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单价8万 打新深圳南山 洼地西丽2个网红盘怎么选 |踩盘日记

来源:   2023-07-25 16:16:31

踩盘日记第2期。

开栏语:

经常有朋友问:这个片区怎么样,那个楼盘如何?位置好不好?有没有升值空间,这几个楼盘相比,选择哪个最优……这些,可能是深圳人买房必问的问题。

现在,我们计划统统告诉大家——《南方日报》、南方 推出《踩盘日记》,从深圳人购房需求出发,俯瞰大湾区all楼盘。我们会踩深圳/大湾区最红的盘。

(本栏目内容仅供参考,不构成购买建议。)

往期推荐:

第1期:坪山3个全新住宅楼盘曝光,地铁学校一应俱全

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西丽,或已是南山区内,房价洼地之一。根据贝壳找房二手房数据,目前西丽片区二手房均价8.3万元/平方米;一路之隔的大学城则达到10.3万元/平方米。

南山二手房价总览。数据来源:贝壳找房

值得留意的是,今年以来,南山仅有一个住宅楼盘入市——远洋天著。而另一个住宅深铁阅山境,或于9月底开盘。

与2019年相比,今年南山住宅楼盘大幅减少。从推盘个数来看,去年就有8个住宅楼盘入市。

2019—2020年南山住宅楼盘入市概览。

从上表可见,南山在售的住宅盘不多,且已全部转为现售。那么,在二手房动辄10万 的南山,当前的打新机会远洋天著、深铁阅山境应该如何选择呢?

实际上,远洋天著、深铁阅山境相距仅3公里,同在留仙大道上。所享用的片区配套资源大致相同。如:西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、大沙河创新走廊等规划;西丽水库、长岭陂水、塘朗山等自然资源;深圳北站、西丽高铁站、地铁5号线等轨道交通等。

一、先复习几个规划概念:

1.西丽湖国际科教城

西丽湖国际科教城位于南山区北部,总面积超过南山区土地面积的1/3,区位得天独厚、交通优势明显、生态禀赋优良,是深圳科教资源最丰富、高端人才最密集、科技创新能力最强、产业发展水平最高的区域。根据规划,未来进驻西丽湖国际科教城的主要是高素质人才。

西丽湖国际科教城规划将秉持以人为本、生态优先,三生(生产、生活、生态)统筹、三区融合的理念,以自然、人文、健康、创新和国际化为核心要素,构筑“一环(环西丽湖)、一带(大沙河)、三组团(科教城东部、西北部、西南部三大创新组团)、五片区(石壁龙、燕清溪、白石岭、留仙洞、大学城等五大片区建设)”的空间与功能布局,建设具有世界影响力的国际科教城。

目前,西丽湖科教城已有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学(深圳)、中国科学院深圳先进技术研究院、南方科技大学、国家超级计算深圳中心、深圳大学西丽校区等单位入驻。

2.西丽枢纽(西丽高铁站)

西丽枢纽位于南山区北部地区,枢纽规划面积约1.68平方公里。其位于广深港澳科创走廊的轴线,串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区,交通功能及区域位置都极其重要。

西丽枢纽串联南北重点产业片区。从粤港澳大湾区范围来看,其连接广州中新知识城、东莞松山湖高新区、滨海湾新区、深圳空港新城、坂雪岗科技城和高新区6大核心创新平台。从深圳市域范围来看,可联系光明凤凰城、龙岗国际低碳城、大运新城、坪山中心、宝安中心、前海合作区、留仙洞总部基地、深圳湾超级总部基地8大创新节点。

3.留仙洞总部基地

留仙洞总部基地,定位为国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地,集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的新一代产业园区。规划建筑面积500万—600万平方米,以战略性新兴产业为主导产业,未来将形成超3000亿元的产业集群。

4.大沙河创新走廊

深圳市南山区“大沙河创新走廊”规划区域面积96.6平方公里,占全区总面积的53%。规划范围内有深圳湾区战略性新兴产业总部基地、留仙洞新兴产业总部基地和大沙河创新走廊研发及总部基地等3个新兴产业基地。

二、西丽片区长短板

短板:

1.西丽大学城片区,位于塘朗山北侧,羊台山南侧,建设版块狭长,沿留仙大道东、西向展开。

2.塘朗山天然拉开与福田中心区、南山中心区的距离。

3.北部与宝安石岩交界,片区内、片区周边聚集多个工业区。

优势:

1.而由于塘朗山、西丽水库、长岭陂水等自然资源组合,绿化率高宜居性强。

2.临近西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地等,领先人才集中地。

3.多个城市更新项目实施计划、规划中,如西丽工业区、红花岭工业区等。

城市更新方面,经笔者梳理,西丽片区范围内有茶光工业区升级改造项目、官龙村城市更新单元、南华数字科技城市更新单元、赛霸科技城市更新单元、松坪山配套宿舍城市更新单元、海王工业城城市更新单元、深秦茶光城市更新单元等。

