺义仁和园、建南幼儿园、顺义区建北幼儿园等幼儿园。

小学教育方面，除小区内的顺义区东风小学外，小区周边2公里范围内还有建新小学、东风小学、顺义区石园小学等小学。

中学教育方面，小区周边2.5公里范围内有顺义五中、仁和中学、北京市顺义区第四中学、顺义区第三中学等中学。

（金色摇篮幼儿园）

（北京市顺义区第五中学）

距离小区周边1公里内有怡园公园和顺义公园。其中顺义公园始建于1990年，总面积24.33公顷，水域4.3公顷，是目前北京顺义区面积最大、设施最完备的综合性公园，在2002年北京市公园登记分级活动中被核定为一级公园。园区内设有紫薇园、桃花源、竹园等植物专类园，还有露天舞场、老年活动区、儿童游乐场等服务场地，是一座以古典建筑和自然山水为特色的综合性公园。

（顺义公园）

大友上次前往顺义城滨河小区踩盘，回程途中和司机聊天。聊到顺义老城区二手房，作为老顺义人的司机师傅极力向大友推荐了位于燕京桥旁边的五里仓社区。提及小区特点，司机师傅张嘴就是八字箴言：“卖的便宜，住着舒服。”

貌不惊人的司机师傅直接从“价格”和“居住体验”两方面把大友的好奇心拿捏得死死的。大友也不敢含糊，趁着天气晴朗，打车再奔顺义城，带网友们一探五里仓社区究竟。

1.干净整洁是宜居小区的必备要素

讲真，进小区踩盘前，大友对五里仓社区的环境并没有抱太大期待。来之前做功课，发现该小区的物业由街道代管。大友之前遇到的同类型小区，院内基本都是一片狼藉，导致大友对这种街道代管的小区存在一定误解。不过现实给大友狠狠上了一课，五里仓社区内部的环境用一个成语形容，那就是“忒干净了”。

（小区内部）

（小区内部）

小区所有道路都打扫干净，大友绕着小区转了一周，发现路面上除了来不及打扫的纸屑外，几乎看不见任何垃圾。经过旧改后的楼栋外立面也是焕然一新，尽管灰蒙蒙的颜色略有些土气，但是修缮一新的外立面看起来就让人很舒服。不仅楼栋外干净，大友进入楼栋内部，发现楼道内也打扫得非常干净，灰色的水泥地、雪白的墙壁，没有乱贴的小广告、也没有堆积的垃圾。

（小区道路）

（小区楼栋楼道）

可见，街道在代管小区时，在小区卫生服务上下了不少功夫，这份责任心是很多大牌物业公司都无法比拟的。

2.小区内部各种配套非常完善

除了小区干净的环境，另一个让大友印象深刻的是小区内部完善的配套。大友从小区南门进入小区，道路两侧就是一整条微型商业街，超市、饭店、理发店……各种生活配套应有尽有。沿着道路一直向前，大友还见到了小学、棋牌室、休闲广场、活动驿站等配套。

（小区内社区大食堂）

（顺义区东方小学）

（小区内棋社）

各类齐全的生活配套，丰富了业主的日常生活，让业主能足不出院就满足日常生活的基本需求。住在这样的小区里，可谓便捷性十足。

最后不得不提的是，大友在五里仓社区又见到公共厕所，厕所还有专门的保洁大叔打扫卫生。联想到大友之前在滨河小区里见到的公厕，不禁有了疑惑：顺义“老旧大”小区里面，公共厕所难道是一个标配？

（小区内公厕）

1.物业安保让人心难安

说完小区亮点，大友得再总结下小区的槽点。首当其冲就是小区不负责任的安保水准。小区虽然不是开放式小区，但是小区大门口的人行通道敞开，所有人都能来去无阻。根据大友观察，小区保安不会要求行人刷门禁卡，更不要求登记，安全等级接近于无。

大门让业主糟心，单元小门也让业主胆寒。和“敞开迎客”的大门相同，小区内几乎所有楼栋的单元门都处于敞开状态，外人也是任意出入。之前常听人说小区有三道防护门：小区门、单元门和住户门，如今两道门失守，只剩下业主家的大门“肩负重任”。这样的安保怕难让业主心安。

（小区大门）

（小区楼栋大门）

2.有绿地没绿化

小区没有专业物业管理的另一弊端体现在小区绿化的维护上。大友踩盘时发现，小区虽然在路边、楼栋两侧留有绿地，但大多数绿地都没被充分利用。很多绿地目前仍旧处于荒芜的窘境中。小区内最常见的绿化景象就是：一片绿化丛，零散种植几棵小树，旁边停着车、晾着衣服，光秃秃的地面挤出几棵小草。“放养式”的绿化设计颇让大友感到无语。

