跳水 股市「杭州亚运会板块」

去年几波红盘潮之后，瓶窑二手房已裸泳近一年了。

挂牌量暴涨、成交量和带看量骤降、价格大跳水、关注度遇冷；

最近我实地探访瓶窑，据中介所言，热门次新二手从高峰期的2.9-3.2万/㎡，跌到近期的2.2-2.6万/㎡，跌幅可谓惊心动魄。

或许有人会说，行情下探，裸泳的板块那么多，为何单讲瓶窑？

因为在我看来，瓶窑板块实在太特殊了。它几乎是杭州最跌宕起伏、给人落差感最大、最具传奇性的刚需板块。

首先，仅在短短一年时间，它在杭州刚需板块中，行情变化最快、价格跳水幅度最大，超乎很多人想象。

板块高达20-25%的跳水幅度，一举超越南卧、新街、仁和、崇贤、星桥、东湖等降幅在15%内的大多数刚需板块，堪称“跳水之王”。

其次，不同于绝大多数自住为主的刚需板块，瓶窑这两年新房投资客占比大，或为后市埋下多个瓶窑版西溪公馆。

再者，板块的受关注度“一落千丈”，不同于一直是刚需大热门的闲林、良渚、崇贤、下沙江滨和长期不温不火的仁和、塘栖、所前等。

从去年上半年新房多次限售、全城瞩目，到如今几乎零倒挂、二手房也少有人关注

近一年，瓶窑楼市到底怎么了？

过去一年多，瓶窑楼市像极了过山车。

回想2021年上半年，瓶窑新盘热度超越了绝大多数刚需板块。

溪上俪庭，四开中签率分别为5.36%、4.36%、1.87%和3.65%。最多的一次，共有5586户家庭登记，甚至在登记日直接关门谢客；

新力启云府最低中签率也只有约12%，良语久园去年1月接连两次开盘，速度清盘。

再看二手，那时杭州刚需板块价格整体并没有明显浮动，涨幅收窄；而且中介朋友告诉我，瓶窑去年能在一众刚需板块中走出自己的独立行情，单价最高3.2-3.3万/㎡，一度有房东豪言要卖3.5万 。

可惜才火没多久，瓶窑就被快速入冬的行情当头一棒。

如今，板块不仅价格大跳水，像南北乐章、美好桂花溪园、良景学府三个小区挂牌量更是分别从去年6月的13套、9套、7套，大涨到如今的47套、29套、26套，翻了数倍；

网签量也少得可怜，近3个月南北乐章网签成交仅1套；美好桂花溪园仅2套，且8月零成交，良景学府仅4套；

而去年二季度，这些小区单月就普遍能成交了4-7套。

当初瓶窑有多风光，如今就有多寂寥。

瓶窑有今天，既是偶然，也是必然。

偶然的是才刚起势一年，就遇到猛药过重的85新政；2号线西延可能失利，双地铁梦或落空；中法航空大学利好消息前期释放殆尽，航空航天创新小镇主要还在蓝图上等。

必然的是瓶窑自身无论是区位、产业、交通、配套和界面都平平无奇，在杭州一众刚需板块中并不冒尖，板块的气质决定了它短期内很难有什么质变。

另外作为未科的外溢和附属板块，瓶窑像极了闲林，但论与未科的融合度和联动性、未来的成长性又不如闲林。

瓶窑的发展受制于人。未科的阵痛期和转折期，互联网的短暂式微给瓶窑带来的打击伤害，比未科核心还要更大。

还有，瓶窑与杭州城区，在物理和心理上的距离都很遥远。南面是一大片尚未开发的农田荒地，东面最近的良渚站地铁都有六七公里。

横亘在瓶窑和未科，瓶窑和西湖三墩间，有诺大的云城和良渚。

这种强烈的割裂感，短期很难被填平。

云城大饼才起笔，1500万方住宅供应量，即便扣除保障安置和公共租赁部分供应依然很大，加上本身几乎是全新的板块，很容易把瓶窑新房“截胡”；

良渚新城的价值至少还需5-10年才能夯实，本身二手房很多也就3万上下，良渚文化村、融信澜天价格回到2年前，边缘的大溪谷个别已跌近发行价，算上摩擦成本，多次万人摇的和光尘樾投资客净赚百万的财富梦破灭。

云城、良渚起，瓶窑获胜的筹码才能更多。

然而，瓶窑难道只适合躺平了吗？

并不见得。短期看，瓶窑的综合实力和价值认同确实有限，未来5年未科的重心只会是核心区和云城，而且它和良渚西和良渚北非核心区一样，在余杭区的占位都不算高。

未科核心和云城吃肉，它们现在可能只能喝汤。

但从长远看，瓶窑的发展其实还是有一点让人期待的。

良渚文化和世界遗产就够瓶窑城市红利吃好多年，往北径山、百丈、鸬鸟想要拥抱未科就要先拥抱瓶窑。

总投资约93.8亿、可容纳在校生和教职工约12000人的中法航空大学，能级非常高，由北京航空航天大学与法国国立民航大学合作办学，传闻要成为浙江第二所985院校的传闻；

而且，学校带商业配套，可弥补瓶窑商业方面的不足。

板块气质会随着高能级大学和高端人才的到来，发生着潜移默化的改变。

还有不断消灭断头路，提升改造公路网线，将地铁12号线的期盼埋下了希望的火种......

瓶窑的未来最好的出路，在于苦练内功，在于围绕大学和航天小镇做产学研，在于夯实自身配套。

瓶窑这个板块和楼市就像一面镜子。它照出了人性和资本的贪婪，也照出了未来发展的蓝图和该有的自我修养。

所以，作为未科和城西工作的自住购房者，买瓶窑新房没毛病。

均价2-2.4万/㎡，如此低门槛对刚需也很友好。

而二手房价大幅跳水至2.2-2.6万/㎡，甚至个别房源低至单价2万的瓶窑新城，现在也可考虑捡漏了；

价格渐渐比下沙江滨、闲林、崇贤等刚需板块要低，性价在慢慢凸显。

千万不要以为买二手就会被割韭菜。

事实上，正常的市场，刚需板块回到零倒挂甚至反倒挂才是常态，自住本来就应该关注产品和楼盘的居住性，不必盲目追求打新。

刚需不看倒挂看品质，这才是真正的房住不炒。