房地产市场的高分

房价永远不会下跌是酒吧凳经济学的一条公理。

这通常有一个引人入胜的故事来支持，而且通常是真实的。例如，我记得 20 年前的朋友说，花 100,000 多美元买一栋小型的旧政府“一年半”房子是荒谬的。

通常遵循的建议是像高分雪地摩托司机一样管理你的个人财务：找到最陡峭的房地产市场，用高辛烷值的债务填满你的雪橇，然后踩下油门，看看你能达到多高。

就像在 Pass 度过一个周末一样，你会看到你的每个朋友都在这样做。每一个都会高一点。很快就轮到你了。受金融市场和高分竞赛的经典特征“害怕错过”的启发，您试图获得更高的分数。

就像现代山地雪橇的马力可能比您小时候学会骑的机器的马力大 10 倍一样，5% 的首付和超低利率为当今的购房者提供了很大的购买力。

每次育空统计局发布报告时，怀特霍斯的房价似乎都创下了新纪录。全国房价同上。在过去的两周里，分析师发现了一些令人吃惊的新事实。经汇率调整后，安大略省巴里的房屋价格是芝加哥的两倍。为了让汉密尔顿的普通家庭能够负担得起该市的普通房屋，按照通常的负担能力指南，他们的收入必须是现在收入的两倍。房价与可支配收入的比率为 1.65，比长期平均水平高出三个标准差(这是统计数据——代表“很多”)。

当然，它必须结束一段时间。可悲的是，雪地摩托受物理定律的约束。房价实际上可以下跌。

在该市 1989 年房价飙升的高峰期买房的多伦多人在接下来的七年里房价下跌了 28%。名义上的价格在 13 年内没有从峰值回升。经通胀调整后，耗时 22 年。

如果你想搬家，而且你的抵押贷款比你的房子值钱，你手头必须有现金来弥补负资产。你没有，因为你是在泡沫的顶峰买的。

加拿大是少数几个在 2008 年金融危机后房价未出现大幅下跌的国家之一。根据《经济学人》杂志的通胀调整数据，美国房价在 2006 年至 2012 年间下跌了三分之一。西班牙从 2007 年至 2013 年下跌了 40% 以上。英国下跌了 22%。

随着加拿大央行本周自 2018 年以来首次加息，通货膨胀率达到 5.1% 的 30 年高点，白马房地产市场爱好者有两个问题。你应该以今天的高价买房吗?而且，如果你已经买了一辆，你应该怎么做才能避免你的雪地摩托在你潜水寻求掩护时翻滚下坡。

对于购买决定，重要的是要考虑在几年内您可能不得不转售房屋的可能性和影响。失去工作并且无法以类似工资找到工作的风险是什么?转移或家庭活动可能会迫使您搬家吗?如果你不得不以比你支付的价格低 10% 或 20% 的价格出售你的房子，那会对你的净资产造成什么影响?

如果你打算在房子里住很长时间并且能负担得起(稍后会详细介绍)，那么购买仍然是有意义的。从 25 年后您的抵押贷款结束回顾，高房价将分摊超过 300 笔付款。

如果您已经有房子，您必须考虑每月付款的承受能力。根据 Rosenberg Research 的数据，最近获得新抵押贷款的加拿大人数量创纪录——超过一半——选择了浮动利率。自 2013 年以来的平均值约为四分之一。

市场观察人士预计加拿大央行将继续提高利率，从而推高抵押贷款利率。本周利率仅上涨 0.25% 至 0.5%，按历史标准衡量仍然非常低。预测人员预计，到 2023 年底，央行的利率将升至 1.5% 至 2.25% 之间。

让我们看一下 500,000 美元的抵押贷款。根据银行的保险抵押贷款利率数据，2021 年 12 月平均五年期浮动利率抵押贷款利率为 1.46%。这意味着每月支付 1,989 美元。考虑到一些利率上涨，付款迅速增加。例如，在大流行爆发前一个月，每月支付 2,621 美元的浮动利率为 3.97%。

每月额外支付 632 美元的抵押贷款会占用您的钱包。

随着地缘政治动荡和创纪录的通货膨胀，利率可能会上升得更高。或者另一波大流行可能会导致央行保持低利率。但是，如果您的浮动利率抵押贷款大幅上涨会给您的每月预算带来压力，您应该考虑改用固定利率抵押贷款。一位朋友刚刚收到了 2.11% 的报价，相当于支付了 2,194 美元。目前比可变价格更昂贵，但可以使用五年。

好消息是您的银行非常有信心您可以偿还抵押贷款。他们以 5.25% 的速度对您的支付能力进行压力测试。这是 2,980 美元的付款，比上述 2021 年 12 月的费率每月多出近 1,000 美元。虽然很高兴知道您的银行的风险分析师感到安全，并认为您可以节俭到支付这么多钱，但您是否真的愿意是另一个问题。

另一个好消息是通货膨胀。5.1% 的通货膨胀率意味着您一年前获得的抵押贷款本金现在实际价值减少了 5.1%。只要您的工资增加以跟上通货膨胀和其他家庭账单，这就是好消息。再过一两年的意外通胀对抵押贷款持有人来说将是一个福音。

存在的一个风险是育空地区政府和怀特霍斯市将在其长期的政治承诺方面取得进展，以使住房更加负担得起。这将意味着更低的房价。预计它将在本月的育空立法会议上提出。白马市正在成立一个新的住房咨询委员会来应对危机。

多年来，我们的政府一直在谈论做一些关于住房的事情。然而，房价不断刷新纪录。就好像白马房地产市场参与者不相信我们政客的承诺会转化为实际推动市场的措施。即使在利率更高的世界中，白马市仍将看到更高的政府转移支付、更多的政府工作岗位和多年的土地短缺。

在所有这些不确定性中，当您决定是否购买那所房子以及是否使用固定抵押贷款或可变抵押贷款时，需要考虑很多因素。