在过去的40年里 美国住房变得更加便宜

下面这篇文章由两位杰出的经济学家玛丽安·塔皮(Marian Tupy)和盖尔·普利(Gale Pooley)撰写，采用了一种新颖且极富启发性的方式，考察了与40年前相比，今天的住房成本和可承受性。

从表面上看，今天的房价中值似乎已经飙升，使得1980年的人根本买不起一套普通的房子。但当你看看一个典型的买家必须工作多长时间才能买到一套房子时，就会看到不同的景象。

然而，这件作品的重要性远远超出了住房。作者们采用了一种叫做“时间价格”的东西，以更好地衡量一段时间内事物的真正成本。它并不是试图根据通货膨胀来调整价格。出于各种各样的原因，尤其是质量问题，试图根据通胀进行调整是粗糙的，实际上是无用的。这里使用的新兴方法要复杂得多，而且明显更准确，更有启发性。

这种方法将在未来被越来越多地使用，使我们对事物的真实本质有一个更清晰的认识，而不是我们今天所受到的误导性和经常悲观的武断的看法。

客座文章由经济学家玛丽安·塔皮和盖尔·普利撰写。

最近几周，关于美国房价上涨的报道很多。据路透社报道，“钢铁、木材和铜的成本上涨阻碍了房屋建设，并将房价推到了难以企及的地步。”在这种情况下，我们用时间价格(衡量美国蓝领工人需要工作多长时间才能挣到足够的钱来买房子)来探究1980年至2020年间美国住房的可承受性。

根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据，1980年美国一套房子的售价中值为64,600美元。鉴于当时的按揭贷款利率为13.74%，30年期贷款64,600元需要每月还款752.15元。美国住房的平均面积为1595平方英尺，这意味着每个住房的月还款率为0.47美元。

根据知名数据库计量价值(Measuring Worth)的数据，蓝领工人的平均薪酬为每小时9.12美元。该数据库由伊利诺伊大学芝加哥分校(University of Illinois at Chicago)经济学家劳伦斯·h·威廉森(Samuel H. Williamson)和迈阿密大学(Miami University)经济学家塞缪尔·h·威廉姆森(Samuel H. Williamson)运营。因此，752.15美元的贷款需要每月工作82.47小时，这等于每月支付率为每平方英尺住房工作3.1分钟。

到2020年，房价中值升至33.69万美元。然而，抵押贷款利率降至3.11%。30年的贷款要求每月支付1440.45美元。美国房屋平均面积亦增至2,261平方英尺，显示月还款率为每平方英尺0.64美元。

到2020年，蓝领工人的平均时薪为32.54美元。因此，1,440.45美元的贷款需要每月44.27小时的工作时间，这等于每月的还贷率为每平方英尺1.17分钟的工作时间。

这意味着贷款偿还的时间价格从1980年的每月82.47小时下降到2020年的每月44.27小时，降幅为46.3%。在同一时期，每平方英尺房屋的每月贷款支付时间从3.1分钟的工作时间下降到1.17分钟，或下降了62.1%。

1980年至2020年间，每平方英尺房屋的名义价格上涨了268%。与此同时，蓝领平均名义时薪上涨了257%。因此，每平方英尺住房的时间价格从1980年的4.44小时工作时间上升到2020年的4.58小时工作时间，增幅为3.1%。

需要注意的是，我们的计算没有考虑到2020年美国住宅的建筑质量、装修质量和能源效率的提高，而1980年的美国住宅没有这些因素。此外，要注意在过去四十年，平均每户人数由2.76人减至2.53人。每个家庭成员的居住面积从1980年的578平方英尺增加到2020年的894平方英尺，增幅达55%。

总之，从1980年到2020年，美国房价几乎保持不变。平均而言，蓝领工人需要增加3.1%的工作时间才能赚到足够的钱在美国购买一平方英尺的住房。考虑到居民对当地新开发项目的普遍反对，以及各级政府在过去四十年中对美国房地产业施加的额外监管负担。

至关重要的是，每平方英尺房屋价格3.1%的上涨，完全被30年期抵押贷款利率77%的下降所抵消，该利率从1980年的13.74%下降到2020年的3.11%。仅这一减少就为蓝领工人每平方英尺住房节省了62.1%的工作量。

获得诺贝尔奖的经济学家弗农·史密斯(Vernon Smith)认为，利率的波动可以解释房地产市场的繁荣和萧条，而房地产市场也会影响整体经济。与你深夜电视购物里说的相反，房地产不仅仅是关于位置、位置、位置。它主要是关于融资、融资、融资。