价差达10000元／m² 买底跃的人突然多了起来

8月31日，建发·天府养云首批次房源线上开盘，252套住宅在当天去化8成。这个数据背后，有一个细分项引起了成都商报-红星新闻记者的关注：此批次房源包含有38套建面约188～337 ㎡的底跃产品，在当天去化率达到97%。

按照过去一年多底跃产品在市场中的表现，因价格高、实用性不足等，受到一部分购房者的偏见，但建发·天府养云底跃部分这次开出的成绩，让不少人会问：这是市场中的个案，还是底跃产品已经“翻身”？这类产品，究竟适合哪些人买？

总价高，通风、采风等

成前一阶段销售难点

成都购房者对底跃产品的认知，大多从去年开始。2021年，成都共出让144块“双限地”，为了确保整体均价在限价范围以内，又能实现利润的更大化，开发商开始疯狂在高层或小高层中推出底跃产品。据不完全统计，成都约1／3的“双限地”都做了底跃产品的设计。

“从房企自身经营的角度出发，这样的出发点无可厚非。” 成都谏地顾问总经理熊俊表示，由于底跃的面积较大，往往总价上要比其他楼层高很多，加之在前一阶段的设计中未能有效解决通风、采光等问题，因此在实际的销售中，底跃的去化相对更慢，就成了房企在销售中普遍遇到的痛点。

从一份机构统计的数据来看，去年底跃产品在开盘时的去化率约在16%～65%中间，低于同一项目的标准层部分。

该机构人士以金牛区的交投电建·洺悦珑庭举例称，该项目拿地时楼面地价14750元／㎡，而从一房一价来看，5栋、6栋一些底跃户型的单价约在15333～15744元／m²之间，只比地价高出约600～1000元／m²。看似房企在亏本，购买很划算，但定价和产品上未能打破瓶颈，导致开盘时去化并不理想。

成都商报-红星新闻记者在公开信息中看到，交投电建·洺悦珑庭5栋和6栋于去年7月获取预售，一年过去了，底跃仍处于“可售”状态。

但在包括成都谏地顾问总经理熊俊等多位机构人士看来，底跃产品在市场中经历一年多的历练，一些房企开始在定价和产品上作出了调整，这也是为什么会有类似建发·天府养云，锦江金茂府等多个最新入市的项目在底跃产品中能跑出一波行情。

开发商的策略调整

拉大价差，以价换量

成都商报-红星新闻记者的同事周女士是一位挑剔的购房者，看房一年多来都未出手。最近，她打起了购买建发·观唐映月底跃的主意。问及原因，她的回答简单明了：“便宜，建面约220 ㎡的户型，买下来总价在310～330万左右，算下来只是标准层单价的一半左右。”

定价策略的调整，正被业内认为是近期底跃开始走量的关键原因。据一位房企人士介绍，去年房企基本把地下室按地面的价格来卖，指望着这部分产品也能卖出更高的利润；但今年多数开发商都采取了拉大价差，以价换量的策略。

据记者不完全统计，目前在售的项目中，建发·天府养云底跃单价约22000～23000元／m²，标准层均价约31000～32000元／㎡；建发·央著底跃总价约400～600万，建面约211～330 ㎡，此前高层部分的单价约在30000元／㎡左右；华润·静安府底跃单价约15000～17000元／㎡，标准层均价约24000元／m²；中铁建·新川樾底跃单价约12000～13000元／㎡，标准层价格约在25500元／㎡左右。

建发·央著底跃样板间实拍图

从这些项目的价格可以看到，底跃与标准层的价差在7000～12000元／㎡之间，且多数项目都在10000元/ m²左右——而去年这一价差大多在6000～8000元／㎡左右。

华润置地静安府底跃样板间实拍图

开发商采取的第二个调整是在产品设计上。一位房企人士表示，“过去想的是地下空间‘挖满’，不挖满也要占到80%；现在大家意识到要尽可能地保证使用的功能和采光、通风的重要性，大家都明显变得克制，地下只占到50%～60%的空间，用深采光井、下沉式花园等设计，尽力去弥补底跃产品的短板。”

信和御龙山早期带地下室户型

底跃，究竟适合哪些人买？

值得注意的是，4月8日，《成都市地下空间开发利用管理条例》公开发布，其中明确地下空间禁止布局住宅项目，该《条例》将于6月1日起正式施行。

成都住建发布的消息

这就意味着，在售和已报规通过的个别项目将成为“绝唱”，之后的成都将很难再看到底跃产品的存在。那么，这类产品究竟适合哪些人买？

首先，对于像上述提到的和周女士一样，讲究性价比的购房者来说，可以纳入考虑范围，但也要同时考量项目地下室的设计。

底跃地下室如何使用才不鸡肋？或许这一问题由买家来回答更加有说服力。

何先生，今年买下了一套位于城南的底跃产品，2024年交付。在购入这套房子之初，他就已经想好了未来入住的场景——地下室有采光，且开发商配备了地暖，实用性很强，因而，他打算将地下室改为大客厅，在天井下面的部分打造健身区域，并且拿出一整面墙来做酒柜，影音室、游戏室的功能都能在地下室完成。相较同楼栋的平层，底跃实现类似别墅的功能布局。

换句话说，底跃更适合于有社交需求和兴趣爱好的购房者买入。