完成债务要约交换又恳求债权人不要激进的禹洲地产 什么来头

1994年，禹洲集团成立于厦门。

创始人林龙安，福建惠安人，任董事局主席。他领导下的禹洲集团，典型的闽系房企风格。

家族色彩浓厚，公司里除了林龙安夫人郭英兰出任董事局副主席，主要负责监管采购部外，还安排了妹夫林聪辉负责质量控制、预算编制、审批及审查。同时，林龙安的弟弟林龙智也在1997年入职禹洲负责监管办公室、人力资源部、前期部、客户服务部及法务部的日常运作，2009年获任执行董事。

与此同时，禹洲集团也早早安排二代接班。太子女林禹芳2018年10月进入家族生意，担任禹洲集团执行董事，负责物业开发及物业管理业务；2020年12月担任禹佳生活董事会主席兼执行董事。在此之前，2017年毕业于旧金山大学工商管理的林禹芳先是去了乙方中银国际（香港）担任研究分析师，负责信贷分析、固定收入研究及客户咨询。PS.中银国际是禹佳生活上市的联席保荐人。

而禹洲集团成长扩张史颇为经典。

1994年成立之初，在厦门本土已有数家房企初具规模的环境下，林龙安一句“禹洲起步虽晚，但起点要高”，撸起袖子就拓荒开发了禹洲新村。同时提前10年锁定厦门东部开发区域，这为它以后将禹洲花园打造成海西房地产市场标杆打下的坚实的基础。

2004年后，不再满足于厦门的禹洲开始了全国扩张之路，目光首先瞄准了上海、合肥等城市。紧随着2009年成功在香港联交所上市。之后在2013年首次跻身进百亿俱乐部，2016年将总部迁至上海，2020年艰难实现千亿目标。

发展至今日，禹洲集团投资布局长三角、环渤海、粤港澳大湾区、华中、海西、西南六大城市群，进驻北京、上海、香港、厦门、福州、苏州、合肥、深圳、重庆、成都等39个城市。

主要聚焦二线城市，重仓长三角城市圈，相对分散，后加大了成渝城市圈及粤港澳大湾区的土储布局。截至21年6月末，在实际权益待售土储中，大湾区和长三角区域分别占比25.8%和24.5%，其中，大湾区土储主要分布在佛山、惠州、珠海和江门，大湾区仓位增加。在城市能级方面，新一线城市占比60%，二线城市占比23%，布局较好。

但急速扩张的弊端是，高价拿地低利润转化。在禹洲集团目前待结转 待售项目中，低毛利率项目占比仍比较大，房地产行情低迷时消化库存宛如一道解不开的枷锁。

同时关注债务结构，禹洲集团的融资以海外债为主，有息负债抵质押率偏高，短债占比相对较低。

而偿债能力，别说了，美元债已经跌到妈都不认识了。加上其表外不确定，其他应收款占比高于TOP50中位数，少数股东权益占比低于TOP50中位。

2021年12月1日便有市场消息传出禹洲集团已将深圳总部大楼质押融资11亿元。而深圳禹洲广场此前估值35亿元，有4亿元债务。

再早之前，还有消息传出禹洲求助于顶级“秃鹫基金”橡树资本：以成都住宅项目作抵押申请40亿元贷款，可两周内提款。据称橡树资本批了该笔贷款，但禹洲却中止了交易，意欲另寻融资渠道。

而禹洲集团更大的难题在2022年，要面对大量在岸及离岸债务到期——包括约7亿美元的离岸债券和65亿元人民币的在岸债券到期或可回售，其中约5.9亿美元债券将在2022年1月到期（目前这笔债券已完成95%的交换要约）。

而且在2月9日惠誉评级就已将禹洲集团的长期外币发行人违约评级从“C”下调至“RD”（限制性违约），同时将禹洲集团的高级无抵押评级被确认为“C”，回收率评级确认为“RR4”。

之后禹洲集团在3月1日的公告直接坦诚了：公司最近在2022年票据以及2022年票据II(合称“旧票据”)持有人的大力支持下完成了交换要约。但公司仍然面临着巨大的压力，近期中国房地产行业相关的宏观状况依旧持续，而区域性新冠疫情亦然。恳请所有债权人不要采取任何可能不利于实现上述整体解决方案，破坏公司稳定性的激进法律行动。

不过对于公告的恳求，投资人似乎并不买账。今天禹洲集团的股价直接大泻9个多点，再创新低。

那么，禹洲集团还有些什么底牌吗？

其实除房地产开发外，禹洲集团的产业还包括了商业投资运营、酒店运营、物业管理、产业投资和通信科技等。

其中商业投资运营是2002年开始涉足，以厦门第一个城市综合体项目（禹洲世贸商城）打响名号。时至今日，汇聚众多国内外知名品牌的禹洲世贸商城仍是厦门市中心最知名的现代化购物中心之一。

禹洲物业，1997年伴随着禹洲新村的落成而成立，服务业态包括别墅、高档住宅、高端写字楼、商业及城市综合体及公建项目等，中国物业服务百强企业第28位。2020年还从其中拆分了一个板块来成立了禹佳生活服务，并二度冲刺港交所IPO。可惜折戟，后作价10.6亿卖身华润万象。

酒店运营呢则是全面负责禹洲集团旗下酒店项目的定位、筹备、运营等工作。现运营期酒店有：厦门禹洲嘉美伦酒店公寓、厦门禹洲温德姆至尊豪廷大酒店；筹建及在建项目为：同安嘉美伦温泉酒店（预计2020年9月开业）、泉州惠安酒店项目（预计2023年开业）、武汉太子湖酒店项目、合肥肥东酒店项目、上海奉贤金汇酒店项目等。

融资难，难于上青天。2022年形势再严峻下去，民营房企就都躺倒了~