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武汉房价跌幅「武汉目前房价下跌最严重的城市」

来源:   2024-02-19 18:16:08

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:武汉房姐,你好。手上有90w,庙山碧桂园御景湾按揭一套,南湖风华天城一套(无房贷)问1:想再投资一套房,请问在武汉非限购区域,哪些盘可以入手?问2:庙山这块有升值空间么?问3:如果没有升值空间,怎么处理相对合理?备注:刚刚创业。

回答:庙山地理位置尴尬,光谷不疼江夏不爱,两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤,本地土著和一小部分的光谷外溢需求,但交通基本上就靠9字头公交车,想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了,除非自己住。

南湖区域是机场地块改建,规划比较早,目前各方面都比较成熟,完成了武昌睡城生活区的功能定位,也基本上没有大的新的地块了,政府没有操盘的动力,好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错,也很成熟,所以拉动力不足,但会比较稳。

卖出评级,没有贷款 房龄老的优先卖,风华天城可以考虑出手做裂变。腾出你的二套房票,再开发1张老人票,入手2套。武汉纯投资回报率最高的楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:新人首问,美丽的房姐你好,现在手上子弹100,想在杭州的临安区青山湖这边投资一套,青山湖的地理位置是在杭州到临安的中间,政府定位是青山湖科技城,三月份轻轨要开通,这边靠近轻轨站的要2.2w,其它的1万6.7左右,你看可以买吗?还有一个问题是小孩今年高二了,想给他买套房先落个户 ,本人是衢州的因为杭州市区限购所以跑到这边来,这个想法可以吗房姐,想听听你有更好的建议,(你推荐一下其它城市也可以考虑)谢谢!

回答:临安这地方三面环山,其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创,上强度地进行人流物流交换,恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。

离未来科技城其实车程也有20公里以上了,开车半个小时以上。未来科技城都没有发展起来,更别提临安。子弹100,建议直接破限购买杭州。

提问:美丽的房姐,最近想在老家随州市买套新房给父母养老自住,均价6000多,但是被好多朋友劝退,说随州现在房价虚高,三四线城市房价都在跌,随州过几年肯定跌,让等个两三年再买,想请教下房姐,到底是现在买呢还是再等两年?

回答:你好,朋友分析的正确,建议先把子弹投到一二线省会城市,有了赚钱效应之后,再考虑给父母买养老自住房。同样是单价6千,沈阳一年涨幅30%以上,但是在随州不可能发生。四五线房价窜高的基础,正在灰飞烟灭。以广东几个宇宙级房企为代表的开发商,肆无忌惮的在四五线(县城和地级市)拉高房价,严重脱离本地实际收入,已经是近年来中国楼市一道不堪的风景线了。

一,县城地级市(四五线)房子确实有大量的人买近年来,主要购买者是:1,本地正式编制改善需求。这些人长期居住县城,以前是住单位福利房小区,有改善的需求,但人数不多。一个县30万,正式编制的高收入人群,例如机关事业国企的在编人员,最多也不过是1-2万人。考虑到夫妻往往都是体制内的,也就是一万多套的需求,两三个小区就塞满了。这些人是以房换房,实际支付不多。大单位的合同工,靠工资是买不起的。2,本地工商业小老板,养殖大户,例如开饭馆,手机店,服装店。这个人数很少。3,拆迁户。棚改结束后,已经很少了。小地方土地多,老城区拆迁不划算,还不如搞个新区,成本最低。4,人数最多的本县农民工家庭。农民工长期在外地打工,县城买房也就是春节住半个月,打打麻将唱唱歌,实际利用率极低。但他们以前是必须买房。

二,孩子读书问题,倒逼农民工在县城买房现在农村散落的低质量中小学,基本灰飞烟灭了,即使勉强有一些乡镇小学,教育质量也不高。农民工在沿海打工,开阔了眼界,还是希望孩子读个高职大专以上,至少高中要读一下。长期以来,沿海大城市对外地孩子报名读书设置了大量的额外门槛,要这个证明,那个证明,烦的不得了。而农民工是到处流动的,一般也办不下来这么多手续。大量的孩子只能回去当留守儿童。农民工收入越来越高了,夫妻两个到手两万美元,比比皆是,达到中等发达国家收入水平的农民工,已经是司空见惯了。自己有钱,孩子也要读书,最合理的办法是,在县城买房。直接解决四个问题:一是婚房有面子, 二是方便老人看病陪读,三是孩子读书十二年,四是自己春节住几天。核心是孩子读书。

