住宅物业的惊人反弹有多可持续

不久前，我在我所在地区通常一条安静的街道上开车。当我拐过一个弯时，我遇到了很多人挡住了道路。经过进一步调查，我意识到他们正站在拍卖会上。我以前从未在拍卖会上见过这么多人，这让我感到疑惑——现在人们购买房产肯定太贵了。毕竟，路边的小屋现在售价 200 万美元!好吧，说实话，我可能是对的(房地产爱好者堵住了你的耳朵)。

根据 CoreLogic 上周的数据，悉尼独立屋价值在上一财年上涨了 19.3%，而单元房价值上涨了 5.1%。那么，这种增长能保持多久?好吧，为所有热衷于住宅房地产的投资者找到答案，这个由三部分组成的系列的最后一部分将旨在回答这个确切的问题。

不幸的是，对于那些房主，或者幸运的是，对于那些想要购买的人来说，最近的价格飙升是不可持续的。这是根据我们的三位住房专家在下面分享他们的想法。

贷款承诺图表证明自住业主寻求新贷款承诺的时间是一个问题。考虑到自住融资的增长规模，我本来预计借款已经开始见顶，但事实显然并非如此。面临这种现象的不仅仅是澳大利亚：许多其他国家的价格也在上涨，土耳其(+32%)、新西兰(+22%)和美国(+13%)已经超过了澳大利亚。

因此，作为替代方案，让我们关注另外两个想法。首先，鉴于目前的贷款承诺水平，我们预计房价势头能持续多久?其次，从历史上看，人们为了跟随澳大利亚央行的降息而继续借款多久了?

如果我们采用贷款承诺系列并假设它从目前的高水平横向移动，这意味着我们相对接近承诺同比变化的峰值。下面的房价系列滞后了 6 个月，表明房价应该会继续上涨到 2021 年，并可能在 2022 年中期持平。这有点粗略的估计，但至少提供了一些关于势头如何的参数改变。

接下来，让我们看看澳洲联储降息后房价的变化。在下图中，橙色条代表澳大利亚央行宽松周期的第一次削减，蓝色条代表每月房价的后续变化。从 2011 年开始，现金利率下降 2.25%，升值 36 个月，随后在 2015 年和 2016 年累计降息 1%，随后又上涨了 25 个月。由于现金利率下降了 1.4%，我们可以推断 30 个月的升值，这表明房价应该在 2022 年中期开始失去动力。

这种势头是不可持续的

沙恩奥利弗，AMP资本

在过去的二十年里，房地产市场经历了持续几年的多次繁荣，随着负担能力的下降和货币紧缩的影响，价格温和下跌(5% 到 10%)。

事实上，我们可能已经在今年 3 月看到了月度价格涨幅的峰值。我们预计价格涨幅将从今年的 18%(其中已经完成约 12%)放缓至明年的 5%，而 2023 年可能会下降 5%。预期势头的丧失反映了多种因素。

不断恶化的负担能力现在开始打击首次购房者甚至升级者的需求。

预计 APRA 将在未来六个月的某个时候使用宏观审慎控制来减缓住房贷款。

利率已经触底——虽然浮动利率上调可能还有 18 个月到两年的时间，但固定抵押贷款利率已经开始上升

政府的住房激励措施可能会有所减少。

移民受到的打击每年减少了大约 100,000 套住房的基本需求，再加上持续强劲的住房建设，可能会导致房地产供过于求。请参阅下一个图表。

虽然预计 2023 年平均价格将下降 5% 左右，但这应该被视为正常的周期性低迷而不是崩盘。虽然高债务水平意味着存在崩溃的风险，但如果没有更高的利率或没有像去年那样的政府支持抵消的衰退，这种情况最不可能发生。当 RBA 确实开始加息时，它只会逐渐加息，而高债务水平意味着它不需要在过去的周期中加息那么多。目前还没有出现衰退。

最好的机会可能在珀斯和达尔文以及阿德莱德和布里斯班等复苏城市以及区域中心。生活方式的需求可能会继续偏爱独立屋而非公寓。