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房企大力减负降杆杆 为何富力地产被称优等生

来源:互联网   2020-12-29 11:20:41

2004年8月,广州白云国际机场迁入花都。同年,富力地产在机场北部的花东镇拿下近2000亩土地,在此基础上开工修建富力空港物流园。2008年,首批仓库及物管服务大楼投入使用,在当时被认为是富力最具潜力的业务之一。

这是一个前景良好、区位优势明显的优质板块,受益于物流地产的行业红利,富力空港物流园发展迅速,短短几年即成为华南地区最大的医药物流基地以及白云机场(600004,股吧)周边重要的跨境电商园区。如今,这里已经聚集国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、顺丰速运、京东等各大行业龙头。

今年11月9日,富力地产发公告称,集团与黑石联属的基金附属公司正式签合并事项协议,拟将空港物流园作价63亿元,其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

这并非富力的冲动之举。富力方面表示,此次交易使得集团更加专注于核心业务的发展,同时对于增加资金储备以及降低负债也有很好的促进作用,进而提升富力的抗击风险能力。

公开资料显示,始建于2007年的空港物流园是富力地产旗下的物流园项目,目前其高标准仓库、厂房及冷库可出租面积达到88.98万平方米,配套设施已经落成,剩余未开发的仓库净用地面积约210亩。

另一方面,作为收购方的黑石集团是全球最大的独立另类资产管理机构之一,该公司致力于投资全世界范围内的优质仓储中心,其创始人苏世民一度被业内称为"全球最大的包租公"。

而双方关于本次收购一事,很早之前就曾露出端倪。在今年8月的中期业绩会上,富力地产董事长李思廉就表示要在年内出售一些项目的股权,以应对到期债务。

9月底,富力突然对外宣布已于8月10日就空港物流园权益转让事宜与黑石集团关联方签订意向书,且至9月29日相关交易已有重大进展。到了11月9日,转让细节终于被公布于众。

具体来看流程,先是富力成立傲迅有限公司作为该交易的目标公司,然后将富力的全资子公司鼎富、华维、空港物流划归到傲迅旗下。

房企大力减负降杆杆,为何富力地产被称“优等生”

富力空港物流园(来自官网)

其中,华维拥有总面积约238亩土地,空港物流拥有面积约157亩土地,新成立的鼎富则是获得了富力转让的1276亩土地拥有权,合计约1671亩,以上土地均位于空港物流园内。

重组之后,华维、空港物流、鼎富将不再为富力地产的子公司,而目标公司傲迅将间接持有以上三家公司的全部权益,并间接持有该等物业权益,而最终富力地产及黑石将分別持有30%及70%的权益。

根据合并协议,该项目总值为63亿元,业内普遍认为这是一个不错的价格。并且,从公告内容来看,在一定条件下,富力地产通过此次交易预期收到约41.2亿元现金,预估收益约15亿元。

对于富力而言,通过此次出售,公司将进一步盘活资产;对于黑石而言,空港物流园作为难得的优质标的,也是其投资中国顶级物流市场的一次好机会。

"双赢"结果

富力将一手打造的顶级物流园区拱手让出大半,显然是下了不小的决心,不过目前来看,此次出售不算被动,而是一次难得的"双赢"。

首先,黑石作为全球领先的物流地产管理公司,在中国已经投资近400万平方米现代仓储空间,管理着700多万平方米物流产业。通过黑石专业团队运营,双方可以强强联合,实现项目的资源优化,进而打造出世界一流地标。

随着电子商务行业的飞速增长,现代化仓储空间的需求与日俱增,在此背景下,物流成为黑石近年来全球布局中的重要一环。据悉,此次交易完成后,黑石集团将在中国拥有500万平方米的物流空间,如此一来能够更加有力地支持电子商务及生命科学等专业领域。

关于此次收购事宜,富力地产认为,这一合并事项能够增强企业形象并支援空港物流园的增长及发展。

而更为重要的是,对于富力地产而言,出售空港物流园权益背后还有着更深层次的战略意义——

历史数据显示,2019年富力地产实现营业收入为908.1亿元,净利润为100.9亿元,在行业内处于领先地位。但很多人表示疑惑:看上去并不差钱的富力,为何要急于变卖资产呢?这还要从近期的"楼市新规"说起。

今年8月,住建部与央行在京联合召开房地产企业座谈会,明确提出了"三道红线"融资新规。新规要求,在剔除预收款后,房企的资产负债率不超70%,净负债率不超100%,现金短债比不小于1倍。

房企大力减负降杆杆,为何富力地产被称“优等生”

富力地产2017-2019年营收及净负债率

所以调整债务负担、增强资金安全就成了今年的重中之重。

显而易见,此次转让空港物流园部分权益将很大程度上缓解了富力的杠杆压力,合并事项使得此前空港物流园的投资价值得以货币化,富力地产拟将合并事项所得款项用于降低负债及一般营运资金,努力摆脱"三道红线"。

多管齐下,富力"由红转绿"

今年9月,诸葛找房监测了100家上市房企数据,最后的结果令人惊讶:房企踩线的比例高达86%。也就是说,绝大多数的房地产企业都未达到监管要求。面对如此的高杠杆,加紧调整债务结构几乎成了房企的首要任务。

以富力来说,首先,在土地储备充裕的情况下,富力采取了审慎的拿地策略,2020年上半年,集团新增土地储备权益可售面积仅243万平方米,购地金额约60亿元。此外,集团持续发力旧改项目,这在一定程度上也减少了成本支出。

在资本市场,早在去年12月,富力配售2.73亿股新H股,用于偿还公司境外债务;今年10月,富力又宣布完成了2.57亿股新H股的配售,获得的24.98亿港元配售净额,所得款项用途同样是偿还负债。

除了以上种种,富力更重要的回笼资金方式还是房产销售。今年2月,富力启动"好房子,网购吧"营销活动;3月,活动升级为"好房子,线上购";4月,看房平台"好房星带看"正式全面开放;5月推出"百城百盘,老总直播"活动,开启明星直播卖房、老总直播卖房的行业先例……

"金九银十"期间,富力地产多个楼盘的去化率高达97%以上。其中,位于广州富力南驰·富颐华庭开盘2小时热销26.8亿元,去化率约100%;江苏盐城富力科创城开盘即被"秒抢",单盘销售超过20亿元,去化率超过97%。

除了销售数据可圈可点,更值得一提的是富力在现金流和负债方面的表现。截至今年三季度末,公司有息负债规模较一季度下降了约242亿元;净负债率较之去年同期下降64%,为166%;资产负债率同比下降至约80.37%,如果剔除预收款,这一数值或降至70%左右,基本可以实现翻绿。

总的来说,近年来富力地产一直走在降杠杆的路上,从最初的"三线全红"到如今的"一线翻绿",公司经历了"刮骨疗伤"般的阵痛,但最终也收获了财务向好的喜悦。被称地产界“降杠杆优等生”实致名归,而这,显然已经走在了大多数房企的前面。

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