2022冬奥会带来的机遇与挑战「对冬奥会的展望」

在中国，凡是承办过大型活动（体育赛事、国际峰会等）的地方，之后，这里的房价一定会更上一层楼。

2008年北京奥运会，直接带火了奥森板块。如今，北五环之外的奥森，因为优越的自然环境、便利的交通、完善的配套，成为了北京名副其实的高端改善板块。

2010年，第16届亚洲运动会在广州举办。亚运会之后，广州房地产大热了一把。

2016年，杭州承办了G20峰会。这场盛会，不仅使杭州的市容市貌大幅改善，还大大提升了杭州的知名度。之后，杭州房价正式开启暴涨模式。

这些大型赛事，究竟有着怎样的魔力，为什么它们能带火房地产呢？

主要是因为：

大型赛事的举办，不仅仅能带动周边硬件的升级，而且，软实力也会大幅提升。市民素质、城市风貌等都将得到极大改善。

我们还以2008年北京奥运会为例：

当年，奥运会的预算投入是2800个亿。其中，与奥运直接相关的投资只占了10%。基础设施投资就占了64%。

而地铁、轻轨、高速等交通条件的改善、大型公园、体育场馆的建设、市容市貌的改善....是拉动房价上涨的基础要素。

2022年东奥会，将在北京和河北张家口联合举办。而北京的冬奥会场馆，设立在京西区域的石景山。

据知情人士透漏，具体位置可能就在地铁11号线（规划）、6号线、S1线三线交汇处的“金安桥”站附近，离首钢遗址公园不远。

今年，这一区域，可谓是“逢盘必火”：

中海寰宇天下，可能大家都比较熟悉了。没错，就是去年的那个销冠楼盘。今年二期和三期开盘，依旧很火。

为了避免“打广告”之嫌疑，这个盘的具体情况，我们就略过了。总之，它火的原因有以下几点：

第一，也是最重要的——价格低第二，交通便利第三，位于新盘稀缺的石景山第四，冬奥会概念的加持

3月，周边的限竞房世茂国风长安选房，一开盘就全部售罄。5月底，同区域的另一个限竞房中海首钢长安云锦选房，最后也是接近售罄。

限竞房向来去化尴尬，去年上市的房源之中，部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%几乎都转为库存积压。

“国风长安”和“长安云锦”这两个项目，能逆市大卖，或许是购房客提前“洞察了先机”，用脚投票的结果。

坦白讲，石景山这个区，一直以来都很尴尬：这或许是最没有存在感的城六区（之一）了。而且，房价也是不温不火，均价在城六区之中是最低的。

究其原因，可能有以下几个方面：

1、面积小。除了东西城之外，石景山的面积是所有区中最小的。总面积只有84.38平方公里，而且还有23%的面积是山地，发展受限。

2、之前，石景山交通一直不太便利，只有1号线这一条地铁。

3、优质教育、医疗、产业等资源匮乏（被海淀虹吸）

最近一两年，新盘稀缺的石景山，突然出了不少新盘：

我们知道，开发商拿地，都是有严格的选择标准的。若非十分看好一个区域，谁会愿意把大把大把的真金白银投进去？

那么，现在的石景山究竟是个什么状况呢？它凭什么被开发商们持续看好？

上文中提到过，石景山很小，面积只有84.38平方公里，而且还有23%的面积是山地。

所以，石景山可用土地十分有限。不过，这里的自然环境还是很不错的。

从地图中，我们能看到，它的绿化率很高，区域内有不少休闲好去处，如法海寺森林公园、八大处、永定河休闲森林公园、首钢遗址公园、碧霞元君庙等等。

虽然没有它西边的邻居门头沟宜居，但人家离市区更近，交通条件、生活配套等也甩门头沟好几条街。

总体来说，石景山的住宅以老房子居多。苹果园、古城、八角、老山这些地方，分布着大量70-90年代的房子，价格在4-5万之间。

▼石景山老房子

比较新的房子，大多分布在鲁谷一带。

鲁谷，有一半属于丰台，一半属于石景山。这个片区，算是石景山最高端的片区了。东边紧挨着海淀，可以享受到海淀的医疗配套。另外，目前石景山最大的商业——万达广场也在这个板块，人流量还是不容小觑的。

▼万达广场

这个片区的楼盘，有些还是比较新的。其中，远洋系列的楼盘，体量大、品质高，且自带商业。当然，价格也最贵。

▼鲁谷片区次新盘

▼诗景长安

▼远洋沁山水

从上文中，我们知道，石景山的老房子，价格在4-5万之间。次新盘，价格在5.5-8万之间，这个价格，比同样属于城六区的丰台要低。

论地理位置，石景山和丰台差不多；论教育，石景山比不了丰台；但是，丰台的规划，向来是比较混乱的。丽泽商务区，从2008年提出到现在，已经10多年过去了，目前来看，并不是很成功。

而冬奥会的场馆，落在了石景山，它能否给这一地区带来新的机遇？能否支撑起石景山楼市的洼地补涨呢？

笔者认为：这主要取决于，冬奥会能给石景山带来什么利好、有多少能真正落地。

前面我们提到过，冬奥会的场馆，位置设在地铁“金安桥”附近。据笔者掌握的消息，这一区域的规划还是很不错的：

首先是交通条件的大力提升。目前，6号线西延线、S1线已经通车了。除了这两条线之外，11号线西段也将于年底开工，预计冬奥会举办的时候能通车。

第二是商业配套的完善：

这里正在建设北京第三座大悦城——京西大悦城，想必大家都已经知道了。除了大悦城之外，规划中的还有中海科技金融城（有商业和写字楼）、喜隆多超市、南锣鼓巷式的步行街。另外，首钢废弃的厂房，据说要规划成京西高端产业创新区。

第三是教育资源的改善。据悉，这一区域将引进十一学校石景山分校。

除了这些之外，笔者相信，一些公共设施建设，可能会再上一个台阶。

其实，金安桥的居住环境，还是很不错的。它没有市区的喧闹与车水马龙，走在街上，给人一种很空旷、很安逸的感觉。

▼附近街景

这个区域的品质楼盘，还是有不少的。比如：中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安雅苑、曦景长安、中海寰宇天下等等。

▼中海金石公馆

▼中海金玺公馆

总之，硬件及软实力的提升，是冬奥会能给这一区域带来的最大利好。但能否成为下一个类似奥森一样的高端改善板块，还有待持续观察。

大家在选择楼盘时，也请尽量选次新盘。不管对于刚需、刚改、改善、投资来说，次新品质盘，都是一个不错的标的，因为它不仅保值性好、流通性也是不错的。

来源：米宅北京