海南多年来的楼市乱局 会因此次的整改而迎来终局吗

6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》正式发布，海南再次受到瞩目。

随后，海南省委书记、省人大常委会主任刘赐贵在记者会上表示，“海南的房地产不是想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂”。6月8日晚，三亚市也发布官方消息称，为加快推进保障性住房领域历年审计发现问题整改工作，规范保障性住房建设和管理，三亚市住房和城乡建设局决定在全市保障性住房开展一次专项整治。

这次整改的内容，包括查找三亚保障房的问题，以点带面，深入整改，规范项目建设，打击违规炒卖、转租、转借保障性住房的行为。

那么，海南多年来的楼市乱局，会因此次的整改而迎来终局吗?

01

海南楼市乱象的终局

自建省以来，海南就跟房地产这三个字挂着钩。

随着房价一路上扬，海南省1993年的最高房价达到了7500元/㎡，傲视全国，无人能敌。巅峰过后便是断崖，紧随其后的房地产泡沫彻底将海南楼市摧垮，留下了一地烂尾楼和烂账。

中国漫长的房地产调控史，自海南楼市的崩塌，正式拉开序章。

2016年，时任海南省省委书记的罗保铭在接受采访时曾表示，海南的楼市背后都是盘根错节的关系，“每一栋背后都有故事、都有利益链”。在这样的大背景下，前去海南炒房的人要么满载而归，要么失意落寞，甚至面临着购买新房可能是违规违章建筑的吊诡现实。

面对变换的楼市风云，海南省也拿出了壮士断腕的决心。

2018年4月，海南省颁布史上最严房地产全域限购政策，将全域市县分为三等，推出家庭大幅提高首付比例、5年内禁止转让房屋、外地购房者需要累计缴纳60个月及以上的个人所得税或社保等多项严厉措施，对房地产的打击效果十分明显。

其中，在限购政策中被划分到第二类市县的五指山市，由于规定房屋只能面向本市(县)家庭销售，商品住房网签备案数量呈断崖式下跌，2017年为4497宗，而到了2019年仅为516宗。

五指山市的楼市现状跟限购政策脱不开关系，当地房地产销售的主要对象——北方偏寒地区的外省市人群，被排除在购房名单之外，自然大大影响了成交量。此外，由于本地保障房的建设力度加大，当地居民受其影响，在购房时的需求并不强烈。

而五指山楼市面临的情况，其实是可以代表海南省全境的。海南的高房价给刚需带来了极大的压力，此前就有海南网友感慨过：“本地的房子都是留给外地人买的，我们海南土著只能申请保障性住房。”

公开数据显示，目前中国大陆房价过3万元/㎡的城市有8个，分别是深圳、北京、上海、三亚、广州、南京和杭州。除了三亚以外，其他城市在地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、求职薪酬、城市资源配套等方面，均处在较高水平。

而在此前公布的《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》中，三亚以27.6的房价收入比位于全国第二名，仅次于深圳，甚至超过了北京、上海的排名。

换而言之，三亚市本地居民想靠着年可支配收入买房，比北京、上海都困难。

02

未来的信号

高房价与低收入形成的鲜明对比，给海南楼市乱象增添了几分异色，一边忙着拆除违章违规建筑，一边忙着专项整治保障性住房，双管齐下，能否给海南楼市乱象带来真正的终局?

从此次三亚发布整改信息的保障性住房来说，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。

公开资料显示，从2008年启动保障性安居工程建设开始，三亚重点推进保障性住房建设工作，落实各类保障性住房项目45个。截至目前，三亚累计开工建设各类保障性住房43057套，已建成41858套，在建1199套，投资金额达到了188亿元。

此番三亚的保障房整治工作，主要从三个方面推进：

一是梳理保障性住房历年审计发现问题整改情况，对于未完成整改问题可立行立改的，及时进行整改，需要长期努力的，积极创造条件;

