环沪200万预算的话什么好的新房值得买吗？

一个很直观的感受：

放在去年，很多200万预算，想在环沪买房的朋友，让我帮着推荐几个性价比比较高的板块，那我毫不犹豫就会直指昆山的花桥和太仓的娄江新城，无论是刚需还是投资，买这两个板块都不会错，价格也相当合适。

花桥

但是到了今年，明显的感觉到了，200万预算，正在环沪这个区域变成一个十分尴尬的数字。

市场变得太快了。

之前的首选花桥，现在200万预算已经买不到什么好的新房了。11号线地铁口旁的新房，像近期要开的中骏世界城，价格都已经卖到了2万7以上。

花桥二手房冲上3万+

而S1号线附近的楼盘，也已经涨到了2万3。200万想在花桥买房，那似乎只能买新城区离地铁口比较远的那些楼盘，想要坐地铁需要做个三路公交，生活通勤体验很不好。

那太仓的娄江新城呢，虽然去年价格就不便宜，均价基本是2万3往上，但是至少还有一个均价1万9的向东岛项目，靠嘉闵线站点以及上海公交还近。

但是到了今年，我们眼睁睁的看着这个项目从1万9涨到了2万2，200万已经很难买到了。而且到上周，这个唯一的洼地楼盘也已经清盘，后续只剩大平层，200万在太仓的娄江新城，彻底买不到房子了。

我是淘房记小索，希望对长三角楼市感兴趣的朋友加我群聊：(备注：知乎），咱们一起努力，买房途中多个伙伴多条路！

那么如今，200万预算的话，在环沪这个区域内，可以买到什么板块什么水平的房子呢？

我简单的做了一个梳理，尽量能够兼顾到刚需和投资两方面的属性。（当然，这两个属性其实基本是重合的，有刚需属性的地方就有投资价值）

第一层级，太仓的科教新城

太仓去年今年卖的最火的两个地方，娄江新城和科教新城，也正好是太仓靠近上海的两个地方。

科教新城以前是叫南郊（瞬间就不高大上了。。），听名字就知道，是太仓过去的郊区板块。但是这个郊区也不是普通的郊区，它是毗邻着上海嘉定的。也正是因为这个原因，2010年的时候，太仓的政府决定把南郊这个地方作为太仓未来的一个发展重心，斥巨资在南郊挖了一个人工湖，天境湖，并且把剧院学校写字楼之类的都引进过来，打造一个天境湖CBD。

（这里吐槽一句，苏州的金鸡湖起来之后，好像环沪的很多地方都想模仿金鸡湖的模式，比如太仓挖了天境湖，常熟挖了更大的昆承湖，南通也喊着要在苏通园区挖金英湖喊了好几年，而且都是要打造湖景cbd的模式。。。）

因为是市领导牵头，又是太仓的发展重点，所以科教新城这个地方其实是太仓房价最先涨起来的一个版块，像泰禾的院子系，就在2017年率先进入科教新城，而房价直接拉到了2万3，要知道，那个时候的花桥地铁盘，也不过2万出头。

虽然价格离谱，但是架不住政府公务员带头去买，于是太仓院子一下子成了特抢手的楼盘，甚至还传说非全款不卖，不交茶水费不能进场的情况。

说了这些太仓电站花苑二手房，就是想说明一个情况，就是科教新城这个地方的整体房价，其实并不低，2017年的时候就能买到2万3、2万4，这两年虽然涨的不多，不过底子放在这里，板块内的二手房，像绿城太仓电站花苑二手房，桃花岛这些，基本都要卖到2万3以上，跟娄江新城差不多。

但是呢，200万预算的话，在科教新城这个地方，还是可以买到房的。这就得益于太仓的特殊情况。

科教新城虽然不大，但是被一条204国道分成了两部分，东侧靠近天境湖，那妥妥的太仓房价天花板，第一世界；204国道以西呢，属于产业区，这里的房价则妥妥的第三世界，现在均价1万7左右，而且是精装交付。虽然两个地方的距离可能也就2-3公里。

