2020年 房企集体转行“卖拐” 谁先被忽悠“瘸了”

撰文：悟净 美编：刀妹 校对：紫藤

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谁被忽悠瘸了

2000年初冬，在京城某间小酒馆中。不知名演员范伟与编剧宫凯波在举杯小酌。

闲聊中，宫编剧提及住院期间一名病患与大夫之间的趣闻。有心人范伟将其挖掘整理，随后与赵本山等改编成为2001年春晚著名的小品——《卖拐》。

本就盛名卓著的赵本山，凭借小品《卖拐》不仅红的发紫，一举奠定其喜剧界小品之王的名头，更是带红了范伟、高秀敏。

伴随着春晚的巨大影响力，卖拐中艺名为”大忽悠“的赵本山，能把拐杖卖给正常人，还能把正常人范伟给忽悠瘸了的本事，早已成为一代经典。

如今19年过去了，没有赵本山的春晚，就像不酸不辣的酸辣粉，让人食之无味，弃之可惜。

但谁也没想到，完美继承赵本山衣钵的不是小沈阳，而是众房企和中介”白衬衣“。

他们将"忽悠"能力进一步的提升、润色，发展成一种核心竞争力并改命为——地产营销。

相信进入2020年的购房者们，除了被疫情蹂躏的不成人样。兜里为数不多的人民币，还要时时刻刻经受各种忽悠。

三月还在ICU的房地产市场，一进入四月就迫不及待的开始大保健。众房企叫嚣着优惠即将结束：

错过三月，再等一年。

低价不出手，涨价两行泪。

小阳春已至，而你还活在冬天。

各种骚话搭配着下面这张图，在白衬衣的朋友圈中疯狂转发：

我的朋友圈中，某位智者曾预测此次涨价：

扯犊子，谁不涨价，谁是龟孙！

如今尘埃落定，各项目如约取消之前的各种优惠措施，并推出新的促销政策：

比如，取消98折优惠，推出签约立减总房款2%的优惠。

比如，取消12000元/㎡的特惠房源，推出11500元/㎡的特价房。

众多吃瓜群众不禁感慨，原来最贵的税，不是企业所得税，也不是个人所得税，而是“智商税”！

我不知道，这一波忽悠，让多少健康人坐上了轮椅。但我知道这绝非第一次，也不会是最后一次。

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大鱼吃大鱼

营销的终极奥义，并非是打折、降价和促销。如果能够降低到消费者的心理价位，门口就是摆个猪都可以卖房。

所有的营销技能，目的都是要挑动你的“情绪”。不管是气势恢宏的售楼部，还是美轮美奂的样板间，或者是嘘寒问暖的侍者，都是给你营造一种未来美好生活的想象。

挑动你的情绪，让你冲动，毕竟只有冲动才有成交。所以，不断给智商充值，才能在波谲云诡的房地产市场中，少交税。

未来的房市，普通购房者应该如何选择？之前我说过，寻找机会之前，一定要结合历史背景：

一、凶猛的“供给侧改革”

很多改革的名词和威力被悄悄隐藏在红头文件中，读懂其中的弦外之音，无疑能够占得先机。

到现在很多人都不能理解，什么叫供给侧改革。简单来说，就是从春秋战国时代落幕，大一统时代来临。

鼎盛时的房地产行业，借着改革东风，各种大小房企如雨后春笋般遍布乡野，从一二线城市到三四五线城市，数以万计的房企从无到有，蓬勃发展造就无数财富神话。

但蓝海时代总会结束，如今的房地产行业早已度过红利期，拼规模的高周转模式，让恒碧融等企业占尽先机，完成了初始的积累。

一纸供给侧改革宣告着一个时代的结束。

从严查影子银行，让表外资金变为表内资金。

到开发贷被叫停，再到信托资金被严查。

众多中小房企融资成本骤增，资金链几近干涸。而对于资金密集型的房地产来说，这无疑是釜底抽薪。

万达系的全球买买买，再到卖卖卖，断臂求生的背后都是供给侧改革的推动。

而看到这种趋势的房企，早已经放弃幻想。账面上趴着数千亿的现金，很多人理解为保证流动性，对抗未来风险。其实细看TOP房企的业绩，去年还是增长的。

这帮眼毒的地主老财，是在等着抄底兼并那些现金流断裂的中小房企，将其一网打尽，进一步完成扩张。

其实，任何行业都是这种规律。从黄河电视、到春兰空调、再到新飞冰箱，家电行业多少霸主都已魂飞湮灭，只留下美的、格力等数个巨无霸依然占据市场。

这种老套的桥段，不过是在房地产行业重复上演而已。可以预见，未来的房企将更加集约化，大集团成长的时代契机早已过去。

供给侧改革就是把金融之水的阀门关闭，聪慧者早已经把水接满，剩下后知后觉者，早晚是别人盘中的肉而已。

而那些手握雄厚现金的大房企，则是高明的捕食者，等着猎物奄奄一息之时，给予雷霆一击。

二、狠交智商税的“贪利者”