红花岭工业南区城市更新公示。

更新后城市面貌将进一步提升,而从更新现状来看,以旧改项目以工业区为主,未来多建成写字楼、产业用房方向,鲜有住宅楼盘供应。

三、微观对比

将从以下几个方面细微对比两个楼盘:包括周边环境(生活氛围、绿化)、地铁口距离、教育资源、商业体量、社区规模、产品品质、开发商品牌等。

1.周边环境(生活氛围、绿化)

深铁阅山境:

A、自然资源:北看大学城、西丽水库、长岭陂水库;南看塘朗山。

B、北面的宝能城住宅入伙、商业入驻后,居住氛围、商业氛围更好。

C、巧妙设计。深铁阅山境与地铁运营大厦地块上无缝,其中地铁停车场顶楼设计为小区运动场等,有利于拓展业主活动空间。

D、噪音。这可能是深铁阅山境最大短板。双公路(留仙大道、南坪快速)、双轨道(地铁5号线、坪南铁路)缝中居住。

深铁阅山境东侧的公租房朗麓家园面临同样问题,2018年12月曾有市民网络问政咨询,“南坪快速道在朗麓家园的噪声,何时可以降低?哪怕一点点”。后得到广东省人民政府办公厅回应:经查,朗麓家园项目已按照环评报告提出的审查意见和建议,安装了相应等级的隔声窗,满足《声环境质量标准》(GB3096-2008),符合《民用建筑隔声设计规范》。对于您的建议,深圳市住房保障主管部门将会同相关部门作进一步研究。

E、实用面积低,仅72%。即建筑面积100平房子,套内使用72平。

远洋天著:

A、居住环境相对安静。

B、自然资源:西北侧可看西丽水库、大沙河生态公园;南看塘朗山。

C、东侧为平山村,居住氛围较好。

D、西南角有一处变电站。

2.地铁口距离

深铁阅山境

A、路程约1000米,步行经过塘朗城商业街、朗麓家园底商。

远洋天著

直达地铁口,路程约300米。

总体来看,深铁阅山境步行距离更远,且需要经过朗麓家园底部商业、及面临留仙大道噪音,步行感觉不太理想。

3.教育资源

深铁阅山境:

周边有南科大实验一小、南科大实验二小、深圳大学附属实验学校三所小学,自身配建6班幼儿园与24班初中,配建中学隶属深圳大学附属教育集团外国语中学。

远洋天著:

项目自带九班幼儿园,按照目前的学区划分,项目属于南山区第二外国语学校(集团)平山小学和大学城丽湖实验学校(初中部)

由此来看,深铁阅山境教育资源优势更明显,此外,由于有大学城生源支持,未来有考分上的优势。

4.商业体量

深铁阅山境:

步行距离内商业有:裙楼3000平方米商业,14万平方米宝能城环球汇(今年9月26日开业)、约6万平方米塘朗城广场。

远洋天著:

步行距离内商业有:约5万平方米益田假日里、美康百货、西丽天虹。

从商业体量来看,深铁阅山境更大更丰富。

5.社区规模

深铁阅山境:

占地面积4.3万平方米,建筑面积约18万平方米,包括5栋150米超高层建筑,其中4栋住宅商品房共计82500平方米,1栋人才安居房,配套一所中学及幼儿园。总房源887套。

远洋天著:

占地面积3.9万平方米,建筑面积约24万平方米,总房源1542套。

由此来看,占地面积相当,社区规模相当。不过,远洋天著建设面积更高,房源数也更高,居住人口更密集。

楼盘配套距离图。

6.户型与价格

深铁阅山境:

主推产品住宅共887套,主力户型为78—80平方米2房1卫、96—103平方米3房2卫。市场吹风均价8.5万元/平方米,总价840万起。

远洋天著:

可售产品为98—162平方米3—4房,其中,108、115、118三个面积为主力户型。

价格方面,本次共备案571套房源,均为住宅产品,户型建面约100—161平方米,均价约8.38万元/平方米,单价区间在7.6—9.1万元/平方米,总价区间在801—1464万元/套。

总体来看,深铁最小户型78平方米两房,适合刚需上车。远洋则几乎是百平以上的大户型,适合改善,总价相对更高。

四、总结:

同一地段两个楼盘,选择上建议看购房需求。总体而言:

深铁阅山境更适合刚需。 一方面总价低,好上车,且有价格支撑。据贝壳找房,深铁阅山境北侧的宝能城二手房均价已为142850元/平方米。配置的教育资源也优于远洋。此外,步行距离可达宝能城、塘朗城两大商业,方便年轻人购物、娱乐。短板是噪音。

宝能城二手房价格。数据来源:贝壳找房

远洋天著则更适合居住环境有要求的人群。据看过两个盘的市民反映,远洋的品质感高出深铁不是一两个级别。此外,远洋的居住环境更好,尤其是西区高层看河的视野更佳;地铁、商业的距离也较深铁更近。价格支撑方面,据贝壳找房,东侧的博林天瑞二手房均价11.2万元,西侧的南国丽城均价8.2万元/平方米。

【摄影】冯少文

【撰文】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察

来源:南方 - 创造更多价值



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