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“市值”中国房企TOP30月报(2022年9月)

来源:易居研究院   2022-10-13 15:08:04

今天,很高兴为大家分享来自易居研究院的中国房企TOP30月报(2022年9月),如果您对中国房企TOP30月报(2022年9月)感兴趣,请往下看。

核心观点:金九成色不足,9月TOP30房企销售额环比增长5%,由于去年下半年业绩基数较低,同比跌幅收窄至20%。多个重点城市于9月下旬密集供地,TOP30房企投资规模环比大幅提升。9月优质民企融资环境有所改善,但美元债连续两月发行受阻。9月TOP30房企市值整体波动下跌,较月初降低3.39%。月末行业政策利好频出,TOP30房企市值短期止跌转涨,但基本面未改善下市值依然走低。部分房企继续降本增效,后台管理部门业务化成趋势。

01|企业投资

集中供地密集,房企投资规模环比大幅提升

9月北京、上海、深圳、杭州、合肥、宁波、苏州、青岛、武汉、郑州等多城集中供地密集,TOP30房企中有14家拿下涉宅地64幅,拉动TOP30房企投资建面环比增长81%,成交总价环比大增153%,北京、上海、深圳的土地带动成交楼板价环比提升40%,总体溢价率为5.7%。中海、华润、建发本月在TOP30房企中拿地总价排名前三,投资金额超过在160亿元左右。

其中,杭州第三批次供地量减少,供地质量提高,房企积极参拍,土拍热度维持在较高水平,19幅土地全部成交,且进入一次性报价的地块超四成,整体溢价率为5.1%,19幅土地中有10块被TOP30房企获得,绿城、滨江分别拿下3块地,万科、招商、保利、华润各拿下1宗。

北京第三批次优质地块带动土拍有所回温,出让18宗地块全部成交,其中4宗达到最高限价,整体溢价率升0.6pct至6.06%。TOP30房企拿下18宗地块中的9块,中海以147.5亿元获得3宗地,建发以66.5亿元获得2宗,金茂、首开、华润、龙湖各获得1宗。

上海第三批次土拍较为平稳,出让的35宗地全部成交,其中8宗触及中止价,较上轮有所降低,24宗土地底价成交,整体溢价率下降2.2pct至2.27%。超七成土地由国央企和城投类平台公司获得,这一趋势与前两轮相同,TOP30房企中的国央企保利、招商、中铁建分别获得2宗、1宗和1宗地块,地方国企建发、华发分别获得1宗,华发拿下的中兴社区商住地块总价高达80亿元,是TOP30房企中在上海拿地金额最高的一家,另外民企龙湖获得松江广富林纯宅地1宗。

深圳第三批次土拍热度较前两轮下滑,共出让7宗含宅地,以刚需为主且安居型商品房、保障性租赁住房比例高,最终成交6宗地,底价成交4宗,整体溢价率降至3.94%,拿地房企均为国央企和城投类平台公司,TOP30房企中的华润和招商各拿下宝安、龙华的1宗纯住宅用地。

合肥在地块规模和质量均有提升的情况下,第三轮热度仍有下滑,供应的28宗宅地中7宗取消供应或流拍,21宗成交,其中7宗进入竞品质阶段。与上轮相比,房企参拍积极性下滑,龙湖、中海、招商的参拍数量较上一轮明显减少。TOP30房企中万科、龙湖、招商分别获地1宗。

02|企业融资

优质民企融资有所好转,但未实质性改善

9月份监管层再次强调对示范性房企提供融资支持,优质民企融资环境有所好转,但总体难说有实质性改善,在销售低迷的市场下,房企现金流依然紧张。TOP30房企合计新增融资规模212.0亿人民币,同比下降18.1%,环比增加78.3%,且均为境内债,无新增股权融资或美元债发行。9月新增债券融资规模同比减少12.6%,环比增加87.0%。

9月TOP30房企加权融资成本为3.10%,较上月环比下降0.1pct,主要系境内债融资成本持续降低所致。

9月TOP30中共有9家房企参与新债发行,较8月新增2家。优质民企融资状况有所改善,碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业合计发债金额47亿元,占当月合计融资规模的20%以上,且发债成本仅3.2%-3.4%,略高于央国企融资成本。

9月TOP30房企合计到期债务规模238.3亿元,同比下降36.8%,环比下降21.4%,较此前偿债高峰规模,已连续两月环比下降,其中境外债到期11.2亿美元,较上月环比下降15.5%。9月共16家房企债务到期,较上月减少2家,阳光城、招商蛇口当月到期规模靠前。TOP30中金科、融创、远洋分别对旗下债券寻求展期,“21金科地产SCP004”8亿本金展期270天兑付,“PR融创01”债拟继续展期至2024年3月31日,远洋资本对一笔规模为3.5亿美元、10月25日到期的美元债展期一年。