理解了上面的背景，你才会明白很多:

比如，近日某闽系开发商的总部，多名高管齐聚在此，却并非探讨业务和未来发展。原因只有一个：这些项目总们，之前跟投的数十亿资金无法兑付，无奈之下，也只能维权，自寻活路。

结局从你起贪念的那一刻，早已注定。

比如，郑州。为何很多开发商，各种套路玩的让你眼花缭乱。从高息揽储让你坐享投资房地产的红利，到金三环内核心项目“高质低价”让你心动不已。

我就好奇问一句：平时这些企业为什么不让你跟投，不推出年化7%——10%的融资业务，让你躺赚？

常识是，只要有5%的钱可以借到手，谁会用10%利息的钱？

房地产行业，是一个资金游戏。立项拿地用的是银行开发贷，设计施工用的是设计院和建筑企业，销售营销用的是代理和白衬衣，贷款回款用的是房屋抵押银行融资。

从头到尾，都是一个字“钱”。夸张点说，很多实力雄厚的开发商，去掉银行的水分，可能还没你有钱。

但就是这些所谓促销的蝇头小利，就能够让众多购房者心甘情愿，冒着风吹雨打安心的在门口排队上交智商税。

话，确实不好听。但是，这些套路，玩了数十年，依然有贪心者躬身入局。我能何言？

三、紧盯这些开发商

知道以上两点，答案已经呼之欲出：

1、盯紧一线开发商和本地实力开发商。

杜绝小开发商的不知名小项目和新手开发商的“好项目”。

2、刚需首套求稳、不求赚。

看清五证，谨防烂尾。

一些购房者，事到如今。还在问一些五证都不全的项目是否能买，只能说一句：赌性太重，再见不送。

还有些购房者想让扶上马，再送一程。且看下图：

▲数据来源克而瑞、公司年报等仅供参考

图中这些企业，显然是猎食者，那么他们的项目相对安全些。

▲数据来源克而瑞排行榜

限于篇幅，不能一一列举。

同样，机会也在这张榜单中。上文说过，房地产发展已经进入了一个全新的时代，大鱼吃大鱼在未来将成为常态。而购房者所能选择的就是那些不被吃掉、项目多且有回款压力和业绩要求的好房企。

最差的情况，交房后也有一个地方去维权，不至于烂尾后，连公司都找不到在哪。

3

听我号令

小时候，经常被教育说：想吃馅饼自己买，天上不会掉馅饼。

但是长大后，很多都已是为人父、为人母的教育家们，嘴上说着孩子，行动上却早将这些常识抛诸脑后。

剩下的，只是急不可耐的暴富心态。

这些天，被白衬衣忽悠的奔波在各个售楼部，排队抢房的人们。被房企“卖拐”，担心涨价而主动入套的人们。那些明知五证不全，依然执意入手的人们。

也许，等你冷静下来后，才会发觉自己交了学费，这种代价无疑是惨痛的。

因为机会从来不是别人交到你手里的，而是自己琢磨出来的。其实，下面三点很明确：

1、等待利率下调

之前的多篇文章中，已经数次提及。本月20日，五年期LPR贷款利率或将继续下浮，郑州房贷利率是不是能够继续下降。

这个节点尚待观察，如果利率降到基准附近，再考虑出手也不迟。

2、等待一线房企的真优惠

郑州开发商集体涨价，只是多个城市开发商统一“卖拐”的缩影。这只是一种饥饿营销的策略，购房者可以一笑置之。

我想告诉你的是，未来绝大多数开发商面临巨大的资金压力，所谓房企的大鱼吃大鱼的游戏，只是刚刚开始。

凶猛的供给侧改革只会越加深入，这些会倒逼着开发商更快的回款和更加有力度的促销政策出台。

这还不算一场疫情，直接让一年有效时间缩短为9个月。

下一步就是我们关注的重点，就是包括：万科、恒大、融创、绿城、龙湖、金茂、金科、建业、正商、美盛、康桥、鑫苑、绿都、永威、正弘、瀚宇、瀚海等主流房企。

就是要买，之前买不起的好项目。等着他们的真促销政策出炉，别怕出不来，因为前有猛虎、后有追兵，形式比人强。

购房者就是要手握现金，等着捡各大房企的真优惠。

3、等待二手房的骨折价

上篇文章中《地市入郑的购房者，别瞎买了！一定看完本文再决定！》，我提及如何要注意二手房成交价。其实推而广之，举一反三，二手房市场更加值得关注：

如图，据我观察，郑州二手房挂牌量早已突破10万 ，连续三个月大幅增长。其中，难免有个人现金流断裂的房东。

未来也必将有一批优质“笋盘”，因为现金流断裂而挂牌出售。

购房者就是要手握现金，等着捡骨折价的二手好房。

其实，说到这里。今年的购房思路就已经清晰可见。

钱，现在是大爷。拿着钱对各种利诱保持定力，不轻易交出手里筹码的购房者，才是最后的胜利者。

而那些，一波宣传造势，就被忽悠瘸了的人，我只能说：

谁让你没早点关注我