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房地产总有人在告诉你房地产税来了,赶紧把房子卖了!

来源:网络整理   2022-06-06 13:04:45

新政出台!房产税时代来临,武汉人该怎么买?

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最近是不是总有人在告诉你

房地产税来了,赶紧把房子卖了!

房地产税,抓紧换套房子!

房地产税一出,房子将要大跌!

......

不要着急,虽然房地产税的实施是板上钉钉的事情了。房地产税改革试点工作已经在10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过。

但是这次并没有再公布更细节的东西了。

很多人都好奇房地产税到底会如何执行,怎么来执行?

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其实在楼市政策这件事上,早期中国内地一直在学习香港地区。商品房预售、户型公摊等等,这些我们已经熟悉到不能再熟悉的操作,都是从香港地区一路传到了内地。

土地使用权交易、土地批租和城市土地储备等一系列土地财政制度,更是大大影响了中国内地楼市。

而房地产税在香港地区也已经执行100多年了,我们不妨先来看看香港地区是怎么收房地产税的。

NO.1|壹

房地产税怎么收,先看看香港

这里只介绍个人持有房产所需要交的税,在香港地区,除了在购买时要一次性缴纳的各种税费。

后期个人持有房产还需要持续缴纳三个税种。

1、第一种税是差饷。所有类别的房产,包括私人及公营房屋,无论是空置、出租或者自住,都须按相应的租金乘以税率缴纳税款。大概在一年租金的5%左右,按照季度分开进行缴纳。

其中需要注意的是,差饷可以业主缴纳,也允许租户缴纳,如果与业主的租赁合同没有明确规定,则默认租户缴纳。

2、第二种税叫做地租。香港地区每年会收取地租,税率是一年租金的3%左右。也是按照季度进行分开缴纳。

但在香港地区只有新界和九龙地区需要交地租,香港岛和九龙界限街以南的部分地方不用交地租。

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香港界限街|网图

3、第三个就是物业税。注意,香港地区的物业,指的是个人所拥有的的房产资产,而不是我们一般所说的物业服务。

物业税主要针对出租房屋的房东,如果是自住,则不需要缴纳物业税。

而出租房屋,则每月需要缴纳租金的15%左右的物业税,但可以扣除差饷和必要的修葺支出。

如果是出租中环核心的一套30000元/月租金的房子,房东的持有成本包括:

差饷,30000元x12个月x5%=18000元

地租,30000元x12个月x3%=10800元

物业税,30000元x12个月x15%=54000元

一共是82800元,占到一年租金的23%,但香港地区每年还会有相当多税费减免的政策。

以香港地区目前的房价来计算的话,最后实际需要支出的,差饷和地租大约也就是房产价值的千分之2。整体而言,香港地区的“房产税”确实不算高。

NO.2|贰

国外是如何收税的,国内会怎么学习

国外的房地产税,相对来说就比较的高,像美国、日本、韩国的持有成本差不多都在房产价值的2-3%左右。

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从全球房地产税征收体系整体来看,还是着重保护刚需人群的,针对多套房和豪宅持有者影响更大。所以刚需群体不必担心,房地产税会有政策倾斜。

上海和重庆也已经试行房地产税很久了。

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比如上海的三口之家,共计2套房,总面积200平,单价7万,总价1400万。减掉180平免征面积,还剩20平,140万需要征税。应缴纳的税费为1400000×0.7×0.4%=3920元。

比如重庆三口之家,有2套须征税房产,总面积200平,单价2万,总价400万。其中100平需要征税,应缴纳的税费为100×0.5%×2=10000元。

显然,无论是上海还是重庆的房产税,都将大量普通购房者豁免在外,并且有非常多的优惠。

重庆2015~2017年的房产税总共征收了约175万元左右,年均不足60万元,同期重庆出让土地的收入分别是2015年:674.5亿,2016年:781亿,2017年:1255.2亿。

上海的情况也类似,2015年~2017年上海土地出让收入年均1600亿,房产税收入年均170万元左右。房地产税在重庆和上海的税收收入中聊胜于无。

NO.3|叁

哪些城市会试点收税,武汉是否会在其中

10月23日在会议上,明确提到本次试点周期为5年。可能也是基于上海和重庆已经试实行的房产税进一步深化和加速,让房地产税在财政收入的比例加大。

按照之前的标准,房产税征收,无非两种模式:

一是按套数征收,即首套刚需免征,主要针对多套持有者征收;

二是按人头面积征收,比如之前的60㎡标准。

而武汉到底会不会成为房地产税试点城市,大家都非常关心。

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关于试点城市官方没有公布,目前呼声最高的是深圳、浙江和海南等。我们预测首批试点城市必然是前期房地产市场火热的一二线城市。

同时已经建立二手房指导价的城市,很有可能是为房地产税铺路,这批城市也很有可能成为试点,分别是:深圳合肥房产税如何征收,广州,东莞,成都,西安,宁波,无锡,合肥,三亚,绍兴合肥房产税如何征收,衢州,金华等。

武汉作为中部地区老大,新一线城市,近些年的政府收入也是非常依赖土地财政,这两年的房价整体一直处于上涨中。

武汉是否会成为第一批房地产税试点城市,你们觉得呢?

NO.4|肆

无论房地产税如何收,要学会选择优质房产

我们认为房地产税对于房价不会有大的影响,该涨还是要涨!

房地产市场的底层逻辑还是地段、人口、金融、产业、供需。只要这几点没有变,楼市上涨的基本面就不会被改变。

比如香港地区、各国核心地段,即便已经实施了非常完整的房地产税政策,但是依然没有抑制住房价的上涨,本质是城市的基本面非常稳固。

特别是武汉光谷这样高新产业聚集、人口净流入高、住房需求大的板块,更是拥有坚实的基础。

那么房地产税的实际意义在哪呢?

我们认为,主要目的不在于抑制高房价,而在于转换政府收入方式,降低对于土地财政的依赖程度,为经济发展找一张长期饭票。

无论房地产税如何收取,房地产税对于刚需的影响应该是不大的,但是对于在国内有多套投资性房产的人来说,长期来看是很难逃过高昂的税率了。

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所以在光谷选房,我们认为有三个要点。

1、老破小、文旅盘、度假房,都必须要慎重考虑。如果遇上房地产税增加了购房者的持有成本,这类产品在市场上可能会出现抛售的情况,进一步加剧这类房子的价格下跌。

2、房地产税不会成为购房的阻力,重点在于后续置业类型的调整,以及手头房产的逐步优化。尽量挑规划丰富,具备极大成长性的区块,配套逐步落地,人口逐步集聚,包括房产市场本身活跃,都是对冲通胀或者房地产税成本的有效方式。

购房逻辑尽量遵守,主城区>郊区,一二线城市>三四线城市,改善>刚需,次新>老破小,大城市核心区域的改善楼盘才是真正的优质资产。

3、选择租售比高的板块,像关山大道这样租客比较多的地方,房东都比较强势,房产税会有部分转嫁到租客上,减轻自己的持有成本。

接下来房产门槛必然会不断提高,我们也需要提前了解和布局。

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