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一百平方房子造价多少「一套房子100万贵吗」

来源:   2023-05-10 08:17:04

如果单纯看房子的建安成本,其实房子的造价并不算高,一般2000元/平方米足矣,如果是小城市,还会更便宜一些1500元/平方米左右基本够了(人工价格低)。有人会说,我家的自建房一平方米才几百元,哪需要那么贵,需要说明的一点是,3层楼和30层楼的造价是完全不一样的,农村3层自建与30层楼的城市住宅所考虑的因素完全不一样,比如地基、抗震等,举个更简单的例子:3层楼不需要用到塔吊,30层没有塔吊你能施工吗?所以农村自建房的造价与高层住宅的造价完全不一样。

PS:上述分析的是毛坯房,如果是精装房,造价差别更大,比如万科的精装层级还分a标、b标、c标三个层级,不同级别的精装,价格不一样。

房子的成本

对于农村自建房而言,往往土地是自己的,房子的成本就是建安成本,但是对于城市住宅则不然,建安成本只不过是其中的一小部分而已,城市住宅的成本大致由以下几个部分构成:土地出让金(即楼面价,最大的成本)、税费成本、营销成本(我们买房时的置业顾问基本能都是外包的,非开发商自身的员工,此外楼盘信息的推广广告也是营销成本)、开发商的运营成本(工人薪酬、房租、办公设备、水电)、财务成本(银行贷款的利息等)。

上述几个部分加上建安成本,才是一套房子真真正正的成本,至于说这个成本是多少?不同的地区差别很大,以我所在的厦门为例,目前的楼面价,即使是岛外的,基本上也都突破2万元/平方米了!

有人可能会疑惑:什么是楼面价?其实很简单,楼面价来自于土地出让金,比如厦门市政府拍卖翔安的一块地,土地面积6万平方米,起拍价20个亿,最终万科以30亿的价格拿下,按照政府规定,这块地的容积率为2.5,那么万科可以在这块地上建设:6*2.5=15万平方米的建筑,也就是说万科什么都不做,单单拿下这块地的价格除以这个楼盘可建面积,一平方米价格就达到了:30亿/15万平=20000元/平方米。这就注定了,这块地上的建筑,开盘时一平方米再低都不可能低于2.5万元/平方米,毕竟还有其他多个成本在,低于2.5万元/平,开发商就是在做慈善事业了!

现实中,目前我们的房价一大半其实都是受地价影响,地价越高,房价相应得越高。所以在没有具体的城市,具体的地块土地出让金之下,根本无法说明一套房子具体的成本是多少?因为不同城市,不同地价,成本可以说是天差地别!

为什么会有很多烂房子?

很多人吐槽房价高,开发商还老是层出不穷的烂房子,当然不排除有黑心的小开发商偷工减料,但是现实中现在越来越多的大开发商也如此,原因呢?难道就没有良心一点点的开发商?答案显然不是,之所以越来越多的“交房就维权”,与限价有很大关系!

目前很多城市对于房价的调控为一刀切,比如直接限价1.5万元/平方米,如果开发商拿地的楼面价在1万元以内还好,但如果开发商拿地的楼面价格在1.2万元甚至以上呢?可以肯定地告诉你这类房子基本可以不用买了,虽然限价1.5万元对于市场上的价格我们是赚了,但是开发商拍地的目的是为了赚钱而不是做慈善,土地出让金是没法省,税费成本没法省,银行贷款利息没法省,所以最终为了盈利,开发商就会竭尽全力节约成本,比如所有的建安材料全部使用最便宜最差的材料,所以高地价的情况下,限价又很低的,最终基本就是维权房。

总结

说出来,我相信很多人都不信,目前上市房企的净利率仅在10%左右,这个水平虽然也不错,但是并不算太高,完全没有大家想象中的那么暴利,那么为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢?因为量大,比如碧桂园2021年营业额为7588.2亿元,即使以10%计算,净利润也有近759个亿,这是多么一个恐怖的数据,也正是因为如此,开发商才会要求要高周转,毕竟周转次数越多,卖的房子越多,赚的钱就越多!

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