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“住房”地产涅槃丨租赁篇:保租房加速推进,公募REITs取得重大进展

来源:丁祖昱评楼市   2022-10-08 11:09:18

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保障性租赁住房的诞生,进一步完善了我国住房保障体系的搭建,有助于为新青年、新市民解决住房难题。

今年以来全国各地保障性租赁住房发展按下“加速键”,各地因城施策,利用涉租赁用地和产业园配套建设租赁住房、非改租、市场化房源纳保、空置和未售的保障性住房转化等多措并举,加速保租房的供给。

住建部表示近两年全国已开工建设256万套,多省市表示已提前或超额完成2022年预定目标。

与此同时,保租房公募REITs在今年也取得了重大突破,三只保租房公募REITs上市即在资本市场上收获巨大关注,上市首日皆触及30%涨停。

自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来,从中央到地方密集发布利好政策,加速推进保障性租赁住房筹建。

住建部提出,40 个重点城市将在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房650 万套(间),其中,2021年、2022年是筹建的关键期,计划建设筹集330万套(间),完成“十四五”目标的一半。从全国各地筹建进度来看,有望超额完成预定目标。

全国来看,2022年8月17日,国家卫健委举行新闻发布会,住房城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示,近两年,全国已开工建设保障性租赁住房256万套(间),能够解决700万新市民、青年人的住房困难。分城市来看,多地已超额或提前完成保租房年度筹建任务目标。

比如,浙江省人民政府官网发布消息显示,上半年全省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套(间),提前完成30万套(间)的年度目标任务,宁波、温州、金华和舟山4地的筹建数量均已超过年度计划。

保障性租赁住房作为缓解新市民、青年人住房困难问题的重要抓手,中央提出,鼓励多主体参与,多渠道供给。

目前,保障性租赁住房的多元供应主要分为涉租赁用地新建、产业园配套用地建设、非居住存量改建、市场化房源纳管和空置、未售的保障性住房转化5种方式,各地因城施策推进。

涉租赁用地新建保障性租赁住房

2022年新增租赁用地主要分布在核心一线及长三角地区,15城涉租赁用地总供应约305万方。2022年涉租赁用地的供应相比2021年同期供应有所下降,各地因城施策,按照各地租赁市场的实际需求进行供应,在新政加持下土地供应市场更加有序。

从涉租赁用地拿地企业来看,国企央企拿地的占比超过90%,涉租赁用地仍将以各地方国企和央企托底为主。民企主要以配建租赁住房的方式承担建设9.3%的租赁用地。

受疫情影响,2022年新开大型租赁社区相比2021年有所减少,部分国企主导的大型租赁社区在运营上处于以价换量的阶段,并没有实现真正的运营溢价。企业更看重的是未来能够走保障性租赁住房REITs的资本退出路径。

产业园配套建设租赁住房

我国仍有庞大的蓝领人群的租住需求仍未被社会关注。我国9亿劳动人口中,蓝领规模近4亿人,是城市系统中最大的打工人群体,而他们的租住需求无法被满足,需要产业园建设配套的租赁住房满足这些人群的租住需求。

以上海为例,从事制造业和建筑业的蓝领人群约有28.04万人,第三产业服务业的就业人口约28.37万人,五大行业的就业总人口约56.42万人。对企业员工住宿产品的需求人数大约有39万人,按4人每间计算约有9.87万间的住宿需求。至2025年,上海保租房中产业配套的租赁住房新增约7.05万间,但距离满足企业住宿的租赁需求仍有一定的差距。

各城市积极推进推进产城融合,提高产业园区配套用地面积占比上限,建设企业宿舍。西安、合肥和海南等城市已经开始落实这一路径。其中,西安将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%;合肥产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到10%。提升部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

非居住存量改建保租房

“非改租”作为保租房供应的重要方式,也是盘活闲置存量资产的有效方式之一,成为各地筹建保租房的首选,尤其是涉租赁用地供应规模较小、商办库存大去化周期长的二三线城市。

多地发布政策明确支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房,且可以不变更土地使用性质、不补缴土地价款,还可以享受税收优惠、民用水电气价格。厦门、天津等城市还发布了非居住存量改建保障性租赁住房实施细则,推动非居住存量房屋改建,增加保障性租赁住房供给。

与新建租赁住房相比,存量改建的周期相对较短,能够快速形成供应。从目前各地保租房落地情况来看,已有大量“非改租”项目落地。比如,浙江省上半年筹建保租房31.9万套(间),其中,转化和改建类约17.3万套(间),占比超50%。

市场化房源“纳保”

在政策倾斜、资金支持等一系列政策利好下,不少长租公寓项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系。

