对未来房价的预测「马云预测房价」

在第一批供地大跃进的辉煌下，第二批在一片寂静中结束。

情绪在预料之中。

毕竟最近全国房地产都风声鹤唳。

剧情在预料之外。

连市区地块都底价或停牌，唯三的摇号地块，竟然出现在大港和静海。

第二批市区挂地12宗，成交5宗。

出让前话题性极大，都猜测会溢价多少。

没想到最关注的，反倒热度一般。

*第二批市区出让地块

时隔多年，和平终于再次出让土地。

多伦道地块商业占比63%，相当大了，很多房企都望而却步。

本以为这块地会撤牌，中海才是真正的猛士，“人狠话不多”。

粗略计算，纯住宅楼面价大约3万多，推测中海会做小户型学区房。

一方面，和平入学新政对新房开绿灯。

和平新房又少，如果有小面积的肯定不愁卖。

估计单价得6.5万以上，就看能做成多小了。

对应的学片是普小，刚好，即便多校划片，也不至于受伤。

另一方面，做大改善，还有点欠缺。

紧邻海河资源，按理说可以做大平层改善的。

但6.4的容积率，没法做出低密、私密感，不见得是有钱人的菜。

反正在和平，小户型、打学区，肯定好使。

南开出让2宗土地。

战备楼C地块88%都是租赁自持，南开城投托底了。

大家也不用惦记这个地块。

灵隐南里地块，楼面价3万/平米，被旭辉拿下。

比旭辉铂悦公望3.4万/平米的楼面价低11%。

于情于理，旭辉拿这块地没毛病，夺取定价话语权。

不用再做售楼处，省成本，这一点别人拼不过。

旭辉也说了，要建第二座铂悦系。

预计与公望差价不太大，面积段可能略小，毕竟还是六马路地块城市界面更好。

2.5的容积率，可以做出洋房，肯定6万 了。

旭辉铂悦公望首开成名，600万以上的总价级别认购50套左右。

说明产品力的改善，购买力比想象中还强劲。

再加上旭辉滨海江来，旭辉如今做改善信心十足。

南开产品力改善三大巨头成型：

旭辉铂悦公望、绿城凤起悦鸣、招商天拖地块。

没有便宜的房子，只有好的产品。

一旦定位高端改善，房价没有天花板，6万、8万、10万都有可能。

红桥3000亩的土地，连开好几次推介会。

终于卖出一块“非红桥”的地——铃铛阁地块。

起初，这宗地要捆绑西站前广场商业，最终取消，实在整不动。

事实上，各房企在红桥，也只对铃铛阁地块感兴趣。

这次泰达、金融街、中海三家报名，中海在报价阶段就直接加价600万，势在必得。

红桥的地，南开的房，铃铛阁地块可以“脱红入南”。

预计将是120平米以上的大户型改善。

大户型不卖户口，就像西青纪庄子、水西一样。

周边格调春天、格调故里，十几年的房龄，都到了改善时间。

这些业主有老钱，只要产品够好，不在乎户籍。

对比一下，河西中海天空之镜楼面价2万/平米，做了单价4.5万/平米的改善。

铃铛阁地块楼面价2.2万/平米，会做什么？

再搬来一座天空之镜也没问题吧？

据小道消息，格调或许会加入，但还未最终确定。

河西挂牌3宗地块，2宗郁江道地块都停牌。

仅出让1宗小海地安江里地块，还是被中海拿下。

如果说中海左岸澜庭是“疑似”小海地，那安江里就是小海地“本地”了。

虽然习惯以洞庭路为新梅江分界线，但客观说，安江里地块城市界面还可以，比北边强多了。

中海也许要做个“右岸澜庭”。

2.15万/平米的楼面价，都赶上新梅江了，房价不会比左岸澜庭低。

看看河西这地价，稳的不行不行的。

河西新房成交量已连续半年市区第一，需求一直在。

地价稳，需求稳，房价没理由不稳。

市区另外7宗地块，为什么停牌了？

*第二批市区停牌地块

幸福的家庭都是相同的，不幸的家庭各有各的不幸。

河西郁江道两块地，都要绑定50套租赁住房，其实量不大。

但楼面价太高了，2.7万/平米，周边城市界面也不太行。

像天物郁江溪岸，高层中户二手房也就卖3万/平米。

何况郁江道046地块商业占比高达44%，这买卖确实干不过。

河东东孙台地块，一开始房企们意向就不高，嫌36%的商业占比高。

汪庄子地块，要绑定150套租赁住房。

再加上房企对河东信心没那么强，最终都放弃了。

南开昌源里地块，也有15%的商业。

3.2万/平米的楼面价，不能做个普宅吧。

1.4的容积率，肯定要做洋房，6万 的房价，高端改善能认可周边城市界面吗？

战备楼也如此，位置属于南开边缘。

地价2-2.2万/平米合理，做个3.5万/平米的刚改很OK。

但2.6万/平米的楼面价，太贵，算不过来账。

细看市区第二批土地出让，挺有意思。

政府在卖排骨，但房企只把排骨上的精瘦肉买走了。

这背后也透露了几个现象：

❶ 土地市场率先分化，楼市继续分化。

以前是聚焦市区，现在是聚焦上三区（铃铛阁地块可以算南开）。

房企不会加预期拿地，多方考量后，还是放弃了河东，河北甚至都没挂地。

对于改善来说，选房逻辑越来越清晰：

区，是第一位的（地缘除外）。

南开、河西房价还在向上冲，河东、河北、红桥依旧动力不足。

强者恒强，马太效应严重。

❷ 市区地块流拍，含不可抗力结果。

很多人看到市区停牌7宗地，情绪就像霜打的茄子。

其实，这含有不可抗力的结果。

第二批供地，主管部门要求有意向才能挂牌，最开始房企都是有意向的。

没想到出现两记重锤：增加租赁住房、严查卖地资金。

不得已放弃很多地块。

❸ 游戏规则，悄然改变。

第二批成交的40宗地块中，不算“政策性托底”地块，实际只成交了24宗。

其中12宗都是被中字头房企摘得。

未来房地产将是稳健的龙头、国企、央企的天下，天津已经显现。

对买房人是好事，安全第一。

9月15日，天津规划局召开第三批两集中的招商对接会。

还有？