悉尼中央商务区写字楼租金增幅创历史新高

稳定的需求，低供应和较高的就业率以及强劲的商业信心共同汇聚了悉尼CBD写字楼市场的巨大压力。

“我们正在经历一个严格的市场比我们在我们的有生之年经历过，”说Jenine克兰斯顿，世邦魏理仕写字楼租赁团队-高级主管的咨询和交易服务。

“我们从未见过这样的租金增长。而且由于空缺率如此之低，这种情况还会持续一段时间。”

最新世邦魏理仕研究表明，悉尼中央商务区的写字楼市场跑赢了2018年第一季度的总理和副净有效租金分别增长3%和3.6%，而净租金面对上涨3.1%和1.9%。悉尼办事处的租赁咨询也因要寻找的空间量而激增。

今年1月至3月，大约有143,000平方米的询价市场，比去年同期增长了37%。同时，对面积超过3000平方米的较大空间的询问增加了一倍以上。

由于地铁和码头区等大型基础设施项目导致大量库存撤离，以及房地产重新定位(仅2017年下半年就达到60,000平方米)以及希望留在中央商务区的流离失所租户，有效租金上涨在过去两年中，空缺率超过了50%，空缺率继续下降。

克兰斯顿女士说：“目前为4.6%，到2020年可能只会上升到5%左右。”

“但是，即使所有额外的优质办公空间供应都如期在2021年到达市场，但这一比率仍将仅上升至约7.5%;当然，这不会像某些人预言的那样是一场大决战!”

同时，在2015年至2017年期间，市场损失了30万平方米的二手库存。撤出的大部分B级空间都用于转换为酒店或住宅，但如果有的话，其中一些最终可能会重新用于办公室。强劲的市场还在继续。

新南威尔士州亚伦·韦尔(Aaron Weir)办公室租赁负责人莱坊(Knight Frank)表示，许多流离失所的B级租户随后都升级为需要A级空间。

他说：“那些被强制购置房屋的人得到了补偿，并用这笔钱进军A级或高级等级的空间。”“获得积极的报酬意味着他们有能力加紧工作，这已成为非常重要的趋势。

“最活跃的领域是1000到5000平方米的市场，大量的企业合并推动了并购。”

Knight Frank的数据显示，技术，广告，营销和IT等TAMI部门也已成为驱动力，在2017年度中，以平均高于2.6%的速度增长。其中许多涉及协同工作，需要更大的空间。此外，主要的激励措施已从一年前的25%以上降至现在的20%至24%之间。

根据第一太平戴维斯澳大利亚公司的数据，截至2018年3月的一年中，优质收益率也有所收紧。对于租户来说，至少在2019-20年前似乎不太可能有喘息的机会，那时诸如马丁广场(Martin Place)60和温拿德广场(Wynyard Place)之类的大型项目已经竣工并提供了更多的供应。

“虽然是澳大利亚最受全球认可的城市，但由于单一因素，悉尼中央商务区的投资表现与该国其他市场有所不同;第一太平戴维斯资本策略与研究副总监Shrabastee Mallik说。

“为促进任何类型的发展(无论是商业，住宅，酒店还是基础设施)，大量提货的典型要求是显而易见的，在过去十年中，总库存水平仅增长了7%，这一数字还不到总数量的三分之一。全国CBD平均值。”

仲量联行的研究主管安德鲁·巴兰坦(Andrew Ballantyne)说，新南威尔士州强劲的经济表现和空前的基础设施支出使供应稀缺的问题更加复杂，大多数公司增加了劳动力，需要更多的空间来容纳他们，而其他公司现在也想进城。 。

Ballantyne先生说：“但是，尽管黄金地段的有效总租金增长了16%，而中学地段的有效租金增长了15.5%，但大多数组织都是根据每名员工的租金来工作的。”因此，他们已经学会了更有效地利用空间，因此他们需要的空间更少，因此不受租金上涨的严重影响。

“这是自1990年代初以来一直在发生的事情。当然，更高的租金确实会使工作变得更加困难，但是如果这些组织确实更有效地利用空间，那么它们的影响就不会太大。”

悉尼还具有其他B级城市，与其他首府城市不同。在许多其他城市中，B级办公室的质量可能要比同类A级办公室低得多，但在悉尼中央商务区，B级办公室的质量可能会相似。Ballantyne先生说：“有时它被归类为B，因为它是一个较小的地板。”

“但是其中很多都有机构所有者或房地产专业人士，因此他们常常会保留非常优质的建筑物。”