子弹200以上，买武汉其实有点浪费了，优先考虑一线城市

提问：房姐好！新人首问！1、南京、武汉哪个城市更有投资价值？具体哪个区？哪个楼盘？子弹200-300 2、武汉百步亭长顺园一套房，可不可出手？多少钱出手合适？谢谢回答：南京楼市一直很强，和武汉不一样，不是这一波涨起来的，而是慢慢涨上来的，和上海很像。现在，南京被市场教育的跟上海差不多了。但是南京杭州武汉成都无论从什么维度上，都是同等量级，房价差距长期来看注定磨平。投资还是看价格，武汉容积率高的房子非常多，但是价格也便宜！南京杭州房子少，但是价格很贵。所以南京现在的人口流入完全比不上武汉。前几年武汉满城挖，地铁，道路，高架桥，隧道，新区气壮山河。bbc专门做了个纪录片采访武汉市，并表达了对该市债务的担忧。然而呢？几年后的今天，武汉市民获得了前所未有的基础设施和商业距离活跃度，武汉地铁里程越发扩大，一改原来大县城的落后形象，成为了全国闻名的大城市。一切对前几年武汉脏乱差，到处工地，司机不文明的指责，在大气磅礴，绿地606，地铁上天入地的城市景观面前，都成了渣渣。这一切武汉的成就，与其大规模负债拉动地方发展密不可分。没有资金，你如何建设全国最大的市民中心呢？可是，任何事情，都不可能白拿好处，不肯付出，只想享受的白左病要不得。城市发展这么好，都是真金白银堆出来的，税收还债就不要想了，还是卖地实在点。所以，让武汉市民大家一起买房，涨价去库存，城市好了，房价高了，大家一起发展，其乐融融，多好？！子弹200以上，买武汉其实有点浪费了，建议优先考虑一线城市，北上广深是首选。武汉可以作为强二线城市中的最优选。入手2套以上低价潜力盘，涨幅可观。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。百步亭长顺园单价1.5左右出手裂变。

提问：房姐您好，武汉本地户口，未婚，有一套华润翡翠城83平自住房。现在子弹60左右，想用女朋友房票购买一套武汉投资性质的房。1-白沙洲去看了世贸云锦，那个抢不到，万科云层将近一万九，景瑞天赋滨江接近一万五2-光谷东朗诗很贵，山水去看了洋房，不满二税前都单价都18.8了，新城璞樾门第一万八。3-交投华园确实很偏，一万五也确实没啥性价比我的天，疫情后房价都飙的这么快么。现在都不知道买哪里了，各种焦躁，求房姐解惑

回答：你好，现在武汉ZF在救市，不断提升新盘备案价格，不管你成交量多少，备案价一定要上去。新盘价格上涨，带动二手价格跟涨。所以今年 明年的楼市基调是上涨。尽快入手。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，谢谢房姐，说一下本人情况，本人深户，先生北京户口，37岁，但我们现在这几年在武汉工作，有两娃，不需要考虑孩子学位房问题，家庭现持有北京通州小两居一套(有少量公积金贷款)和深圳90平三房一套(750W有商贷)，现在手头子弹不多，打算抵押深圳房凑250子弹，近来打算再出手，想请问是先北京再二套还是武汉低价潜力盘全款再抵押比较好，我们计划45岁之前看工作机会举家迁回深圳或北京，想着如何布局比较好点，谢谢耐心看完！回答：你好，大单优先原则，先买北京，北京买完再考虑武汉，毕竟武汉首付40就可以上车了。北京的存款总量是全国所有城市中最大的，毕竟，对于有些神仙佛祖来说，钱无非只是在1后面加多少个0的问题，电脑上点几下鼠标就可以修改了。所以几个一线城市中，北京的上限是最高的。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的。只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。深圳是很强的政策导向。政策如果一碗水端平，北京的上限远大于深圳。深圳的未来也会不错，但目前看风险、波动还是会比京高一点。经济规律最会迟到，不会缺席。深圳大涨之后，北京的房价只是深圳的60%-70%，明显被低估。只是，如果一线城市中北京第一个涨，未免太打当局的脸，不太能够接受啊。所以，无论如何，再按住一段时间吧。所谓政zhi，就是跷跷板。哪里起来了，压下去一点，平衡中庸才是帝王之道。价值总会有回归的一天。