对于太仓本地人来说，那肯定是对204国道以西的地方嗤之以鼻的，觉得配套都没有成型，也因此这边房价不太高，因为今年之前，在太仓买房的，主要还是本地人为主。

但是对于上海上班的刚需来说，这里其实是一个挺不错的选择。首先，距离上海很近，开车从这边的楼盘到嘉定新城的话，基本35分钟左右，跟花桥差不多。科教新城有太仓的高铁南站，可以25分钟到虹桥。（不过南站目前班次比较少，真想坐高铁通勤上下班的话，会比较痛苦。）

其次，在后续的规划中，S1号线的支线大概率会延伸到这里。（官方说法是保留延伸到太仓南站的方案，但是没有明确时间。）以后通勤的话，也是可以坐地铁直接到上海的。

最后，当然就是价格。1万7左右的均价确实在环沪算是一个洼地，同时又是离上海这么近的情况下。像板块内湖境天著、春风南岸这样88-97的小户型，总价基本在170万以内，对于刚需来说，还是相当友好的。同时后期交通配套上来以后，有着不小的升值空间，房价有希望向“第一世界”靠近。

第二层级，陆家、汾湖

这两个地方的均价接近，都是1万9到2万1这样，200万预算完全可以入手，但是属性上却是截然相反。

陆家作为花桥的下一站，那就是纯粹的花桥替代品，刚需属性满满。花桥现在基本没有地铁口的新房在售，但是陆家还是有的。S1号线在陆家有两个站点，陆家站和光夏路站，和花桥新城区的展览中心站也就隔了1站路，和花桥站隔了4站路。通勤时间最多相差12分钟。（花桥城区内的几个站点距离都比较近）。

但是目前陆家的价格比花桥低了不少，在售的地铁盘基本在2万左右，而花桥站下面的地铁盘都2万7-2万8了。12分钟差，价格差了8000+，这个性价比还是很吸引人的。

而汾湖呢，那就是妥妥的纯投资板块了。汾湖的名头又大又长，是长三角一体化示范区的先行启动区，逼格很高。

2019年的时候房价曾一度涨到2万2以上，但是因为苏州出台了限售政策，又开始横盘，现在基本上均价维持在2万左右。

汾湖的规划层级高，像旁边的华为基地，中车中心等，还有马上开建的苏州新高铁站，看起来是很高大上的。但是汾湖目前也存在一个问题就是，投资属性太浓，买在这里的，基本都是投资的，同时因为是规划，也就意味着一切属于未知。比如说号称要在这里开建几所大学，几所三甲医院等，听起来都还是比较遥远。

（而且因为太高大上，导致汾湖这边的学校都是私立的国际学校，对于一般家庭来说，自住的话，上学可能都是个问题。）

目前来讲，除非是养老的话，否则不是很适合自住，通勤是一个大问题，只能靠自驾来往上海。

当前汾湖的新房项目不少，而且都是大开发商，像保利这些，据我了解，每次开盘基本上都卖的不错，像保利基本上每次开盘都能做到即开即清的一个状态。

目前来讲的话，在环沪这个区域内，200万性价比比较高的板块，主要就是这几个，当然还有像千灯、张浦这样的160万左右选手，下次我再详细介绍介绍。

同时要说一下，因为这些板块都是属于苏州，所以是认贷认房，只要有贷款记录的话，那首付比例都要提高。还清的话，首付五成起，没还清首付8成起，这对许多低首付，同时有贷款记录的朋友来说，是一个需要考虑的问题。不过其中有些项目可以用“二做一”来实现三成首付购房，这个是需要购房时详细了解的。

环沪潜力股太仓、昆山不仅有超一线城市上海带动，自身的产业基础也是强力发动机。

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