未来首套房贷将告别“打折”且二套房贷利率差可能拉大

LPR（贷款市场报价利率）来了，房贷也要跟着一起变了，定价基准转换后，个人住房贷款利率将如何定价？这项改革又将给居民家庭带来哪些影响呢？

8月25日傍晚，央行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜的公告。首套房贷利率不得低于相应期限LPR；二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

业内人士分析指出，新算法不意味着房价利率一定下跌，未来首套房贷将告别“打折”，且首套房贷和二套房贷的利率差可能拉大。

个人住房贷款利率定价基准

10月8日起调整

根据央行公告，10月8日起新发放的个人住房贷款，利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

据了解，8月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布的新LPR（贷款市场报价利率）首次报价显示，1年期LPR为4.25%；五年期以上LPR为4.85%.这一利率将在下一次（9月20日）发布LPR之前有效。

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

此外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

确定定价基准时，

相应期限如何理解？目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

什么是利率重定价？利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%。

借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

实际房贷利率会下降还是上升？

这个问题上，央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

专家表示，新政公布的定价基准转换，为全国统一的最低要求，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，按照当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

专家预计，多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。

公积金贷款买房的利率调整吗？

根据央行公告，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

在分析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。

在还贷中的房贷利率会调整吗？

央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。

刚签了合同，还没放款买房子贷款利率，

会受影响吗？

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。

对个人住房贷款风险有何影响？

专家指出，近年来，我国居民部门杠杆率上升较快，房地产金融风险正在积聚，收紧贷款政策有助于商业银行更好地防范个人住房贷款风险。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，这一政策将差别化住房信贷政策落到了实处。还有这六点解读可供了解↓

No.1房贷利率会不会下跌？

答：不一定

目前基准利率为4.9%，而按8月20日5年期以上LPR为4.85%，不少人解读为房贷利率下调。

房卫士按揭总经理，资深房产专家郑大源介绍，事实上基准利率已经好多年没有调整的，而LPR每个月都会调整，有可能下降，有可能上升，只能说利率更加市场化，但不一定是下降，也可能会上升。

No.2首套房贷利率能否下调？

答：有可能

按照公告，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）。

中原地产首席分析师张大伟分析，当下全国主要城市首套房贷利率过高，大部分执行的利率都在5.39%以上，这从政策预期看，后续有降低的可能性。

No.13首套房贷利率还能打折吗？答：不能了

据了解，此前首套房贷利率曾出现低于基准利率的情况买房子贷款利率，2009年为了促进住房消费，房贷利率曾一度较基准利率下浮30%，而在2015年，首套房贷利率也曾有下浮10%的情况。

张大伟透露，目前首套房贷利率最低的上海，利率可打95折。

但是此次的公告明确，首套房贷款不得低于相应期限贷款市场报价利率，这也意味着，未来房贷利率失去了低于LPR的可能性。

No.4首套二套利率差会变大吗？

答：可能会

据了解，目前在广州，首套房贷利率基本是上浮10%（5.39%），二套房贷利率主流是基准利率上浮15-20%（5.635-5.88%），两者利率差最大也仅为0.49%.

不过按照最新的要求，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），两者利率差就达到了0.6%.

“这份公告的第一句：为坚决贯彻落实”房子是用来住的，不是用来炒的“定位和房地产市场长效管理机制。扩大首套二套贷款利率差，也是符合‘房住不炒’定位的”。“郑大源表示。

No.5贷款之后利率多久调整一次？

答：最短一年调一次

除了算法的变化之外，此次公告还提到了利率重定价。

中国人民银行有关负责人表示，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR.

No.6加点数值能不能变？

答：不能变

据了解，在此前的房贷中，基准利率会根据每天是否有调整而变化，但是打折上浮幅度，则不会变。例如申请贷款时房贷利率为基准利率上浮10%，那么未来20年都将上浮10%.

而未来调整为加点数值的方式，例如二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

中国人民银行有关负责人表示，每笔贷款具体的加点数值，由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变

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