三家银行为布鲁克菲尔德的佛罗里达度假胜地提供了5.6亿美元的CMBS贷款

来源：互联网 2021-02-18 08:20:08

摩根士丹利(Morgan Stanley)、摩根大通(J.P. Morgan Chase)和富国银行(Wells Fargo)已联手提供5.6亿美元的债务方案，为布鲁克菲尔德的“外交官海滩好莱坞度假酒店”(The Diplomat Beach Resort Hollywood)进行再融资。根据评级机构的报告。

在5.6亿美元的救助计划中，4.6亿美元将在BFLD 2019-DPLO单一资产单一借款人商业抵押贷款支持证券(CMBS)交易中证券化。剩下的债务是一笔100美元的夹层贷款，由借款人布鲁克菲尔德(Brookfield)及其子公司塞耶酒店集团(Thayer Lodging Group)的股权作为担保。2014年，为了扩大酒店业务，公司收购了这家酒店。

根据Kroll债券评级机构的报告，这笔4.6亿美元的贷款没有追索权，只付利息，息票率为4.44%。它有一个两年的期限，有三个，一年的延长选择。在这笔融资中，摩根士丹利提供了2.76亿美元，摩根大通和富国银行各出资9,200万美元。这笔交易于9月19日启动，预计将于10月9日完成。

根据评级机构的报告，这些资金为4.013亿美元的现有债务进行了再融资，支付了1110万美元的关闭成本，并向赞助商返还了1.475亿美元的股权。此前的融资是由摩根士丹利牵头的4亿美元银团资产负债表贷款;银团贷款由五家贷款机构分担。

据Kroll称，Brookfield和Thayer与美国银行就贷款的初始期限达成了利率上限协议，最低利率为4%。如果贷款延期，借贷者将不得不就延期期间的利率达成新的协议。

位于佛罗里达州好莱坞南大洋大道3555号。在美国，这个提供全方位服务的度假胜地有1000间客房，分布在两座39层的高楼之间;房间平均400平方英尺。这里的设施包括两个游泳池、一个1.4万平方英尺的水疗中心、一个健身中心、20.9万平方英尺的会议和活动空间，以及八种不同的餐饮设施。

该房产建于1958年，最初只有350个房间。它被拆除后，进行了大约8亿美元的重建，于2002年重新开放，更名为Westin Diplomat, Resort &Spa，喜达屋管理下的好莱坞。

2014年，布鲁克菲尔德以4.6亿美元的价格买下了这个度假胜地，并将其重新命名为希尔顿古玩酒店(Hilton Curio)。自收购以来，布鲁克菲尔德投资了近9200万美元来改善资产，并将其重新命名为希尔顿古玩收藏(Hilton Curio collection)。从2015年3月开始的翻修工程，包括投入2,690万美元用于改善客房，以及3,010万美元用于改造公共区域和扩大酒店的餐饮选择。翻修的结果是，自从布鲁克菲尔德收购以来，该资产的净运营收入激增了约85%。

根据惠誉国际评级(Fitch Ratings)的数据，这处房产位于价值700英尺(约合4100米)的海滩前沿，虽然它可能风景优美，但却给抵押品带来了问题。

惠誉认为该资产存在风暴风险，理由很充分。惠誉称，截至目前，借款人必须拥有至少2.25亿美元的“指定风暴”保险和18个月的业务中断保险。

惠誉(Fitch)表示，迄今为止，该资产已遭受3次“命名风暴”的打击，其中最具破坏性的是飓风厄玛(Irma)，它以4级风暴的形式登陆其海滩。伊尔玛给度假村造成的损失约为800万美元，只有100万美元是财产损失造成的。