提问：美丽智慧的房姐您好，上次提问到期自动退款了，但房姐依然慷慨作答，非常感谢～增加提问+重新付费。目前在看望京总价800-1100房子，有几个相关问题，感谢房姐不吝赐教：1、橄榄城，现在价格已经涨到九万多了，是否还值得入手？2、宝星三期成交量和总套数都比较小，但一二期实在太旧了，三期是否值得入？3、国风北京您怎么看？回答：你好，感谢付费！北京市场开始分化，3月开始启动，学区房领涨，其次是500万的上车盘跟涨，现在是1000万左右的改善盘开始涨。橄榄城作为望京的次新标杆楼盘，价格也从去年的8.5涨到现在的9.5，性价比不如从前。宝星三期比二期豪华感强一点。单价7W+可以考虑。国风北京的小区品质鸡肋价格还贵，相对周围来说，小区的质量和入住环境一般，距离地铁站也没有特别优势，但是价格并不低。一般不推荐。北京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分析。

提问：新人首问，亲爱的房姐，像琨御府这种56层的高楼，楼层的选择不知道你有什么经验分享呢？个人想法，鉴于以后楼高要么是33要么是56，是否在选择56层楼时，选择楼层高于33甚至高于40的会更好呢？这样子最起码可以在视野上好过附近33层的楼房，不知道房姐对这种细节是什么观点。另外好像层越高越贵，性价比这块有没有什么说法呢？回答：你好，感谢付费!看中庭中间层，顶楼次顶楼最贵。视野好朝向或者楼栋也要加钱。一些品质小区，视野优势，顶楼可以卖出中间层+30%的价格。一般来说，楼层高越高越好：采光好视野好更安静通风好空气好“人上人”的心理优势在武汉，所有的恐高症患者都被治好了。

提问：房姐你好，最近看中了一套二手房，比小区同户型的便宜40万，但是有个问题，男房东被判刑了终身监禁，女房东在医院，中介说都同意卖，房子是男方婚前财产，房贷是女方还，还有30万贷款需要买家先去把30万补上解压，现在有个风险，怕房子解压到过户中间的一个多月被法院没收，但是房子已经挂了一年多了，买这个房子要怎么最大化规避风险啊回答：是个利润高的药单1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐，怎么说服父亲把房子抵押炒房，前年1月入手三套，已收获颇丰，但老人总说贷款睡觉不踏实，现在扩张必须要有现金。回答：这件事等同于动用你父亲的“棺材本”炒房，他心里变得不踏实，而你要怎么说服他把棺材本给你？我们前段时间做过类似的内部讨论，大部分人的结论是不要。每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。因此如果你实在要利益最大化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。

提问：房姐你好！请问笋盘是什么意思，武汉有哪些是笋盘？汉阳远洋东方境世界观的房子值得购买吗？回答：1.笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如 88 折；再找到一个低折的小区，比如 88 折；再找到一个低估的房子入手，比如 9 折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先买后卖，极易出笋盘。详见知识星球内部资料《炒房入门篇—专业名词解释》2.远洋是CEO武汉天顺园房价，适合自住，不适合投资。

提问：您好，问个职场问题国企公司基层销售，男，30不到，目前月工资收入15k左右，最近领导两次谈话希望我能开个新组做个小主管帮公司扛点业绩压力，但我自己算算升职后收入可能也就每年多5-10万不得了了，但是招人管人开会等事情又会占用很多精力，不太适合自己目前的状态，感觉划不来，且自己也不擅长混职场和领导打交道。。。那么房姐您觉得是否直接委婉回绝领导比较合适还是怎么处理这个事好，感谢指点回答：一定要接受。根本不是5-10万的问题。换了是我，哪怕一毛钱不涨，我也要去做主管，而不是基层。眼界、视野是完全不一样的。这才是真正宝贵的经验。“自己也不擅长混职场和领导打交道” 你这么说，其实是不敢走出舒适区。问题是，人的进步，始终来自适度突破舒适区。而且，主管怎么会比基层消耗更多时间精力？如果真的这样，那说明这个岗位你没做好。规矩、授权和复核，主管就做这么几件事情。

提问：房姐，最近跑盘，看到好几个二手房，都是装修了一半的婚房，想自住，价格会稍微高一点，这种盘可以买吗？回答：有些房东，在卖房前会把房子重新装修一遍，然后再加价出售，专业一点的，会把房子整得看起来很上档次，但这种以增加卖相为目的而装修的房子，用的材料都不好，并不值得入手，但不少购房者，因为懒得自己装修，又听信中介的馋言，会为卖相加价买单。中介一般会怎么说？这套本来是装修来当婚房的，现在房东的老婆怀孕了，所以要置换成三房，急售…（房东会事先教中介话术，并承诺给高佣金，或者，中介也被房东骗了，但这种可能性极低） 其实，“房东”自己可能也是个中介，这种房子，在重庆被称为串串房。

提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱，第一是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。那么手持几千万的投资小白，应该开启第一步？第一是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。三是持续盈利。持续能力考虑两方面，第一是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。