三,大中城市入户门槛取消,农民孩子读书难正在快速解决 大部分农二代,由于自己童年留守儿童的阴影,已经完全接受了现代教育理念,孩子必须带在身边,再苦再累,也不放回老家了。95后农二代,至少三分之一以上,有个大专学历,基本符合杭州广州的入户条件,夫妻双方只需要一个大专即可入户。那至少有一半的农民小夫妻,符合大城市入户。孩子读书解决了。孩子已经在县城读书的农民工家庭,一般不会乱动。但是,新增儿童家庭,这个问题已经很明确了,基本不愿意在老家县城买房了,希望孩子在大中城市读书报名,顺带买个大中城市小户型。 这个倾向,在找我咨询的人中,已经越来越明显了。有些人说,放弃农民户口,是不是吃亏了?农民是最聪明的。这个问题实际上有对策,夫妻两人,高学历的那个入户大城市,低学历那个保留农民户籍,两头占好处,不影响责任田和宅基地。

四,越来越多的农民工家庭考虑卖掉县城房产1,孩子满十八岁了,也外出和父母团聚打工。县城房子实际上是七老八十的爷爷奶奶在住。一家三口春节来回一次的路费,老家人情开支,很高,还不如在大城市吃吃喝喝,或者去旅游一次。县城房子实际意义不大了。 2,自己已经拿到大城市户口,孩子随迁,小升初,或者初升高,没必要再在县城混了,就想换房到实际居住地。3,大量县城精英家庭的子女,考上大学留在大城市,不回来了,急需买房资金。县城房产就是半个首付。 4,大专以上农二代,有机会直接在广州杭州落户了,不需要再去县城了。五,县城二手房的前景暗淡1,房产破旧了。县城的物业管理水平有限,老农民的文化素质不高,私搭乱建,侵占公地,毁绿种菜,司空见惯。十几年后,公共设施老化,小区绿化破败,私自搭建严重,小区逐渐破败的情况是很正常的。这种房子卖不起价。

2,接盘侠越来越少。县城以下,也只有农村了。现在农村哪里还有什么青壮年啊?县城外来大学生,都是正式编制,也不需要买房。县城丈母娘求着出房子,带孩子,已经是标配了。

3,县城根本不缺新房子。新区大片的新楼盘多了,即使还有一定需求,何必去买十几年房龄的县城旧小区?不如加个二十万,直接住新区。 建议,三十岁以下的年轻人,不要再考虑老家县城了。买房最好在实际居住地的大中城市。

提问:房姐您好,郑州恒大未来之光8500精装修,值得购买吗?

回答:恒大未来之光的情况,本质和瀚海航城、和昌盛世城邦没啥两样,都是荒地造城。恒大的实力毋庸置疑,一旦造城成功,整个港区就会形成三足鼎立的局面,北港、东港、南港,竞争更加激励。但这不算好事,港区本来铺的摊子就大,北港发展这么些年,还是半生不熟,现在力量分散到三个板块,怎么能集中力量办大事呢?开发商毕竟卖了房就走了,深耕还是要靠港区自己,基建配套没上来,港区只能是一个鬼城。不值得买。

提问:新人首问:桂林临桂区现在合不合适买入?用途投资成分大。最近附近几个城市都讨论桂林临桂区比较热,说是要建国际旅游城,是桂林新投资建设的方向,但也有说是北方炒房团大量资金操作的结果。看了万达九著、金科集美、大城小院等,基本都是5500,小房85-88,大点121-140,可低首付。自身工资月1.6w,现金15w可加,已有1间小城90商贷房36万。如果要买,买哪里?多大面积合适?

