今天又是一个天津土拍日 其中最受关注的当属西青精武镇了

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今天又是一个“天津土拍日”，单日11宗地出让，总交易额几十个亿。

其中，最受关注的当属西青精武镇了(别抬杠，我说是它就是它)，6.07亿底价成交，金地区域深耕、深耕再深耕……

说起来，自精武镇大规模开发以来，品牌房企来了一堆，加上距离外环和南开、河西较近的区位，抢了西青其他板块不少风头，目前成交量更已占到全区的近4成。

不过，决定板块竞争“长效机制”的，最终还是配套资源的规划和落地，而在这方面，精武镇其实挺让人焦虑的。

在土拍烈火烹油的当口，不合时宜地泼点冷水，却也是拳拳之心、肺腑之言呀……

1

精武镇今年第二“拍”，6亿底价成交

时隔5个月，精武镇后再卖出一宗宅地，成为继4月保利落子后，今年整个大精武镇片区出让的第二宗宅地。

目前泛精武镇板块已形成三个新房组团：大学城以南、以西、以北。今日成交的津西青(挂)2020-03号地即位于津涞公路南部片区，东至国兴路、南至同华道、西至家兴路、北至盛华道，正在旭辉燕南园北侧不远。

该地块出让土地面积49387.4㎡，规划最大建筑面积约61287.82㎡，其中住宅用地容积率不大于1.3，折合住宅体量56622.54㎡。

地块起始总价为6.07亿元，此次金地底价拿地，合可售起始楼面价约10720元/㎡。

对比今年4月，保利地产39.98亿竞得的大学城西侧、津西青(挂)2019-23号地约11324元/㎡的楼面价，以及金地的前四宗地块，价格算是很合适了。

整个片区品牌房企云集，从备案数据来看，今年前8个月，精武镇+大学城新房成交量约30万平，占到全西青80多万平成交量的近4成，妥妥的市场杠把子。

随着大学城周边的大规模开发，更靠近外环线和市区的区位优势，令精武镇片区的新房市场对张家窝等板块造成了不小冲击。

不过，虽然当前的市场供求量如此给力，但如果配套上继续“不思进取”，后续发展也将很难避免多方掣肘。

2

热闹归热闹，配套还是乏善可陈

当前精武镇很火，却也有点“虚”，具体“虚”在哪里?犀利点说：交通、商业、学校都乏善可陈。

交通，中北镇有2号线，张家窝有3号线，精武镇其实也受地铁3号线辐射，但面临的同样问题是，大部分项目距离地铁站较远;

本来盼着13号线途径南部，结果丫还改线了!由原来西青区大南河-河北区王串场，调整为南开区南丰路站-空港东九道站。精武镇靠不上了┭┮﹏┭┮

◎调整后的M13线，“暂别”精武镇

商业，目前大型商业设施只有一个卓尔国际商贸城，一期的动物园批发服装新城、卓尔皮革城开放四年了，市场效应却是越来越惨淡，也直接影响了后续商业综合体的进度。

◎天津卓尔商城内空荡荡的广场

摄影/李凯旋

商业配套不仅被手握永旺+环球购物中心+宜家+华侨城文旅项目的中北镇吊打，规划引入的王府井创意产业园，看着似乎也不如落户李七庄的王府井购物中心给力呢。

如果说交通、商业的不足尚可以通过时间积累和其他方式弥补，那么教育资源的短板，就不是一时半会能追得上的了。这其实也是整个西青面临的问题。

目前精武镇片区的公立小学有师大三附小、工大附小、小南河中心小学，对口初中只有一个付村中学;私立校有面向全区招生的为明国际学校，初中学费4.8万/学年，位置还是在中北镇。

无论是学校的牌子还是成绩，以及可选择的上升空间，那都是肉眼可见的非常一般。

老大不说老二，西青其他板块的中小学也好不到哪儿去。

南站好歹已经新建了一个K12民办寄宿制的为明学校，中北镇也确定引入南开敬业学校，计划2022年秋季投用。

而精武镇的民办小学和九年一贯制学校呢?还在慢腾腾酝酿中，“尚需一段时间才能落实”。

同区域比不过，放在整个环城来看，精武镇的教育配置就显得更可怜了嗲。

3

环城老大地位不稳?教育短板很焦虑

其实以前环城置业，教育并不是一个重点考虑因素，除了海教园会强调下自己的南开学校和市区学籍外，其他板块基本是“躺平”的节奏。

但这两年几种情况的变化，使得“教育”议题在环城购房者心中所占的权重越来越大，甚至成为置业区域选择的一个先决条件：

一个是市区划片摇号、公民同招等平衡生源的举措，小升初不确定性不断增加，一定程度上削弱了市区教育的光环;

一个是郊区的尖子校，凭借寄宿制严格管理，狠抓成绩，在高考竞争中越来越凸显优势，尤其对外地和新天津人吸引力增加;

一个是集团化办学成为大势所趋，品牌名校的“分身”、九年/十二年一贯制学校风行，也让包括环城在内的非市区板块有了新期待。

这样的趋势下，同样是环城置业，买房人当然更愿意优先考虑教育前景好的区域了。

而这一点上，西青的中小学成绩本身就是环城垫底的，从这几年各区高中录取分数线的对比中也可见一斑。

后续发展上也很可能继续被津南、北辰甚至东丽甩在后面——西青虽然也新建、规划了不少中小学，但基本还是做简单的增量，对比津南等区的品牌效应补强和升级，显然缺少质的突破。

说白了，不是自己不努力，而是别人跑太远了……

看海教园，“市区中考资格”尘埃落定;园区高中正在加紧推进，预计来头不会小;南开学校今年首届中‭考成绩也出来了，‬‬两个班500分‭以上的占到80%多……以后岂不是更得抖起来喽?

看津南，去年就跟河西签订了教育全面战略合作框架协议，先期安排师大二附小、河西一幼以及天津实验中学签约落地国展周边，咸水沽后续也有办学合作;此外，天嘉湖的融创、中海等项目也都在做实验、南大、外大等名校“嫁接”。

看东丽，智慧科学城携大盘规划、名校基因来势汹汹;看北辰，未来城光靠北京十一学校的引入就能撑起一片天……

如果说以前环城教育资质都不咋地，西青凭借城市界面、市政配套等吸引众多拥趸，那么以后，当津南等区品牌分校遍地开花，西青还能稳当当做这个环城老大吗?

话说回来，作为仍处于开发初期的板块，精武镇事实上承载着更多西青人民对教育更新的期待，毕竟宅地之外，也还是有几块教育用地储备尚未开发，有一定想象空间。

所以最后，卡姐想说：精武镇，你得支棱起来啊!

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