万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、朗诗寓、魔方公寓、乐乎青年社区、安歆公寓、城方、CCB建融家园等长租公寓品牌均有项目纳入保障性租赁住房体系。

万科长租公寓事业总经理胡东华称,泊寓响应国家政策号召,多渠道、多方式参与保障性租赁住房建设和运营,截至2022年7月31日,泊寓在北京、深州、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等8个城市,正式纳保50个项目、4.1万间房源,另有5万多间房源在申请纳保途中,武汉首个新建保障性租赁住房,开业即满租。

建信住房副总裁赵晓英表示,今年纳入保租房认定的项目共26个,接近1万套房源,建筑面积近50万平方米,主要分布在上海、重庆、江苏、浙江、湖南、河北等一二线城市。魔方公寓负责人更是表示,响应政府号召,“应纳尽纳”,推动各地项目纳入保障性租赁住房体系。

专业化运营商除了将已有的市场化项目申请纳入保租房外,还通过与政府、国企、投资机构合作,提供技术输出及运营服务,赋能保租房发展。

空置、未售的保障性住房转化

目前部分城市有大量保障性住房空置、待售,导致保障性住空置的原因主要有房屋位置偏僻以及供过于求等。传统的保障性住房(非商品住宅)处于空置或者未售的部分将进入保障性租赁住房体系,既能解决库存堆积的同时解决了新青年和新市民的租住问题。

以郑州为例,截至2020年年底,郑州市非商品房用地(包括安置房、经济适用房、公租房等)未销售面积2741.17亩,库存比例高达45.94%,去化周期较长。近日,郑州发放了首批保障性租赁住房项目认定书,共涉及35个项目,筹集保障性租赁住房49957套(间)。其中,利用存量住房转化的项目14个,筹集22940套(间),郑州将存量住房转化为保障性租赁住房项目的占比高达45.9%,这也成为郑州筹集保障性租赁住房的主要渠道之一。

利用安置房用作租赁住房人才公寓可视为更优的选择。一方面可以调节市场供求关系,另一方面可以减轻城市土地供应压力。北京、佛山、重庆等城市也纷纷出台相关政策,通过盘活存量闲置住房(公租房、经济适用房)这类保障性住房用作保障性租赁住房。

保障性租赁住房公募REITs是今年以来行业最大的焦点,从年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs,到年中首批两单保租房REITs申报,再到近期三只保租房REITs上市,热度不断攀升,荣登热搜榜。

经过几年的发展,我国租赁住房行业的“投、融、建、管”模块已经逐步完善,唯独退出路径尚待摸索。如今,保障性租赁住房公募REITs放开,为项目退出提供新渠道,打通了投融建管退的全流程商业闭环。

8月31上午,华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同步上市。上市首日,三只保租房公募REITs全部触及30%的涨停限制,显示出投资机构极大的买入热情。从已发行的三支保租房公募REITs来看,底层资产均位于一线、二线城市,且均处于生活配套设施完善的就业集中区域,均为产权型REITS。其中,深圳、厦门保租房公募REITs基础资产属于保租房,北京的属于公租房。

9月22日,据上交所REITs项目专栏称,有巢住房租赁(深圳)有限公司作为原始权益人的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态为“已申报”,是第四单正式申报的保租房公募REITs,也是首单房企申报的保租房公募REITs。

前三单的原始权益人均是保障房公司,都不是以住宅开发为主业的房地产企业,华润置地通过本次申报,有望成为首家涉水租赁住房REITs市场的典型房企,这也为市场释放了积极信号。此外,青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目也已完成招标,中标人为华夏基金。

目前住房租赁项目要实现公募REITs发行需要达到4个基本条件。

其中前三个来自2021年7月国家发改委印发发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》文件通知,第4个来自2022年7月15日沪深证券交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》文件。该条件是基于试点阶段坚决“不涉房“的补充,一定程度上会促使房地产企业长租业务的独立运营,从而达到未来参与REITs的基础条件。

结合住房租赁项目公募REITs发行条件和已发行的三支保障性租赁住房公募REITs分析发现,“原始权益人能力、现金流稳定性、未来的估值”是市场认可保租房REITs投资价值所在。随着全国各地保租房的加速推进,将会有更多保租房项目符合发行条件的,未来将有更多的城市以及企业进行跟进。

各地因地制宜,根据各地租赁市场的实际需求多元筹措保租房,多省市提前完成保租房供应目标,跑步前进为新青年和新市民提供租住保障,同时也提高了城市对人才的吸引力。保租房公募REITs的成功发行,打通了“投融建管退”的资管全流程,为保租房的发展扫除了最后一道障碍。(来源:丁祖昱评楼市)

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