北京楼市：2022是危还是机持币者该如何抉择

来源： 2023-02-18 14:17:29

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义贷款买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。现在有几点疑问：

1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。

2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？

3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？

4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？

5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制贷款之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制.

2、建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉,

3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价.

4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般

4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着.

5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的

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Q:提问：京总您好，最近正好被买房问题困扰，希望听听您的建议。本人目前自住万柳一套大三居（289万贷款）。刚刚卖掉一套教资小房，2018年买的门头沟的西山燕庐，根本没有涨，投资失败。现在手头有500万的现金，这500怎么用，拿不定主，请教下

方案一，改善。家里俩孩，还有老人，未来三居有点不太够。现在就可以改善，目标还是万柳四居。

方案二，再买一套，最多能买850万左右的。这个就要看哪个板块更有潜力了。目前看了您的解析，初步想着是金域华府三居，朝青板块青年汇三居，常营板块柏林爱乐三居。或者就是万柳蜂鸟大一居，也不知道该买哪个

另外就是我有关注法拍，比如一套大兴金地仰山三居市价900万左右的，如果700万能拍下，那这种是不是也不错的？最后就是怎么办理3.8的抵押贷款？谢谢，望您回复

A:回答：您好，感谢信任！1、西山燕庐这个盘建议趁今年的市场好转时出掉，哪怕是折一些价格都可，门头沟是一个ZF KFS联合炒作的区域，没有投资价值。

2、万柳的大户型在未来是市场上的抢手货，如果您能拿到当然是这个方案最优了，常营板块属于国贸的二级溢出，涨幅没有朝青有力，蜂鸟家园不建议考虑，这个盘被盯上很久了，是重点调控的对象

打击海淀的XQ房翻译过来就是打击蜂鸟家园，如果被调控有可能就买在了顶部。回龙观的金域华府很好，属于常年领涨的盘，综合建议：如果是买万柳的话以大户型为主，新纪元、碧水、康桥、水墨都是不错的盘，如果考虑外区，优先朝青，其次回龙观

3、法拍房的水很深，主要是FY黑。正常情况，好房子法院是不会拿出来拍的，如果法院给你拍的话，它会一拍二拍阻挠，也就是说，如果没有预先跟法院打好招呼，一拍二拍肯定会流拍，所以大家把整件事都说好了，拍卖其实是走过场的，而不是靠哪个人举牌子，价钱高就拍出来的，这个是少数，90%以上都是有协议，拍卖就走个形式的。所以这一行挺黑的，最好的是先跟法院的法官搞好关系。

4、私信我.

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Q:提问:京总好，现有ZD,2500左右（外地户口第家庭二套的资格，孩子三年后小学），去年集中看了朝阳公园板块，但是现在又有点犹豫是否可以买西城或者东城（或者朝阳三环以里），感觉有点学区的保证会好一些。请问您有没有可以推荐的楼盘？另外，之前在亦庄买了国锐金嵿的70年住宅，是否值得持有？还是找时机出掉？（之前亦庄房子小涨了一些）

A:回答:您好,感谢信任!1、买房最后的一道防线是可卖;二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,2500属于终改的预算,如果选筹的板块和楼盘流通性不好,价值也会相对弱一些.

2、朝阳公园这个区域属于北京的第一批豪宅盘标志性的区域,仅靠朝阳公园天然优势,也是明星扎堆儿买房最多的区域.优势是人群结构比较纯粹，和望京太阳宫双井不同的是这个板块坐拥的全是豪宅系，而像望京双井这样的板块有高中低三个不同档次的楼盘，所以整个朝阳公园内部的置换动力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是对一线明星的吸引力是比较强的。

这个区域有个怪异的现象就是普通过日子的人不太愿意买在这，主要是体现在户型上，140平的可能是一居室两居室。感觉有点不太接地气，优势就是整个区域的圈层就比较纯粹。过去的朝阳公园标杆盘是棕榈泉国际公寓,后因小区设计老派加物业管理比较差,被泛海系取代.如果考虑这个板块建议重点看看泛海系的几个盘.

3、2500在东城买没什么特别优质的商圈,西城倒是有几个,但是也存在学区溢价,这个主要看您们期望孩子上什么学校了,

东西海朝学区走的路线是不一样的,东城是佛系路线,西城是传统路线,海淀是拼命路线,朝阳是贵族路线,一般都是根据家长和孩子的情况选学区,如果孩子中等偏上就去西城,如果孩子特别聪明又有虎妈一般是选海淀,如果孩子和父母都比较普通,还希望能够接受好的教育一般是选西城,

朝阳的教育虽然和东西海比不了,但作为北京经济靠前的区,近几年的发展大家都看在眼里,也培养了几所名校,比如朝阳外国语学校、人大附朝阳学校、白家庄小学。还有一些中等偏上的学区，如陈经纶嘉铭分校、陈经纶帝景分校.相比于东西海的老破小,朝阳的学区房从居住品质上来讲,比东西海强很多,从价格上来说朝阳也更亲民,可选择的空间也比较大.

4、如果从纯投资的角度上考虑,学区房不如纯投资盘稳健,2500的预算如果注重居住环境,朝阳公园属于较优的板块了,

其次可以看看望京、太阳宫;太阳宫的可以关注太阳公元、望京的可以关注东湖湾、保利中央公园,朝阳公园可以关注泛海系的;碧海园、樱海园、兰海园、香海园;

5、国锐金嵿的楼盘成长环境还可,如果没有资金需要或者进一步的打算建议留着.

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Q:提问:京总，您好！目前家庭有一套东直门附近的小房（1911前购入，特别小，自住不足），孩子明年入学。预期想今年再入手一套，用于自住，未来小孩上学可接受半小时内车程接送，总价1300万上下三居或两居

无需考虑上班区域，较为自由。期望是品质和周边环境好一些，未来投资价值也是重点关注点.目前看了一下阳光上东、观湖国际，亮马名居的两居，凑一凑可以买到。请教一下有什么比较推荐的区域或者小区？对于目前看的几个小区，有何建议？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!这三个盘观湖国际综合对比更有优势一些,楼盘居住体验好,商圈优质,亮马名居虽然位置不错,但是东三环国贸以北有断层缺陷,就是个别品质较高的商品房楼盘周围全被商业、写字楼包围,这个就会导致居住体验很差,您看一下国贸南侧比较优质的商圈是双井,北侧是太阳宫、再往北是望京,东边是朝阳公园、朝青

所以亮马名居的涨幅不稳定,有时会高一些,但回落也是常有的事.酒仙桥是个很独立的板块，区域特别固化，城中村太多改造难度比较大加上大型的艺术区占据大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理;很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业，如果考虑酒仙桥不如看西侧的望京;或者南侧的三元桥,1300的预算可选的楼盘很多,保值增值性要优于酒仙桥,可以关注下三元桥的凤凰城二期、望京的慧谷阳光、季景沁园、上京新航线、臻园、国风上观、国风北京二期

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