北京房价越来越贵「北京房价泡沫」

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，看您的星球文章这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。

我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;

金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,

通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.

金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的

2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。

如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。

投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠;建议认真阅读星球的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好！17年326前投资目的购买了大兴黄村泰禾中央广场59平loft商住房。现在单价已斩腰。近期考虑置换手中房子，考虑把它也出掉作为置换资金。想确认，是尽快斩腰价格出掉还是继续出租等回升机会？

A:回答:您好，感谢信任!北京的商住被ZC彻底打蒙，如果您现在卖不会有好的价格。该等还是该卖取决于你的下步计划，如果有看好的投资品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的这部分找回来，如果没有看好的投资品，建议先留着慢慢等机会。这个里面有时间观念,如果不是职业买家,建议是留着,

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，燕西华府的185大平层现在能入手吗？考虑是人大附中丰台校区的学区房，未来可以给孩子上学。现在孩子三岁，九月份上幼儿园

A:回答:您好,感谢信任!燕西华府从2017年的4月份单价7万一直连续跌3年,去年4月有回升的迹象,但持续了小半年,上涨趋势不明显,青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间

如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅,应该说差距很大,市中心涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,如果为了孩子上学,可以买个小的,在附近租房,其他资金去买一个纯投资盘,这样您不用考虑接送孩子,自己的居住品质又没下降,孩子上完学,即便小户型不涨或下跌,您其他的房子在涨,这样算还是不亏,这种方案比较稳健

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

Q:提问:1200资金购房，无学区要求，经常到各地出差。选丰台的玺萌公馆、恋日花都;怎么样，机场和高铁站好像都不远。

A:回答:您好,玺萌公馆、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健,但1200放这个地方有点浪费,丽泽这个地方,主要还是以刚需为主,玺萌公馆、恋日花都也都是刚需盘,1200是改善的预算,可以到更优质的板块选筹;矮子里面拔将军是大忌

建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好！假期封控在家看您的文章受益颇多，特来向您请教。我目前住在劲松农光里片区，准备卖掉这块的房子换成其他位置，首付预计在350-400万，可以用父母的首套资格进行贷款，不过我看五环外的话最多也就是贷款243万，然后在加上一些费用，这样我们的预算基本在600万左右。

我在朝阳团结湖附近上班，不过因为开车来回，交通不是特别偏就可以。因今年有娃要出生，买房主要是寻求改善，想换一个正规的两居或者三居室，对房型有些要求，最好南北户型呀什么的，带个基础教育包就可以（后面估计要换学区，不过暂时还好）

在星球跟您学习后，我看原来我这房子算是白买了，没增值纯居住了，后面换的房子除了居住也最好能增值。另外，我也研究了一些新房，主要看的北边和东边，像龙湖云景，北清云际，奥森春晓，东边主要看了绿成沁园，不知道您对换新房怎么看，现在买这些新盘还有增值的空间吗（销售一直说新旧倒挂，肯定能行），还有就是上面的基本都卖完了，不知道有没有新的可以推荐或者关注的，请京总给与指点一下，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、如果做为投资的话,我们一般很少买新房,也很少建议星球内的会员去买新房作为投资

稳健的投资别听消息,那些放消息的人和您有利益冲突,近几年北京的新区在市场表现中匮乏,大多跌幅超过20%,而热门区域处于稳健的上升期,在过去投资新区收益相对可观，是因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从零开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。但现在已经是房地产的后半场，存量时代之后新区经济不会再像过去发展迅速.

2、龙湖云景，北清云际，奥森春晓，绿成沁园的商圈配套一般,房产投资讲究的是效率优先,资金最大化原则;

投资房产其实很简单,放弃所谓的潜力地段,把稳健放在首位,只要选筹上不太烂,基本都能吃到涨幅,600万左右可以多配一些杠杆,寻找热点楼盘即可,像朝青的华纺易城,南北通透的两居室750-800左右就能拿下来,你拿上这个盘,持有5年的时间,把资金套出来用同样的打法再去建仓,慢慢就能扩大仓位;

这个也是我们普通人最稳健的投资方式.如果你买新区,你把握不住市场周期,消息出来一定是后知后觉的那个,更多的可能性是接别人的盘,要么买入的时间过早持续站岗,失去了效率,要么是买在了高点后横盘被套

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Q:提问：京总好。请问: 北京 昌平区 花园东路 的 金隅上城郡，有投资价值吗？谢谢！

A:回答：您好,感谢信任!昌平沙河以北,西从京藏高速,东到大广高速这个范围价值很弱,基本可以说已经脱离主城区了,有几个区域还有想象空间,像未来科学城、沙河高教园,这些区域有利好规划的前提下从2017年到目前为止跌幅是最大的,科学城的跌幅超过了20%;

其他区可能更严重了,金隅上城郡这个盘很好,价格又比较低,但确实价值弱了些,比它位置更好的丽春湖墅跌幅已经超过30%了;

北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;这种盘还是建议不要碰

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