回答:你好,桂林没有投资价值,广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。放眼全国来看,头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部,不是本地居民的内生力量,毕竟不够稳当。

旅行目的地这件事上,民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务,不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房,营销成本自然更大,这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖,作为资产的属性不很优。哪怕能涨,卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低,也是很头疼的。

炒房团兴起于南方沿海城市,北方投资观念相对落后。稍微精明点的人会在大开发营销的第一期买入,营销结束之前的最后一棒卖出。大开发商的宣传能力不容小觑。但是长远看,投资人口仅流出地区的旅游地产并不是优选。

提问:新人首问!房姐你好,终于加入到这个星球了。去年年中我和老公办理了jlh,他净身出户,本来想利用他的首套首付的刚需资格的,然而因为我们买到了武汉一个需要全款支付的神盘,所以只能全款支付,不够的费用是用的我结婚前买的房子的dyd出来的钱买到的,每个月还贷款都是从我yhk走。请问如果现在我们暂不复婚,现在如何签订一份协议能够降低风险保障我的资产安全,可以签订一份代持协议吗?如何注意条款,协议如何具有法律效应呢?另外就是如果复婚了,将来办理房产证税费是不是并不按照第一套房算?能否加名,加名后是不是只算我占50%?感谢房姐的指教!

回答:你好,老公代持最大风险是人品风险控制: 代持协议 抵押 长租协议 授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你,代持人不能出售,你可以不经过代持人同意出售。

代持协议模版在星球内部资料里,可以直接下载。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》

复婚后都算二套房。全款房办房产证的时候可以加夫妻2人名字,约定份额,各占50%即可。

提问:房姐好。坐标常州,19年上半年为了孩子上学买了新北万达太湖明珠苑北区的顶楼(平顶),十年二手房两室89平米,组合贷每月还5900公积金用后还3900请问1.太湖明珠苑北区房子前景如何?孩子上完学十几年后卖掉好卖么?顶楼一旦漏水会不会不好卖?到时想买的房子是不涨得也买不起了?2.如果两年后卖掉重新购房,公积金已用一次且取完再买房没额度,纯商贷还贷也要6000,卖掉再买还是不卖哪个更划算?3.如果卖掉重新买哪里?是再找万达同一学区其他次新房;还是咬牙去买天宁区一流学区房比如县北新村;还是青枫公园旁河枫御景,保利九里,这里学区差点。常州哪里适合自住 投资?4.南通人才引进补贴20万,教育好能去么?

回答:你好,在常州自住 投资 优先的不是位置,而是学区。学区对常州的价格影响很大,倾向天宁钟楼淘笋。上海不涨,苏州大涨,无锡南通湖州的大开发商房子都在涨。苏南民众毕竟存款多,改善需求和炒作需求一起就涨了。南通是地价推动型的楼市,另一方面原因是苏州外溢需求,南通的人口在流失,南通是江苏计划生育执行最彻底的城市。从基本面上来看,未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。不过南通的老房子你去看看,壕河边也很便宜。自在可以考虑,投资就算了。

提问:美丽的房姐,长沙有房票,工作生活在苏州,子弹30,想投资一套未来好租好卖的房子,麓谷片区可考虑么,金地中交麓谷香颂如何?长沙买房最重要考虑什么,谢谢

回答:你好,长沙整体格局:东西大旺、南北稍逊。

楼市动能考察指标,当前的长沙,处于十分微妙的境地。人口上,常住人口市区400万,全市800万不到肯定是不止的,但是超过1000万也不太可能。底子上,长沙是座“小城市”,体量规模有限,这个底子正在改观但还未有质的变化。不过可喜可贺的是,长沙是一座南方城市,而且还不是云贵桂这种西南边缘城市(虽然风俗习惯很像)。不利的是,长沙虽然是省会但并不是副省级城市,行政级别偏低,资金量也不突出。

最后一点也是最最关键的一点,长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显,长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪” 80%出现!去年0.8W的房子今年二手1.2W,去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。标杆板块梅溪湖涨到1.8W后再无动作,单价超过2W的只有个别楼盘,远远没有形成一片2W 区域。而从环长沙周边的县城地市来看,株洲、湘潭、宁乡、浏阳都没有房价暴涨的新闻传出。