03|销售排名

金九成色不足,TOP30房企9月销售额同比降幅20%

今年9月无“金九”,市场维持低位,其中,一线城市成交同环比超10%,二三线城市成交环比下降8%,同比跌幅扩大至35%。9月百强房企单月业绩6268.8亿元,环比增长3.73%,同比跌幅收窄6.2个百分点至26.5%,降幅收窄的原因主要是去年下半年业绩基数较低。TOP30房企9月销售额环比增长5%,同比跌幅收窄至20%。TOP30房企1-9月累计销售额同比下降38.4%,降幅持续收窄1.8个百分点。

从企业表现看,9月环比增长的TOP30房企数过半,其中有9家房企业绩同环比双增,分别是招商蛇口、华润置地、金地集团、越秀地产、中国铁建、仁恒置地、卓越集团、华发股份和首开股份,招商蛇口、华润、仁恒、越秀的环比增幅超40%。

04|市值表现

月末利好政策频出,TOP30房企只有5家市值增长

9月TOP30房企市值整体波动下跌,较月初降低3.39%。月末房地产行业政策利好频出,进一步刺激合理刚性购房需求。9月29日,央行、银保监会通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日,财政部、税务总局公告,明确支持居民换购住房有关个人所得税政策。各家市值表现看,TOP30中建发国际、招商蛇口、滨江集团市值涨幅靠前,其中建发国际9月市值涨幅26.6%、位居TOP30市值涨幅首位;千亿市值房企梯队中,中国铁建市值跌出千亿,其余各家排名保持不变;旭辉、龙光、雅居乐、融信9月市值跌幅靠前,均在30%以上。

表4:2022年9月TOP30房企市值表现

数据来源:Wind

9月TOP30房企的市值管理行为多与房企业务发展新模式、REITs分拆上市、董监高增持有关:(1)签署合作协议:9月初招商蛇口华南区域与富力集团华南区域签署合作协议,双方拟利用各自优势就大湾区范围内的城市更新项目采用“一事一议,成熟一个,合作一个”的原则进行合作,此次战略合作一方面有助于缓解民企的资金压力,同时也有助于实施公司在旧改上的布局,公告日前后一周内,公司市值涨幅约5%;(2)分拆保障性租赁住房REIT上市:9月22日华夏基金华润有巢租赁住房REIT提交申报并获得受理,底层资产为上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目,预计将募集11.2亿元人民币。公司自2018年起既开始大力布局租赁住房项目,此次独立分拆上市既有助于公司发展长期可持续的盈利模式,也是对新型融资方式的探索,可帮助集团更好的盘活旗下基础设施资产,避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低等不利影响。此次成功受理也意味着REITs底层资产的进一步扩容、有助于保障性租赁住房“投融管退再投资”的良性循环。(3)股东增持股票:9月2-26日期间,万科7名董监高合计增持公司股份约42.23万股,完成公司年初宣告的股份增持计划。此前公告显示,含万科董事会主席郁亮在内的8位董监高计划以其在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额增持公司A股股份,合计增持金额不低于人民币2,000万元。此次增持表明董监高对公司长期投资价值的认可,有助于增强投资者对未来发展的信心。9月期间万科市值涨幅5.9%,仅次于建发国际、招商蛇口、滨江集团。

表5:2022年9月TOP30房企市值管理行为

数据来源:Wind

05|组织变革

聚焦降本增效,后台管理部门业务化成趋势

组织架构调整方面,碧桂园近期进行了人力资源的业务化,半年前成立了“慧捷咨询”人力资源公司,近期开始高调的市场化运作,旨在让人力资源从管理角色变成经营服务角色,一方面驱动员工业绩,另一方面提升服务质量,最终实现整体降本增效。类似的案例还有万科在2019年成立的“祥盈企服”,使万科财务共享中心和人事共享中心启动职能部门业务化尝试。在房企降本增效的目标下,后台管理部门以及成本部门的业务化将成为趋势,将成本部门转化为自负盈亏的板块有利于降低成本,不失为一种管理模式上的积极探索。

龙湖继去年广佛公司合并、西郑公司合并后,今年9月进行了新的城市公司合并,沪苏公司合并了苏南公司,合并后依然称沪苏公司,苏南公司降级为事业部。与龙湖以往“集团-直管城市”管理层级相比,沪苏公司的再次合并更像是在尝试类似于“集团-区域-事业部”的三级管控转变,这样的组织架构调整有利于对现有区域资源进行整合,提高管理效能。龙湖CEO陈序平也在2022年中期业绩会上表示,下一步将继续聚焦城市提升效能。

中梁近期宣布成立代建公司“中梁建设管理集团有限公司”。中梁代建业务的思路包括:主动对接金融机构、资产公司、政府投资平台等,逐步落地已相对成熟的政府财政投资项目代建;资方代建;新建商办、产业园区、存量改造等代建以及投顾业务,为公司可持续发展寻找“第二增长极”。目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家,比如朗诗、雅居乐、金科、旭辉等诸多民营房企,都已奔向了代建赛道。

数据说明:企业融资与市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口径销售额统计,其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累计至当月全口径销售额榜单统计。月报于次月第一周发布,由于数据整理分析需要时间,数据统计截至时间为当月22-25日左右。

好了,关于中国房企TOP30月报(2022年9月)就讲到这。

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