（小区绿化）

（小区绿化）

（小区绿化）

说完小区的亮点和槽点，大友再给各位网友做下总结：作为顺义老城区的老旧小区，五里仓社区周边配套没得说，内部配套是点睛之笔，让业主的生活更方便。但是小区的“死穴”在于小区没有正规物业管理，目前由街道代管。街道代管物业，能服务的项目自然也会少于正规物业。于是，就有了大友上面提到的“环境干净整洁，其余一塌糊涂”的双刃景象。

对于价格位置等方面适合该小区的购房人，大友建议可以将物业管理作为一个购买意识的“底线”-如果能够容忍小区没有物业管理，买房前可以来五里仓社区看一下；如果对物业要求极高的购房人，大友不建议购买该小区。

（顺义城板块地图）

五里仓社区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁顺义站在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1. 该小区是顺义城板块的热门置业小区，小区内部配套非常完善，有超市、饭店、理发店、活动广场、小学等多种配套。业主日常生活非常方便，不用出小区就能解决生活中的大部分问题。

2.小区均为6层板楼或塔楼，楼间距大，无遮挡，楼层采光好。此外，该小区目前已经完成旧改，楼身外立面重新粉刷、新做了保温，楼道内也经过粉刷整改，业主居住舒适度高。

3. 小区周边配套完善，无论交通医疗，还是商业休闲，在顺义城板块都属于较高层次。业主日常无论去商场购物，还是外出游玩，都非常便利。

4.小区户型覆盖面积广，从58㎡的一居室到183㎡的四居室均有在售，能满足不同需求的购房人。而小区目前单价为3.5万/㎡，低于顺义城在售二手房均价。尽管小区内部管理水平落后，可小区户型多、总价较低，对于很多预算不充足的购房人而言，是在京初次置业的好选择。

（小区价格走势图）

根据幸福里APP显示，截止2021年6月，该小区挂牌房源共82套，占全房源的2.2%，挂牌率较高。该小区在6月份的挂牌价格为3.5万/㎡，环比微跌0.09%。根据幸福里APP显示，自2021年1月起，该小区的价格处于小幅波动状态，单月环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

价格方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区的小面积一居室和两居室属于普宅范畴，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%；而其余大户型为非普宅，其商贷首套首付为40%，二套首付为80%。此外，购房人买房时还需要考虑增值税、契税、个税等费用。

小区目前在售的户型涵盖范围广，最小的是58㎡的一居室，最大的是183㎡的四居室。其中58㎡-69㎡的一居室适合单身家庭或两口之家居住；59㎡-116㎡的两居室则比较适合三口之家的购房需求，由于小区周边有幼儿园、教育机构等学习场所，读书环境好，能给孩子提供一个很好的成长环境；75㎡-156㎡的三居室及183㎡的四居室则更适合改善大家庭的购房人，比较看重户型且有一定的承受能力。

楼栋选择方面，由于该小区楼间距较大，因此不需要担忧采光问题。而在生活噪音方面，由于小区内部配套较多，且零星分布在小区内，而且以商店、饭馆等人流型商业为主，因此大部分楼栋都无法避免会有些许日常噪音的存在，购房人买房时需要格外注意。除了内部噪音外，小区临近顺平路和通顺路的楼栋还会存在车辆噪音的影响。

比较适合该小区的购房人分两类，一类是在北京东部或东北工作，比方说首都国际机场或者望京商圈等地，或者在顺义线沿线工作的购房人，可以考虑该小区；此外，购房预算不是特别充足的购房人也可以选择该小区的小户型。

新房方面，目前顺义城板块在售的新房住宅产品有北京城建北京合院和迈宇平墅。

其中迈宇平墅是别墅产品，目前在售的最小户型是217㎡的四居室，总价685万起，和五里仓社区面对的客群不同，不具备对比性。

和五里仓社区具备对比性的小区仅剩下北京城建北京合院的高层产品。北京城建北京合院高层首期于2017年12月开盘，户型以95㎡三居和120㎡三居为主，目前在售单价为4.7万/㎡。相比五里仓社区，该项目的优势在于是新房、小区环境好、物业管理水平好、户型设计也更符合年轻购房人；最大的劣势在价格方面，相比五里仓社区，该项目每平米售价高出近1万元。

五里仓社区周边有很多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，这里选择距离小区较近、和小区定位相仿的怡馨家园和石园西区做对比。

（二手房对比）

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踩盘时间：2021年6月8日