一句话,长沙二手房涨的少,不够火,有点拖后腿。

应该庆幸的是长沙在南方,但是与西安、沈阳的区域中心副省级城市相比,长沙行政级别又低了下去。我担心的,是未来持续上涨动能不足。

金地中交麓谷香颂不算贵,如果能接受长持可以入手。但是同等价位,沈阳涨幅确定性更高。

提问:房姐,我快30了 没女朋友 之前大专的时候就跟朋友一起创业(现在感觉连谋生都谈不上)近10年浑浑噩噩的失败亏了钱 我是副手的位置 这么多年过去了感觉什么都没学到没得到 也没有一技之长 家里是孝感某县城做家具零售生意 规模不大 两三百平一年应该赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照 很迷茫 不知道以后的路怎么走 目前情况是我自己手上还有10来个 然后家里说可以拿50个出来 让我在武汉买房 是sfsd1.我不知道这个情况还买吗 2.房姐能就我的情况给点人生建议吗 多谢 感激不尽

回答:有谁能够随随便便成功?通常要失败几次才能真正成功。

跑道很重要!假设你是一个三四线城市,在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感,天门,随州等没听说过的地级市。你辛辛苦苦,攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说,“妈,我也要像隔壁二狗一样,有500~600W”。隔壁家二狗,当年是你的初中同学。可区别是,你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。二狗含辛茹苦,坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子,拿几十万一年。

在人生最初的15岁~22岁岁月里,你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位,渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。你还想追上二狗,可以么。答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳,哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。三四线城市菜场卖鱼,永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学,其次你得离开湖北,到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历,总之是无法回头的。这就是模式之残酷性。

模式的残酷之处在于,他不是一件事,而是一整套事。“大学文凭 北京打拼 北京定居”,这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。我们经常会讲一个故事,一个“弯道超车”的故事。一般而言,大学里的班长学霸,都不是混得最好的人。毕业之后,那些“起薪”最高的人,通常也不是混得最好的人。毕业三五年之后,第一次聚会,那些收入最高行业最火热的同学们,八成也属于炮灰。

真正的竞争,要到三十岁以后。三十岁后才会有第一批崛起着。而整个长跑,可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内,突然就有一个同学“弯道超车”,突然就有一个同学发了,突然就有一个同学当了大官。最终全班40个人,谁是赢家谁是输家,毕业照片里是绝对看不出来的。为什么会这样,关键还是一个“模式”的问题。譬如上班最早的一二年,收入最高的明星,往往是进外企或者BAT,工薪高。而终其一生,他们的角色就是一个打工仔。而到了三十岁之后,做生意的,创业的,炒房子的,那些有望成为A8的人,才会冒出来。到了四十五岁以后,做实业的,混官场的,搞人脉的,那些A9的模式人才会冒出来。

模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财,那是在做准备!投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流,后者赚取现金流,完美互补。做生意和打工没有本质区别,都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前,没有通过房产增值获得第一桶金,现在应该反省自己,为什么还犹豫不决。子弹50先上车,留足2年月供即可。

提问:您混过体制内吗?体制内生存法则及晋升法则是什么呢?

回答:体制内生存法则:尽量不要只展示你一个人的魅力。尽量不要模仿只有你领导才能做的行为。体制内晋升法则:官吏不同命,不要想太多,大多刀笔吏埋头干活讨生活罢了。很多小吏满口我和某某很熟,不过是坐在角落远远聆听主席台上部署工作。

提问:美丽智慧的房姐你好,想问哈下次行情3年后会来吗?如果不来这3年还会横盘或回调吗?感觉武汉自从16年底限购政策后,已经快3年没有什么动静了,还有必要再等3年吗?本想明年年初出手算了,但又怕像15年那样,错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房,知道楼梯房涨幅不如次新,但现在出手又赚不到钱,有点不甘心,现在还在自住还月供,感觉如果3年后涨幅低于30%,利润都被房贷吃掉了,还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗?3年后行情会到来吗?涨幅30%或50%有困难吗?

回答:板块轮动的规律是怎么样的?

