【购房知识】购房合同并交定金谈妥后怎么办？

一、查册（“没有查册的二手房交易，危险指数高达99%！”）

待查册核实交易房屋权属情况后，再行支付定金！

所说的 “查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

注意事项

1.有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封才能过户。

2.查册所需资料：(1)身份证 (2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

这一项，找中介要查册资料。

如果系查询个人名下，房屋的套数的话，就可以去广州市任意一个房地产交易登记中心（或者叫房地产管理所）办理。查册一般都比较快，可以自助打印也可以去柜台窗口办理。如果小孩只有出生证明，那就只能去柜台窗口办理查册；一般情况下 ，查册是要求家庭成员信息打印到一张A4纸上。

注意，不动产权证书上虽然没显示抵押，但是也有可能在抵押哦！二手房买卖最重要是看不动产证，不过随着交易登记的种种新规实施，不动产证该怎样看也成了一个难点。根据广州市不动产登记中心最新发布的规定，自2019年2月22日起，广州市取消在不动产权证书上打印加注抵押、注销抵押等他项权利情况和办理信息。所以一定要结合查册表才可以看出来。

二、签合同、交定金

买卖双方谈妥后，即可 签署购房合同并交定金，同时24小时内签署网签合同。合同约定主要产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。 （签合同当天搞定）

1、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。定金具有法律效应，具有担保债的履行的作用，按照法律规定，定金数额不超过主合同标的额的20％，如果给付定金方不履约，无权要求返回；收受定金方不履约，双倍返还。

2、订金指的是房屋买卖双方有意交易房屋，房屋买卖意向初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金不同于定金，订金视作预付款，没有法律效应，不具有担保债的履行的作用。在合同正常履行的情况下，订金成为价款的一部分。在合同未能履行的情况下，不管哪方违约，订金原数返回。

注意事项

定金：

1.定金一般交给业主，不可退。注意是“定”金，不要写“订”金哈。这个是对双方的约束哈。

2..如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。

签合同：

1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

4.如果对方是已婚的，婚内财产的话，即使房本上没有配偶的名字，也一定要取得配偶的同意的，这一点千万要注意。要写个证明，让卖家配偶签字。

5.记得在中介那里签署了合同之后，一定要尽快推进去网签，只有网签了后，才能保障自己利益，防止一房多卖。

三、评估

银行会指定评估公司对所购房产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。

注意事项：

评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

四、赎楼（卖家）

一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。 （赎楼时间视情况而定，1-2月不等）

当然这个事情是需要谈的，有的卖家就要要求买家帮忙赎楼。那买家就要懂得规避风险。

注意事项：

1. 赎楼有两种操作方式：

①业主通过担保公司，向银行借款赎楼，此举会产生担保费用，及短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;

②买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

2.买家拿现金赎楼是风险比较大的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。

五、涂销和递件（卖家）

涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。

注意事项：涂销和递件最好同时申请，可节约时间。

六、签署申请贷款合同、办理按揭

房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。 （视情况而定，5个工作日至1个半月不等）

注意事项：

1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。

2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

按揭贷款攻略

① 商业贷款 ② 公积金贷款 ③组合贷款

商业贷款（5-10个工作日审批）

所需资料：

卖方：(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证 (3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明 (5)银行收款账号

买方：(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)婚姻证明 (4)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡 (7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明 (8)广州市房屋套数查册证明

费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）

注意事项：楼龄加借款期限一般不超过40年，具体需提前咨询银行；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。

公积金贷款（15~45工作日审批）

所需资料：

卖方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表。

费用：

按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)

保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

组合式贷款（商业+公积金贷款）

所需资料：

卖方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表

费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。

七、获得银行同贷书、签署 贷款合同

银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。 （1个工作日）

注意事项：

部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

八、付首期及资金监管

一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局要求最好使用银行资金托管。该步骤可根据当地情况，买卖双方协商而定。 （1个工作日）

注意事项：

1.出于公平考虑二手房卖房子的流程，银行会要求买卖双方在签监管协议时，在放款书上先签字，放款时双方便不需要亲自到银行二手房卖房子的流程，也能避免买家不配合给卖家带来困扰。

2.购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

九、完税过户

缴纳二手交易税费后，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。 一般也是同时在政务大厅，同时过户和交税。过户了，不是马上就拿到新的房产证，你会收到不动产登记中心的受理回执，上面会写上预约拿取新的房产证的时间。记得收好这个受理回执哈（1个工作日）

注意事项：

交税以买卖双方协商为准，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场。如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

十、交房

交房一般涉及 物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

注意事项：

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

根据现行的广州二手房市场状况， 正常交易时长为1-3个月，如在贷款、赎楼的过程中遇到问题，可能会导致时间更长。

以上是基于我自己多年来在广州买房的经历，虽然我不是房产从业者也不是中介，但是这是靠学习自己收集整理的流程，供参考。买房是一个大事，尽量还是做到各种流程心中有数，完全信中介也不行，毕竟有的中介经验也不太足，有几次都是我自己提出来异议规避的风险，中介都没意识到，所以自己才是自己把控风险的核心。如果有朋友发现哪些情况需要补充，请联系我更新，有更多需要交流的，可以在知乎私信沟通或者微信私信shengcailu99,我有时间看到了，就会回复。

公众号 广州房产咨询鹿先生