二是核查保障对象收入、名下房产、车辆等信息，对于不符合条件的，及时清退，资料缺失的，及时补交;增设举报通道，严肃查处出借、出租、出让和改变使用性质等违规情况;

三是排查项目建设缓慢、基本建设手续不全等问题，规范项目资金使用，完善项目建设手续，加快推进工程进度;

四是对工作人员进行教育培训，灌输廉洁精神，提升服务意识和业务能力。

涉及到的方面很多，站长简单给大家总结一下：解决保障性住房历年遇到的问题，在此后正规化保障性住房的管理。

此外，对于排查过程中遇到的问题，三亚也提出了具体的解决方案。三亚市住建局表示，对于整治排查发现的问题，将采取取消住房保障资格、腾退违规享受保障性住房、重新签订租赁合同、调整租金标准、催缴补缴租金、调整保障条件或准入标准、记入不良行为记录并向社会公布、约谈、追究法律责任等，分类处理。

毫不夸张地说，此次的打击是相当到位了，但是具体落实到海南的楼市上，却不能光看专项整治，还得看保障性住房在三亚市，乃至海南全省的占比。

保障性住房是房价控制的关键。在1998年住房制度改革以后，我国的城镇住房供应结构大约是90%的商品住房、10%的保障性住房，商品房占据绝对主导的地位，房地产完全交由市场。

从三亚市2019年房地产到位资金来看，经过楼市调控，海南的房地产到位资金同比下降41.96%，官方统计房地产到位资金为531.73亿元，而保障性住房的投资是38.41亿元。

而此次《海南自由贸易港建设总体方案》发布，让海南再次成为众人瞩目的目标、房企眼中的肥肉，其压力自然也是可想而知。6月8日，海南省委书记、省人大常委会主席刘赐贵在记者会上表示：“海南的房地产不是想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。”

紧接着，当晚三亚市就发布了保障房的专项整治工作，真要联系到一起，其实说得通。

毕竟，我国除了海南跟房地产牢牢挂钩以外，香港也是跟房价密不可分的。此次海南自由贸易港提出之际，就有不少人担心海南会重走香港的路子，在房地产上过度发力。

回首香港的发展史，也是颇让人感慨。前特首董建华曾提出，按照香港的长远人口及住屋需求，每年新建8.5万套住宅，作为长远的建屋目标。董建华的“八万五公屋”计划戳破了香港楼市的多年泡沫，1997年至2003年期间，香港房价暴跌70%。

最后八万五公屋因为反对者过多，被香港政府取消，而香港的房价也自此一骑绝尘，直奔世界高位。哪怕房价再高，香港的老百姓也要买房，因为房价不会跌，是他们心中最保值的产品。

八万五公屋计划虽然失败了，但我们也能看得到，哪有控制不了的房价，只有破釜沉舟的决心。

值得注意的是，在此前由海南省发布的《海南省2020年棚户区改造和公租房保障计划分解表》中，只有三亚市有公租房筹集的项目。

结合此番三亚市发布保障性住房的专项整治工作，这或许也是一个信号。

03

与房地产剥离的海南

即使成为自由贸易港，但海南在未来的发展道路上，大概率是不会成为第二个香港的。

此前的国务院新闻办公室发布会上，海南省委书记刘赐贵表示：“我们经历了阵痛，但是我们对房地产曾经有过的历史上几起大起大落的风险，可以说在自贸港政策发布后不会再出现。这就是我们说的未雨绸缪，必须防在前。类似这样的事还不少，所以我们在防控风险方面首先建立一套机制。”

从2015年开始，海南就给房地产按下了暂停键，暂停对有地的房地产商批地，对2/3的市县取消固定资产的投资考核和财政收入考核，对各市县的房地产产业进行了根本的限制。

在经历了楼市的暴涨之后，海南再次推出了最严楼市调控，成交量断崖式下跌，效果颇为明显。而此番三亚再次提及保障性住房，或许能从全新的角度解决海南苦之久矣的楼市痼疾。