比如说京沪深先启动,然后呢?哪些城市会第二阶梯?哪些第三阶梯?板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。

首先,深圳就不存在板块轮动,反而强者恒强,弱者恒弱,最近三个月,华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动,上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎,实质上,这个不能作为预测未来的依据:1.京沪深现在完全是三种市场,北京、上海的市场没有深圳强劲;

2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势;

3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次,但现在政策市,长期、中期、短期都看政策,否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场,否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。

我们长期看涨,但是具体什么时间涨,不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深,宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市,然后做好具体选筹、贷款,留好月供,你一定会超越身边的大多数人。

提问:您好,美丽智慧的房姐,认识第二天果断加入会员。我广西户籍,广州社保7年,老公珠海4年社保。在中山坦洲两套小房,市价70万左右都按揭。有一个是我妹的票买入。打算在珠海买二手学区房70-90方,又想在广西再买一套以备孩子高考可以转移到比较容易的广西。老家首付15-20万左右,珠海首付50-70万。手上能流动投资子弹有30万。我的问题1.在珠海买学区房,你建议那里,什么价位比较合适?参考的标准还有那些?2.如何裂变,如何首付最低?是jlh,还是卖掉妹名额那套,还是用父母的票,妈妈未到60已退休。3.珠海新香洲二手学区房均价2.1-2.4万,金湾新房也要2.3万左右盼指点,感恩

回答:你好,既然已经交了7年广州社保,为什么不考虑广州呢?我的建议是优先选择广州,原因有三:1.大城市才有房地产,供需、交易频次和金融环境都是广州优于珠海。虽然珠海现在的IP价值很高,粤港澳可以吸引全国流量,各种大V都在推荐,但是这些流量只限于新盘。珠海的二手房市场是本地人的市场,珠海人口太少,二手房不成气候。

2.广东历来涨幅也好、上涨时间也好,都是深圳领涨,广州跟涨,其他三线城市补涨。

3.你们有过贷款记录,也可以做三成首付。

4.广州教育质量明显优于珠海。中山2套房出手,买广州学区,剩余子弹买低价省会城市投资。广西房产现在买入没有意义,等孩子需要高考的时候再回去买。把子弹和房票都用在刀刃上。

提问:美丽的房姐:1、考虑还款压力及利息,如果把首付多付点,那装修款及月供留存就要搭进去了。手上有几个银行的xyk请问银行有哪些业务可以把装修月供T出来吗?(具体到某个银行某个业务最好哈)。或者说您有其他更好的渠道推荐?只要年利率折算下来不过于高就好哈。2、一般来说月还款额占月收入多少百分比比较合适?3、二手房公积金SD是不是最多只能20年?有这个规定吗?三个问题烦请解答!谢谢!

回答:1.XYK做空当接龙,年利率在4%左右,属于低成本资金。需要配合P机操作。详见知识星球内部分享《信用卡年赚100万之旁门左道》2.新手不要超过50%3.公积金最多可以贷30年。

提问:房姐好,房产证已经过户了,但是银行没有放款。向借呗微粒贷能不能用,需要还点xyk ……怕上zx,有影响放款!

回答:最好别碰借呗和微粒贷,这些网贷对征信的影响是负面的。

网贷机构都称自己是普惠金融,之所以叫做「普惠」,意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱,意味着你资质不好风险高,要放贷给你,就需要更高的利率来对冲风险。同理,对于那些使用了「普惠金融」的人,银行会更歧视。

普惠金融能不能用?

1.不管是什么贷款,核心还是看利率,还款方式(月供)还有金额的。利率低,月供低,金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大,优先级应该放到最后,通常只有最后关头应急使用,而且一定是短期使用。

建议换核刷卡,或者短期拆借,你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问:房姐,问一个题外话,深圳房价这么高,普通人难以望其项背,这个城市真的适合生活吗?刚毕业的小白,很纠结选择深圳还是武汉?

回答:选择比努力重要一百倍,你的能力是否完美契合大城市需要,是否能提供超额社会价值,是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把,一线城市是最好的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者,去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累,换句话说,有父母给你铺好的康庄大道,打怪升级不用愁,可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了,需要的能力也是你想象不到的。

提问:房姐,如何办理无息贷款?

回答:《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

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