重庆晋愉集团最新动态「重庆业晋房地产开发有限公司」

晋愉集团一度是重庆楼市成长最快的“黑马”之一，资产过百亿，年销售额60亿。如今整个公司却处于半停工状态，业主闹事，员工被欠薪而集体罢工。这家重庆本土著名的房地产开发企业到底出了什么问题？

中房报记者 万小强 重庆报道

2015年7月21日，重庆地产圈爆出一则惊人消息，晋愉集团220余名员工因不满欠薪，于7月15日联合签名正式罢工。一家总注册资本达7亿元，公司员工200余人的房地产开发公司，出现拖欠工资、员工罢工状况，是经营困难还是资金链出现问题？

中国房地产报记者走进晋愉集团，对晋愉问题进行追根溯源。

遭遇经营危机

正全力寻找接盘侠

中房报记者拿到的晋愉集团欠薪员工罢工告知书内容称：“自晋愉问题爆发以来，公司就处于半停工状态。从2015年2月份起，便逐渐出现工资拖欠缓发情况；至3月份，除个别部门因要配合政府了解情况或财务审计，给予必要的工资发放激励外，绝大多数员工工资开始停止发放；4月份起，所有员工都处于工资停发状态。到目前，没有一位公司领导向员工说明欠薪的处理方式，也没有一位领导对员工去留表明态度，当地政府部门也未就晋愉员工欠薪问题给出一个监管层面的处理意见。”

“自2015年2月以来，重庆市政府部门、公司各部门开会就一直在解决晋愉集团出现的资金问题，起初晋愉地产的工资还按时发放，但确实遇到了经营困难。”一位接近晋愉地产的相关人士告诉中国房地产报记者。

7月22日，记者相继来到晋愉旗下的晋愉盛世融城、晋愉V时代、晋愉江州、晋愉江岸中心等项目现场，发现这些项目均处于停工状态，售楼处也大门紧闭，而记者致电以上项目的销售电话，也发现均处于无人接听状态。这也间接证实了晋愉集团员工罢工的事实。

同时，据记者了解，部分给晋愉地产旗下项目提供融资的金融机构，也在重庆全力寻找接盘方，希望保障银行回款，并帮助晋愉地产脱困。

事实上，从今年初以来，重庆地产圈就传出“晋愉地产即将破产”的消息，包括融创、金科、蓝光、康田置业在内的房企都曾被传与晋愉集团接触，欲接手其旗下项目。

晋愉集团成立于1996年，创始人柯敬陶。重庆市工商局的资料显示，晋愉地产为3位自然人股东所有，柯敬陶为控股股东，持有公司78%股份。到2014年，这家公司有员工200余人，总资产有百亿元，其楼盘遍布重庆各区。2012年，晋愉地产销售额完成30亿元，同比增长高达300%，2014年其销售收入更是达到60亿元，一时成为重庆楼市成长最快的“黑马”之一。

然而，2014年60亿元的销售业绩距离其目标相差甚远。“晋愉定下2014年实现100亿元的战略目标，但由于宏观形势影响，在实现目标的途径上做了大幅度地调整，部分项目放缓，部分项目采取措施，最终实现了60多亿元。”2015年1月20日，公司掌门人柯敬陶在晋愉集团2014业绩发布暨2015战略发布会上表示。

据晋愉集团的资料显示，2013年12月末，晋愉集团总资产55.96亿元，净资产13.79亿元，负债率75%。存货达38.98亿元。然而，晋愉集团自己公布的数据并不令人信服，员工工资欠发近半年，已经间接说明公司资金链出了很大问题。

资金链断裂原因：

项目销售遇阻

一位接近晋愉地产的人士告诉记者，是大岭湖别墅和奥特莱斯商城项目销售状况不佳导致晋愉地产资金链出现问题。

大岭湖项目位于重庆江津区，是晋愉在2012年开始开发，据其宣传资料介绍，该项目将打造“第三代公园地产”，包括别墅和高尔夫主题公园，占地17万平方米，主要户型为400平方米以上的独栋别墅，一期投资10亿元，晋愉自有资金加股东借款投入5.8亿元。2013年通过华宸未来基金发行“晋愉大岭湖一号专项资产管理计划”募集资金5000万元。

该楼盘均价超过2.5万元/平方米，价格比附近独栋别墅高出近一倍。一位业内人士表示：“大岭湖项目定价过高，加上大环境影响，销售受阻。”

酒店式公寓“售后返租”

投资者或血本无归

特别值得注意的是，多年以来晋愉旗下楼盘在车位、商品房销售上采取“买入返租”的理财化经营模式，在公司资金链紧张的情况下，不少参与上述模式的投资者已经难以拿到收益。

2015年3月19日，上百名购买晋愉雅高国际酒店式公寓和车位的投资者在晋愉雅高国际售房部门口维权，要求晋愉兑付拖欠的预期收益，并退还购买相关物业的资金。

据了解，雅高国际项目总占地约1.2万平方米，总建筑面积约8.29万平方米，拥有地下车位499个，项目由1栋裙楼和2栋塔楼组合而成。其回报模式为：精装套内26~48平方米，均价1.7万元/平方米，返租10年，每年10%；清水房套内26~48平方米，均价1.1万元/平方米，返租5年，前3年10%，后2年12%；车位18万元，每月返1800元，一季度返一次。

“其实从去年最后一个季度开始，我就已经没有再收到过任何收益了。”相关投资者向中国房地产报记者透露。同时，还有不少购买了晋愉地产车位的业主表示，晋愉地产的车位、商铺甚至没有在房管局的系统里进行过网签。

针对此说法，中国房地产报记者对相关房地产业内人士进行了采访，对方表示无法网签的情况有两种，一种是违规多建，另一种是项目进度较慢，或者项目处于抵押状态未能解除抵押。

此外，重庆市房管局相关人士也向中国房地产报记者透露，今年重庆市政府召开了专门会议，统计晋愉地产的资产状况以及商铺和车位的销售情况，但相关解决措施出台仍需等待。

“晋愉集团出现这样的情况，从很大程度上来说是由他们‘买入返租’经营模式造成的。这种问题实际上就是开发商的一种融资方式，开发商以每年11%~12%的利率向‘业主’来借钱，最后自己的项目经营不好，出现资金问题，‘业主’的钱还不上，便出现整个企业崩盘的情况。晋愉就是一个很鲜明的例子。”重庆一位不愿意透露姓名的开发商高管向中国房地产报记者分析。

“返租是要靠租金收益来支撑的，项目经营不好，没有现金流，拿什么去还返租的钱？这不仅会影响这个企业今后正常运作，还会给社会稳定带来隐患。”西南政法大学一位法学教授向中国房地产报记者表示。

“大鱼吃小鱼”将成新常态

自2014年房地产市场出现调整以来，整个房地产行业都呈现出两极分化的状态，龙头房企的市场份额越来越大，而中小房企由于融资困难、拿不到核心区域的地块，出现了普遍的业绩下滑状态，行业内的并购重组正呈现加速的状态。

据清科研究中心报告显示，仅在2015年6月，中国并购市场就完成171起并购交易，从披露的行业数量上来看，并购案例主要分布在互联网、房地产、IT等行业。例如，今年以来，恒大地产就连续收购了重庆中渝地产、华人置业成都项目和武汉三江航天地产。

晋愉集团作为重庆知名房企，近期陷入资金困局，业主维权、工地停工、员工罢工，如果具有实力的企业愿意接盘，也是一件好事。