国务院常务会议措施推进新型城镇化满足群众住房需求(图)

国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施 推进新型城镇化满足群众住房需求。

中房报记者 鞠晓波 北京报道

国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施 推进新型城镇化满足群众住房需求。发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

这些政策，在房地产诸多业内人士看来，意在发展租赁市场，并加速去房地产库存。而首次提到的商用房允许按规定改建为租赁住房，则更多的是为了去商业地产库存。

商用房的整租与散租争论

国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，决定对促进民间投资政策落实情况开展专项督查，着力扩大民间投资；部署推动制造业与互联网深度融合，加快“中国制造”转型升级；确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。等等。

会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议确定，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围；完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应，等等。

按照以往的行业对于商用房的说法，商业物业（商业零售物业）、写字楼、商住房（商改住）、商铺、商业公寓等等具有商业用地性质的都应包括在内。

那么，政策中所提到的商用房商用房改住宅，到底指哪一类商用房，还是都包括在内？

如果均包括在内，是否就意味着商住房将获得解放？琨御府营销总监王楷文分析：从政策表述来看，应该是为去二三线城市商业地产库存。对于商住项目来讲，如果允许商住房散户出租的话，是一个利好，租金回报会比住宅高。但也涉及到使用成本和升值空间的问题。所以影响大小，还要看具体细则是否包涵这一产品，以及相应的市场反应。

而伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹却认为，商用房改为出租房，其实就是盘活存量，供给侧的改革。鼓励出租有两种形式，一种是散户出租，另一种是鼓励大业主，住宅大业主本身较少，商业用房的大业主就比较多的，拿出来出租对租赁房源供应还是很有利的。但未来鼓励商用房改租赁房绝对不是散户租赁，不是把商业或写字楼改成散租公寓，而是将整栋或整层的商业或写字楼委托机构去经营租赁。

目的去商业地产库存

“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”简单的一句话，给了业内和地方政府很大的想象空间与执行空间。但大多业内人士都认同此举更多的是为了去商业地产库存。

“我认为也是为商业地产去库存，非一线城市商业地产库存量很大，怎么样来盘活，改租赁是很好的办法。途家在沈阳、重庆、武汉等城市与一些商业地产开发商合作，如酒店式公寓、服务公寓，无论是整栋的还是分布式的都有合作。”途家网公共关系总监唐挺表示。

对于商住房有没有可能在放开之列，一位开发商对中国房地产报记者表示，商住房升值空间和舒适度上，比住宅都差很远，一般没有燃气、商水商电，物业费高，适合没有资格，又有刚需住房需求的。当然从投资角度来看，如果价格合适，且好地段的项目，卖完出租后比住宅收益率高，对商住房是一大利好。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云，从政策整体来看，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房是整个市场的去库存，而不能说单单是为商业地产去库存。

如果从个人出租、长租公寓及短租公寓、民宿角度而言，唐挺认为，政策里面所鼓励的租赁，包括度假租赁。在他看来，从政策出台角度讲，该政策是政府出台一系列鼓励度假租赁政策里面最新的一个政策，去年出台了放宽度假租赁，后来又出台鼓励民宿客栈等社会服务业相关政策，目前这个政策是最新的一个政策。从途家角度讲商用房改住宅，最早从自营开始，在发展半年以后开始与房地产开发商合作，去库存，库存积压历害的是二三四线城市和旅游城市的旅游地产。途家通过管家和托管的模式使这些闲置不动产盘活，给需要的旅客入住。

而目前来看，该政策需要落实更多细则，比如当地政府的执行细则，很多地方这方面处在相对模糊的地带。整体来看政策非常利好，对住房租赁行业是利好。无论是长租还是短租，都有更多的市场参与者会进来。