一条凤台南路两个世界 河西都救不了的小行 仁恒默默丢下王炸

上周，城南赛虹桥G59、G60地块案名曝光：仁恒城市星光，传闻要卖到4.3万/㎡……

从梅花山庄到桃园世纪、江湾城再到江湾世纪，仁恒一度成为豪宅的代名词。那么与河西仅一凤台南路之隔，但二手房成交价至今未破4万/㎡的小行，是否也能就此迎来“人生巅峰”？

户型面积74-160㎡，总价预计318万起

从地铁10号线小行站出来，走了约10分钟，买房君到达仁恒城市星光所在地块。

项目左侧为江苏第二师范学院（小行分校区），门卫告诉买房君，该学院去年就已经搬迁至溧水，目前处于空置状态，后期或将拆迁。

项目北侧为正在施工的机场二通道（软件大道至凤信路段）。

站在G59地块向四周望去，除了北边的高层住宅，其余就剩下老旧小区和土坡。

售楼处和样板间在G59地块的西北角，买房君想要进一步向前实探，却被工人阻拦：“售楼处和样板间正在装修，没有工作人员接待。”

正当买房君准备打道回府的时候，遇上两位自称是来安装三星电子锁的工作人员，他们表示：“目前三个样板间已经建造的差不多，软装还没有完成，今天我们来装电子锁。”

赛虹桥G59和G60地块去年被南京颐盛房地产开发有限公司拿下，楼面地价分别为19389元/㎡和17376元/㎡。

据悉，G59地块将建21栋27层的高层，户型面积为99-160m²（偏改善），按照4.3万/㎡的价格来算，总价预计426万起。

其中，99㎡户型为三房两卫，占总套数的18%；112㎡户型为三房两卫，占总套数的30%；125㎡户型为四房两卫，占总套数的18%；140㎡户型为四房两卫，占总套数的24%；160㎡户型为四房两卫，占总套数的10%。

G60地块将建3栋27-33层高层，2栋14层办公楼及商业裙房，户型面积74㎡-160㎡（偏刚需），总价预计318万起。

其中，74㎡为两房一卫，占总套数的30%；99㎡为三房一卫，占总套数的30%；125㎡为四房两卫，占总套数的30%；160㎡为四房两卫，占总套数的10%。

74㎡的小户型放眼南京主城的新房市场都异常稀缺，这对于板块周边的刚需客们来说是将会是一次不错的置业机会。

新盘4.3万/㎡，二手房至今没有破“4”

看完新房，我们再来看看附近的二手房。

目前整个板块老破小较多，例如体量较大的菊花新村，挂牌价在2.6万/㎡。次新房仅有恒大华府、中南锦苑、金浦翡翠谷、名城世家等几家。

根据链家网显示，这几大次新小区的挂牌价基本维持在3.5-4万之间，名城世家和时光澔韵成交较高，近期成交单价最高的为金浦名城世家，一套62㎡的户型单价达3.98万/㎡。

（数据来源：链家）

整体看下来小行板块的二手房成交价基本没有破“4”，“恒大华府户型基本都是170-200㎡，因此成交量并不高，反倒是靠近安德门板块的名城世家和时光澔韵的小户型最好卖。”

买房君实探了恒大华府的一套230㎡五室两厅，位于小区的中央景观区，报价913万，单价近4万/㎡。

（图片来源：链家）

小区的整体环境较好、绿化率较高，物业为恒大自带的金碧物业。

当被问到近期仁恒城市星光要卖到4.3万/㎡，一路之隔的二手房是否开始涨价的问题时，中介表示：“这边的业主比较淡定，目前还没有掀起涨价的高潮，主要中南锦苑和恒大华府很多房源交付才能满两年，小区挂牌量并不多，今年应该会有一波挂牌高潮。”

“另外，两个小区的学区比较一般，小学是小行小学、中学是共青团路中学，业主就算是想涨价可能也没有底气。未来仁恒九年制学校建起来，中学学区能划分过来大概率也会涨价。”中介补充道。

老破小群聚，小行的硬伤河西都救不了

其实，按道理来说，小行是个不错的板块，与河西新城科技园仅一路（凤台南路）之隔，靠近软件大道、赛虹桥立交和小行地铁站，可以享受很多配套资源，但是二手房却与河西相差甚远。

难道只是因为雨花台和建邺的区属不同吗？

其实不然，买房君通过实探发现板块内确实存在不少硬伤。

首先，板块内老小区分布比较密集，且体量较大、年代久远，若非拆迁，很难形成高端居住氛围。

买房君打趣道：“现在在这里出手买个老破小，马上会不会就能拆迁呢？”

“难，这边老小区基本都是成片发展，除非真的碰上个土豪开发商。”中介淡淡地丢下这句话，买房君心凉了半截。

不过事实确实如此，颐盛赛虹桥G59、G60的这两幅巨形地块整个城南也是等了多年，而该地块前身则是南京高精齿轮集团有限公司，并非纯住宅区。

（图片拍摄于2019年8月）

其次，公交枢纽站密集，较为混乱。从小型地铁站出来向东走，百米之内就有两个公交枢纽站（小行公交枢纽站、小行小区公交场站），虽然可以被冠名为交通便利，但是实际的居住体验并不好，走在路上要时刻小心即将发动的公交车。

再者，板块内缺乏基础配套，更不用说大型商业了。目前生活配套基本依靠恒大华府和地铁站周边的底商，或者向南往软件谷板块、向西往河西中板块。

现在仁恒城市星光已经落地小行板块，除了24栋住宅楼，还包含了9年一贯制学校及幼儿园、办公楼和商业，未来是否能给板块带来新的活力，值得期待一下。

（G60地块规划效果图）