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商业地产是什么「何为商业地产」

来源:   2023-09-13 18:16:36


商业地产在中国已经高速发展了20年……那么,商业地产究竟是什么?在业界一直存在着不同的认知——商业地产、商业房地产、商业不动产、零售地产、商务地产、商用地产,等等;众说纷纭,莫衷一是。为此,我们结合30年的实践经验,以及国内外专业的理论知识,为大家系统地梳理了商业地产的基本内涵,希望对行业的朋友们有所裨益,见微知著,开卷有益。



1. 商业地产的涵义


1.1 基本概念

「商业地产」(commercial property)也称“商业房地产”。是以“商品卖场”为主要开发和经营形态(或主要形态之一)的不动产。商业地产的准确表述应该为“商业不动产”。

“商业地产”是“商业”的物业承载者,“商业”是“商业地产”的功能体现。

【注释】:「商业」在中文传统语境中涵指“零售业”,即“直接面向消费终端(消费者)的商品流通业”;是针对「贸易」即“未直接面向消费终端(消费者)的商品流通业”而言的;二者统称为“商贸流通”。


1.2 产业特性

① 以“商品卖场”为主要形态

商业地产以“商品卖场”为主要开发和经营形态(或主要形态之一),这表明了商业地产的“使用价值”。“使用价值”是衡量一类物业是否属于商业地产的根本标准。如,“住宅地产”不论其“自用”还是“租赁经营”(商用),都不能改变其“居住”的使用价值,因此,不能称为商业地产。还有,不带有“商业功能”的写字楼,也不能改变其“办公”的使用价值,因此,也不能称为商业地产,而只能称作“商务地产”,等等。

② 属于“不动产”的界定范围

商业地产属于“不动产”的界定范畴。所谓「不动产」(immovable estate)是指土地及其附着在土地上的定着物。包括土地、建筑物、附属设施、土地上的植物等。不动产的特性就是其不可移动性。

商业地产的“不动产”属性,突出了“土地附着物——绿色植被”的价值!——“水、草、花、果、木”等在商业地产中的价值越来越大,如“购物公园”等“业态概念”的诞生就是如此。

而且,随着商业地产“休闲娱乐化”的发展,其建筑形态也不仅仅表现为“房地产”;大型的休闲、娱乐设施也越来越重要,如许多Mall中也包含了“大型游乐场”、“海底世界”,等等。

这一切都是购物中心不断突出的“沉浸式体验业态”不可或缺的重要元素。

把森林和瀑布搬进购物中心,再现《阿凡达》中潘多拉星球的“悬浮秘境”……“人与自然”“人与文化”融为一体,沉浸其中,超感体验……香港置地打造的重庆光环购物公园,迅速成为网红打卡地,并在无形中提升着资产价值……


2. 商业地产的范畴

商业地产概念所表现的范畴是比较宽泛的,包括:狭义商业地产、广义商业地产和“泛商业地产”等。


2.1 狭义商业地产

「狭义商业地产」(commercial property in a narrow sense)也称“零售地产”。是以单一的“商品卖场”为开发和经营形态的不动产。

其经营模式为:「零售店」。

其主要业态为:百货店、超市、大卖场、专业市场等。

然而,在现代零售业的经营形态中,仅有“单一购物”功能的“商品卖场”越来越少,很多零售店(包括百货店)都设有一些“多功能服务”,如咖啡厅、美容美发店等,这也是现代人们“休闲消费”所需要的。

零售店的“零售与批发”业务有时融为一体;不包含“多功能服务”的、单一的“零售批发卖场”,也属于“狭义商业地产”的范畴。


2.2 广义商业地产

「广义商业地产」(commercial property in a broad sense)是以“商品卖场”为主,并结合“多功能服务”为开发和经营形态的不动产。也即“狭义商业地产”与“多功能服务”的结合。

其经营模式为:「零售店 多功能服务(餐饮 文化 娱乐 休闲等)」。

其主要业态为:购物中心、Shopping Mall等。

以“商品贩卖”及“多功能服务”为开发和经营形态,是现代商业地产的主要模式之一。它所包含的:零售业(商品)、饮食业(商品 服务)、服务业(服务)等......不仅能满足人们“购物”的需要,也能满足人们“多功能”休闲消费的需要,更能够带给人们一种“沉浸式的体验”,抑或是“生活方式”的改善;因此,也受到现代都市大多数人的喜爱。


2.3 泛商业地产

「泛商业地产」(pan-commercial property)是以“商品卖场”为主要形态之一,抑或结合“多功能服务”,并兼容其它“相关行业”为开发和经营形态的不动产。也即“狭义商业地产”抑或“广义商业地产”与“相关行业”的兼容。

其经营模式为:

●「零售地产(零售店)」 「商务地产(写字楼);旅业地产(酒店、游乐场等);住宅地产(公寓)等......或“其中组合”」。

●「零售地产(零售店) 多功能服务(餐饮、文化、娱乐、休闲等)」 「商务地产(写字楼);旅业地产(酒店、游乐场等);住宅地产(公寓)等......或“其中组合”」。

其主要业态为:底商写字楼、底商住宅楼、HOPSCA(城市综合体)、综合商业街等。

在“泛商业地产”中,各种“天然兼容”的“相关行业”,可以相互组合,形成互动的“集合效应”,从而使“地产开发与经营”的“综合效益”最大化。例如,在HOPSCA(城市综合体)中,写字楼、酒店可以提升零售店的品位,为零售店聚集一批时尚的消费群;而零售店则可以提升写字楼、酒店的“口岸价值”和“物业价值”;三者结合,又可以强化建筑群的“商业中心功能”和“城市地标性”等等。


商业地产范畴比较表


在国际上,“旅游业态”和“休闲娱乐设施”在商业地产中的价值越来越大!



史博文

商业地产/购物中心/百货店/数字化/资本运营,总裁,实战专家,30年职业生涯...... “史博文「商业地产运营」丛书”作者...... 运营管理、顾问咨询的著名“商业地产/购物中心/百货店”项目“上百个”,总面积超过“千万平方米”...... 其所领导研发的:“实体商业数字化 PaaS 平台”,可以实现“购物中心/百货店/奥特莱斯”等实体商业“销售与估值”的成倍数增长...... 打造下一代独角兽!


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