总结2020年的房地产市场 你会用哪几个关键词

时代周报记者 胡天祥

一场新冠疫情，打破了行业原有的平稳运行态势，却也见证了市场的强大韧性。

“疫情期间，一季度全国商品房成交面积降至历史冰点，但从二季度开始，降幅逐月收窄，截止10月，商品房销售面积已追平去年同期，疫情的影响基本全面过去。”11月18日，在由广东时代传媒集团主办的“2020中国地产时代百强论坛”上，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策告诉时代周报记者，后续在信贷宽松态势延续、供应放量等因素推动下，预计全年市场有望继续冲高。

市场交易规模回温的同时，“三条红线”所带来的影响，在今年10月进一步显现。

来自克而瑞的数据显示，受8月“三条红线”落地影响，房企10月普遍放缓拿地节奏，10月房企单月拿地规模环比急降27%，同比降幅也超两成，达21.2%。同时，10月房企境内发债总规模约344亿元，环比下降48%，接近腰斩。

“三道红线”管控下，不仅房企融资规模直接受限，而且穿透式监管下包括如明股实债、表内表外等情况将全部纳入监管体系。刘策表示，在此背景下，中小房企生存空间将进一步遭受挤压，弯道超车难度亦将变大。

全年市场有望继续冲高

时代周报：总结2020年的房地产市场，你会用哪几个关键词?

刘策：韧性：市场需求具有较强韧性。虽然疫情一度打破了行业平稳运行态势，但也见证了市场的强韧性。疫情期间，一季度全国商品房成交面积降至历史冰点，累计同比降至约40%。但二季度开始，降幅逐月收窄，截止10月，商品房销售面积133294万平方米，已追平去年同期，疫情的影响基本过去。

突出：城市群逻辑突出。自去年二月都市圈战略正式在国家层面确认，我国城镇化进程加速进入城市群时代，推动人口、产业、交通等资源加速向城市群聚拢，也为房地产带来巨大潜在增量空间。疫情期间，大湾区、长三角、京津冀为主等城市群韧性更强，销售规模虽有下降，但降幅明显小于全国整体;疫情过后，主要城市群不仅率先恢复走出疫情影响，且成交规模增速明显高于全国整体水平，呈现分化之势。

刚需：调控保障刚需。上半年，在部分城市出现房价涨幅扩大等现象的背景下，多个城市接连释放调控信号，杭州、南京、宁波、深圳等楼市较热的城市采取多种措施限制投资，但对刚需倾斜政策较以往更加明显，典型如针对“无房家庭”设置房源比例保障。

时代周报：之前一段时间，有相当多房企利用财技弯道超车，现在还行得通吗?中型房企还有机会实现弯道超车吗?

刘策：“三道红线”管控下，不仅房企融资规模直接受限，之前的财务技巧也将无任何作用。在此背景下，行业集中度进一步提升，中小房企生存空间进一步遭受挤压，弯道超车难度亦将变大。

时代周报：今年物业和长租公寓都很受人关注，但一个是被资本市场热捧，一个却接连爆雷，如何看待这种反差?

刘策：现金流比规模、利润更重要，代表成功的业务模式，决定了企业的活下去的能力。

围绕三大赛道布局

时代周报：你会用哪几个关键词去总结佳兆业的2020?

刘策：提速：业绩提速。今年以来，佳兆业业绩规模和行业地位均呈现梯队跨越之势。1-10月，佳兆业总合约销售金额达776.9亿元，单10月同比增长近50%，年销售千亿元目标完成近80%，行业排名由30强向20强梯队快速迈进。

长期看，得益于公司初期聚焦珠三角核心城市，专注城市更新业务的发展战略，为业绩增长奠定坚实发展基础。公司土地储备总建筑面积约2680万平方米，大湾区占比超过50%，将有力支撑未来三年的高增长需求;具体上，凭借过硬产品品质及灵活创新的营销打发，保证了项目去化和回款效率。

提质：经营提质。佳兆业在规模跨越的同时，也始终将经营质量放在核心。年初至今，佳兆业坚持向管理要红利，重点实施“四升四降”举措，包括如提升品质质量、销售价格、开发速度，及控制建安成本、融资成本、销售及管理费等，有效保障盈利水平处于行业领先。

反应在数据上，佳兆业上半年毛利率同比增加0.4个百分点至33.8%，毛利增速高于营收增速，一定程度上表现出在成本管控方面的成效;另外，业绩的高增的同时，佳兆业也进一步实现了稳健增长，具体而言，管控债务风险，保持充裕流动性，以保持发展与债务之间的动态平衡，是佳兆业稳健发展的重点举措。

提效：多元提效。当前，传统开发模式越来越受限，公司顺势提出“地产+城市更新+产业”三驾马车发展战略以来。产业链条正日益成熟，涉及包括文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公、足球俱乐部等超二十个产业。

同时，公司的多元协同也更加高效，如城市更新土储转化加速，产业支持下项目获取加速，为地产主业提供充足弹药;截至2019年3月，公司文体板块场馆运营面积逾140万平方米，管理场馆总资产逾百亿，而物业、科技等板块通过物业管理、智能解决方案服务、交付前及顾问服务、社区增值服务等，有效拓宽传统场馆运营业务边界，推动营收快速增长。

时代周报：你在之前的采访中说，原来佳兆业很关注投融，但其实现在想靠投融去赚钱已经很难了。该怎样理解这句话?

刘策：从今年前三季度行业数据可以看到，大部分房企已出现利润下滑现象，说明房企赚钱变得越来越难。投资端，土地红利不在，政策力度保持、备案限价管制，而地价高居不下，土地红利难以实现;融资端，金融红利不在，特别 “三道红线”管控下，房企融资规模直接受限，营收也将随之放缓。未来，房企的运营管理效率和产品打造能力将是房企核心方向。

时代周报：在控制投融业务的同时，哪些业务是佳兆业正在或者准备加大投入力度的?

刘策：佳兆业围绕大健康、大文体，围绕三大赛道布局，并重点通过资本市场做多元化的布局。对比美国标普500、中国沪深300和恒生指数的行业构成，美国标普500占比最高的是科技板块(30%)、健康板块(13%)，而中国的科技板块(11%)、健康板块(3.5%)、资管板块(0.2%)占比都很低，可以预计，这三大赛道将是未来的发展方向。

另外，目前资本市场对房地产估值偏低，分拆上更能体现多元产业合理估值，释放产业资本市场价值。同时，房企借力资本市场可快速布局熟化新产业，抢占发展制高点。