提问：之前买首套时，盖的公司公章，流水都是私人转账，银行当时好像也没说什么。不是有的小公司或者个体户也是老板或者会计个人账户转账的吗？回答：所有的流水，都存在于两个基础上：1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。2.银行认可的流水：这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。所以，到底什么样的流水才有效，你必须有非常丰富的经验，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距。详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：新人首问：一家三口，有一规模不大的公司；天顺园经济房一套97平；汉阳万科翡翠滨江商品房一套128平自住；武汉经开海天汽配城商住房一套110平；子弹120+。现拟公司名义购买恒大御景湾写字楼二间约200平，经咨询只能以个人名义购买。请教：1、恒大写字楼有无购置价值。目前办公在天顺园，购置理由是价格较低（约7800元/M2）、交通较方便，顾虑是公司使用在账务上是如何处理、值不值投资？2、汉阳自住有点小，若给孩子用（3-5年后），是现在置换大的还是考虑有品质与升值空间好的自住？3、海天汽配城待拆迁。4、若投资住宅，撬动资产增值，需要怎么处理和优化资产配置，推荐什么地段、时机合适?谢谢房姐！回答：你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。一个比较重要的衡量指标是 附近写字楼的租售比能不能到4%以上，武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。天顺园可以优先考虑出售，房龄老 长丰板块潜力不大，等楼市回暖之后出手裂变。万科翡翠滨江暂时可以保留，等下一轮涨幅来了再考虑出手裂变。武汉投资回避率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好，又麻烦你了，有3问题请教。1.股市和房市的行情，尤其是未来2-3年。看房姐文章，感觉房姐深谙股市。从涛动周期，基钦周期，朱格拉周期等周期论看，未来2-3年将是多周期共振上升周期，即可能有大行情，但从历史数据发现，股市和房市存跷跷板现象，如周期正确，是否未来2-3年，股市上升，房市横盘或其他？请教房姐看法。2.个人情况: 武汉，子弹40，2孩（6和2），因由LP没上班，我是全职奶爸，有1套2室还建房住。股市和顶尖人士学习，操作中大赚小亏。后接触到你，很认同你，现股市房市选哪个？矛盾中。个人想各一半，但房子只能在如阳逻葛店鄂州买了，请教房姐意见回答：1.前有大强子、新城王叔，后有老金毛。无论K线图，康波周期分析的多到位，但还是都无法预料到手持股票下一秒的涨跌武汉天顺园房价，一条利好消息可能迎来一个涨停，相反的也可能让你跌到绝望的谷底。说到底，股市有风险，跌是无法预测的，极易收外部环境的影响。楼市也一样，极易受政策的影响，但无论限贷限购限售都不会让一套500万的房子变成250万的，经历数个楼市调控周期后，丝毫也不影响一套8000一平单价的房子涨到120000一平。08年快到5000点了，现在在那个点位？往前看什么东西都涨了，只有股市还没涨。相比股市，楼市更稳，杠杆更高，利润更大。无论那些年你混的有多好，这些年没买房的都是失败的。股市上升，对楼市的影响：短期利空，长期利好。短期会使大量的注意力集中在股市上面，造成资金从楼市往股市转移。但长期来看，别人不买楼市的时候，就是专业多军进场的时候。股市泡沫破灭之后的钱进入楼市，一二线城市楼市具有长期投资价值，买房是价值投资，值得长期持有。股市没有长期投资价值，沪指2000年-2006年-2016年-2019年，都是3000点左右啊，基本没涨。股市就是炒预期，明知是泡沫，但在泡沫没破之前玩一把，要特别注意进入和退出的时间。货币宽松，放水第一波，往往会进入股市。楼市从来不是第一波。股市虽然不能创造财富，但可以重新分配财富啊。股市可以把大量人的钱，集中到少数人手中。这些少数人拿到钱之后就会来买房啦。楼市在股市泡沫破灭之后，会迎来第二波。股市泡沫的破灭，这也是另一个购买力的来源。2.子弹40，建议买房，武汉回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，为什么说创业不如炒房呢？回答：大多数人都是被下限锁死的。所谓要稳定，就是保下限的思维。大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。打工，完全符合了这种美好的想象。打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。这就是为了保下限，科技树被锁死了。创业，是一个没有下限没有上限的领域。赚能赚死，亏能亏死。大多数人是不敢干的。很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。那有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。就是要保住下限。创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。比如，郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。这是反正下限没有了，去他妈的，赌一把。搞房子，为啥很多人成功了？这个领域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。做到一定程度，可以专职去做。职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。做微博之类的自媒体，也是下限保底，上限很高的。做微博，反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。

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