房价下跌5000元「房价下跌业主大闹」

房地产关联着上下游近百个行业，是支柱产业，更是先导产业。而且在国民经济中的地位也暂时无可取代。今年上半年房地产投资增速-6.4%，于是我们看到，很多和房地产有直接关联的产业，颓势更加明显，比如建筑业、水泥业、家具、建材等。

这种情况该怎么办？唯一的办法就是，出台政策支持，提振买房人的信心。说得直白点就是，放开限制，大开便利之门，强力支持，鼓励大家都去购房。

今年以来，为了鼓励大家买房，不少专家，也在卖力地“鼓吹”、“演说”。而喊得最凶的非北师大教授董藩莫属：从今年5月份开始，董教授就一直在推荐他那套“降首付帮年轻人减轻买房压力”的方案——要考虑降低首付成数，特别是对年轻人，可以适当降到25%甚至15%，这会大大降低大家进入市场的压力。

董教授提出的这套方案，真的有用吗？一位刚需购房者的评价已经给出了答案：光降首付不降房价，年轻人的买房压力只多不少，唯一的区别是压力后移了。降低首付，年轻人的上车成本确实降低了，但是未来二三十年的还贷压力大幅增加了，而且向银行支付的总利息也大幅增加了。所以这种“只考虑眼前，不考虑未来”的建议还是不要再提了，骗骗三岁小孩还行。

对于董教授的建议和买房人的“反驳”，我们不置可否。我们想说的是，今年以来，各类刺激性政策齐出台，但楼市仍然难复苏，这背后其实反映的是，时代变了：房价下跌并非不可能，但买不起房的仍然大有人在。与此同时，成功当上“房奴”的人的日子也并不好过。

对此，我们想从三个方面来说：

首先，房价真跌了。国家统计局数据显示，全国商品房销售均价，自2021年11月份，跌破万元后，已经连续7个月未能冲破万元大关。且较2021年一季度最高时的10658元/平，跌幅高达8.5%。另全国房价行情网数据显示，今年上半年全国342个城市中，房价下跌的城市有184个，占比高达53.8%。中指院数据显示，7月份，百城新房、二手房住宅均价，环比双降。

以上只是整体数据，聚焦到全国重点40个二三线城市，房价下跌的幅度更加惊人。尤其是哈尔滨、长春、沈阳及其周边的城市，新、二手房均步入“量价齐跌”局面。中指院数据显示，今年前6个月，沈阳、长春的房价跌幅达到了6%以上。而哈尔滨二手房跌幅更是高达8.6%，已经跌回到2年前的水平了。边远地区的无配套、无商业二手房，有些跌幅甚至超过50%。

笔者查阅哈尔滨道外区二手房成交量发现，有房子的价格已经从2017年最高点时的1.5万/平，跌到了6000元/平。整体下跌近9000元/平。为了验证事实真相，我们加了几个哈尔滨的中介。据中介反馈，确有其事，这些房子都是没有房本的小产权房，前些年市场行情好的时候，跟着涨了近2倍。这几年哈尔滨库存严重积压，且人口外流严重，边缘地区，房价开始大幅回调。而且这类事件在哈尔滨稀松平常。很多人为了卖房，都在大幅降价。但即便如此，仍然很难脱手。归根结底是购房需求严重不足，不光新房库存严重积压，二手房也严重过剩。

而且有老业主撑不住坦言：房价大幅下跌，跌得只剩零头了，买房的首付都亏光了，现在一提到这套房子自己就发愁，这两年受疫情影响，收入大幅下滑，真的有点撑不住，不想还房贷了。不过，在中介的一番“断贷影响征信，还可能影响消费，未来再次向银行贷款很难获批等”科普之后，很多房主也暂时打消了这个念头。但中介透露，如果今年下半年，市场一直“阴雨不转晴”，“主动弃房断供”的情况大概率会发生。

其次，国人的买房积极性大幅降低了。央行发布的数据显示，今年上半年居民部门中长期贷款只新增了1.56万亿，较去年同期的3.43万亿，大降54.5%。众所周知，中长期贷款，其实就是房贷。房贷增量同比“腰斩”，意味着什么？是大家都开始全款买房，不喜欢贷款了？当然不是，而是受房价预期扭转、开发商债务违约潮、疫情反复增加不确定性，以及居民部门收入大幅下滑等因素叠加影响，大家的购房热情骤降了。

房产专家胡景晖指出，楼市下行期，叠加全国各地的很多楼盘都陷入了“停工潮”风波，这在一定程度上抑制了市场上的投资热情和刚需购置新房和换房的冲动。买房人迟迟不出手，这不仅加剧了开发商的去库存进程，加重了开发商的债务负担，更延迟了楼市的复苏。

再者，我国绝大多数城市的房价严重偏高，买不起房子的大有人在。

今年以来，各地新、二手房成交量锐减，银行新增贷款大幅萎缩，继而导致楼市难以复苏。但很多专家在谈这些问题时，总喜欢避而不谈房价。个人认为，这是典型的“避重就轻”。对于现在的购房者而言，其实大家就只认一个“死理”：房价下降，降到合理水平，我才会买房。否则，就是替别人接盘。这个道理很难说是对是错，但是这确确实实是千千万万买房人，当下买房思想的真实写照。我们接触了很多有购房需求的人，他们的统一回复就是，房价不跌20%，坚决不买房。

那么这就牵扯到一个非常重要的问题，我国的房价到底高不高？从诸葛找房发布的百城房价收入比数据来看，绝大多数城市的房价显然是严重偏高的——2021年，百城平均房价收入比为12.0，较2020年的12.8下滑6.02%，自2019年以来连续2年回落，同比跌幅较去年扩大4.26个百分点。

这组数据说明两个问题：第一，全国绝大多数城市房价严重偏高。按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。换言之，2021年我国的百城平均房价收入比，是国际标准临界值的2倍；第二，虽然房价偏高，但值得庆幸的是，房价这两年也在逐渐回归理性——房价收入比两连降，且降幅有进一步扩大的趋势。

那么房价下跌到多少才算合理呢？对此，专家朱云来给出了自己的看法：现在的房价下跌27%才是合理水平。2022年6月份全国商品房降价9753元/平，也就是房价下跌到7120元/平才是合理的。

专家的话，我们还是很认同的。我们代入工资收入计算会发现，房价下跌27%后，一个家庭的买房年限由之前的12年，缩短到了6.3年左右。虽然仍然高于国际合理水平临界值6，但已经非常接近合理范围了。