01.中铁阅山湖第四期即将面世(图)组团面世

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中铁阅山湖第四期即将面世

近日中铁·阅山湖楼盘第四期有了新动态：楼盘第四期越麓组团即将面世。

中铁阅山湖位于观山湖偏西区域，东临云潭北路，西接宾阳大道，南靠观山西路，北至林城西路。总占地约5000亩，建筑面积约261万平米，开发物业类型涵盖高层、洋房、别墅、商业等，分别由樾园、阅山、乐府、越麓四个组团组成。项目拥有湖景山体公园等优势。

第四期（去年12月15日公示信息是E组团）在整个楼盘的西北角，位于林城西路与宾阳大道交汇处。规划总用地面积268404.66㎡，总建筑面积896765.26㎡，主要性质为居住用地，总户数4824户。

四期越麓效果图

即将开售的是四期2标段位置，靠近山体公园，从平面图和效果图可以看出，“2标段”共6栋住宅，均为高层，总层高32层，一楼是架空层。朝向为东南朝向。

四期首推2标段

首推楼栋图

6栋住宅，楼号为6-11#楼，7-8号楼为板楼，2T4户，为“连廊设计”；户型为普通平层，户型建面141.73/132.92平；

6/9/10/11号楼为2T4户正常塔楼，户型为普通平层，户型建面112/141平，有A1A2A3三种空间设计。

先看7-8号楼“连廊”户型：

“连廊”户型

“连廊”户型133面积

133（132.92）为中间户型，三室2厅2卫，横厅设计，优点是客厅开间达到了6米7，客厅面向山体公园，可以得到很好的采光和生活视野，另外户型在整体上做到了动静分离，可以很好的将室内活动区域和休息区域完美分开。

户型缺点，因为“连廊”设计的原因，使得中间户的通风和采光效果较差水榭山户型图，并且房间的隐私得不到很好的保证，从户型图可以看出，2个卫生间和一个卧室靠近连廊一侧，给生活带来一定程度的不便。

“连廊”户型142面积

142（141.73）为端户，4室2厅2卫（其中一个房间为阳台拓展，从户型来看，可改为阳光房），户型优点，生活区空间足够大。

户型缺点，户型动线复杂，生活中实际使用较为不便。虽然赠送的阳台可以改成阳光房，表面上看起来可以省钱，但是阳光房毕竟不是一个功能性完整的房间，保温，防热效果较差。

接下来请看6/9/10/11号楼为2T4户塔楼户型：

建面112A1和141A1户型

112户型为山体公园一侧的小面积户型，3室2厅2卫竖厅设计（其中一个房间为阳台拓展，从户型来看，可改为阳光房）。

141户型为横厅设计，4室2厅2卫。

两个户型优缺点，阳台、露台赠送空间多，但部分赠送空间利用率不够高效。这也是露台赠送的不完美之处。

建面112A2和141A2户型

建面112A3和141A3户型

首开的“2标段”最大优势，是可以享受公园的景观视野，在近山体公园一侧，打造有水带景观。

整个越麓组团（E区）与现销售的D组团高层和院墅相比，E组团更往北，距离地铁站1号线老湾塘站更近，4、6标段可以步行到达；需要说明的是此次新推“2标段”步行到老湾塘并不太方便，时间基本上超过了12分钟。

“2标段”位置离阅山湖公园站就更远了，据置业顾问介绍，后期会围绕楼盘打造“社区巴士”运营，业主可以坐“社区巴士”到阅山湖公园站，方便业主出行。

首开“2标段”生活配套，将设有社区底商和农贸市场。

综合目前的产品来看，四期首推产品主打环境优势，面朝山体公园，可以得到很好的环境资源加持，塔楼户型也紧跟“潮流”，最大化做了赠送。

但相对于阅山湖前期产品水榭山户型图，四期周边的城市感差了很多，好在有翡翠公园楼盘的存在，住宅“连片”可以减缓购房者的环境陌生感。

阅山湖楼盘规划图

最后看看需求，由于户型面积较大（112起），对需求者的购买力要求较高，主要面对群体，应该是对环境有要求，并且对户型面积有更大的要求。

但是，由于产品的定位是非硬刚需客群，整体上又达不到纯改善的标准，感觉上只是做了一个“大号”的刚需，放大了户型面积。

为什么这样说，就目前阅山湖的整体情况来看，楼盘主要以湖山环境加持下的别墅+高层产品构成了整个大盘，前期产品占据了优质的湖山资源景观，以及城市资源更为丰富的位置。最后的四期产品相对来说，就显得“偏僻”很多。

你可能会说，不是有山体公园加持么，离地铁老湾塘站也更近么？阅山湖的山体公园好不好，环境当然好，但是，因为山体公园过大，使得山体公园内部的“内容”并不丰富，从公园的规划来看，“内容”的丰富程度和密度还是不够，无法像一块“磁铁”吸引周边更多的居民，让山体公园随时热闹起来。

公园过大，公园内容的不够充分，使得整个楼盘的活力不能够更好的被激活，住宅区和公园无法做到相互融合，彼此成就。

再加上阅山湖楼盘组团被分裂了，组团之间享受到的环境资源和城市资源存在较大的差别，组团之间的价值也被拉开了。

最后，中铁的楼盘综合运营能力和物业服务，特别是后者，诟病不少，真的需要提升呀。

02.

乌当区狮岩路、区医院地块城市更新项目规划出炉

2月23日，“活力”乌当微信公众号公布了乌当区狮岩路、区医院地块城市更新改造项目规划展示。

据信息，项目总建筑面积约80万㎡，囊括了购物家居、饮食娱乐、酒店办公、教育培训等全方位生活配套，以打造新天城区“教业文卫体、老幼食住行”15分钟生活圈为核心，也是乌当区第一个与地铁无缝接驳的大型商业综合体，第一个用高品质商品房原址产权置换安置的项目。

从项目位置来看，是去年年底，贵阳乌当城市更新发展有限公司，以3000的楼面价竞得乌当区境内GD〔21〕036-038号商住用地。

整体鸟瞰图

新添寨大道图景

商业效果图

商业内街全景

3D效果图看起来确实很棒，透露的信息如下，文字也包含一丝担忧：

整个项目临靠地铁3号线，将建设多达8个站点入口的综合大型TOD项目；

商业体量不小，据拿地数据信息，会有 45000 平方米的商业建筑面积留存为自持商业，不对市场销售产权，且自持年限不低于 20 年，那么如此大的商业体量，对运营能力有很高的要求和考验，回来运营呢；

近80万方的体量项目，是否会引入别的开发商来进行合作开发，特别是有商业运营能力的；

项目外立面的整体是否能达到此次效果图般的呈现，颜值好看的背后，也是对开发商是有高要求的。

搬个凳子坐着看。

03.

字写得太多了，看盘也累了，今天到此为止吧。